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提問：房姐好，bj南城使用權的老公房，這屬於砸手裡了吧，不能買賣只能自住，不知道未來政策情況。非常鬱悶怎麼辦？
回答：可以交易的公房入手沒有什麼問題，只看買入的價格。
不能交易的就只能當二房東了，改造出租賺取租金收益。
南城偏僻地區的高單價老公房不宜長持。
提問：你好，因為預算緊張問題，請問是先和賣家-信貸經理一起了解清楚房子的評估價，再下定金，還是先交定金再溝通去了解評估價？（如何確認評估價呀）
回答：在你簽約之前，房產的評估價你應該有一個起碼的瞭解，誤差不會超過5%。
在你簽約之前，你要對你能買什麼樣的房子要有一個範圍。
買什麼樣的房子？首先你還需要了解清楚自己的首付資金，貸款能力，現金流，自己對於流動性和收益概率的接受程度。
評估價通過貸款對口的評估公司確定。
提問：請教房姐，按揭接力貸是以擔保體現在子女徵信上嗎？會影響子女首房首貸嗎？謝謝
回答：要看不同銀行的情況，基本是要體現為子女負債，消耗一部分流水，不算貸款次數。
提問：北京總價500萬以內，沒有額外溢價，售價接近評估價，可以用首房首貸貸足，在首套按揭情況下依然保存低稅率，並且有穩定收益的標的。
為什麼是老破小呢？通州地鐵沿線的次新也可以呀？
回答：1.通州房源以溢價居多，因此評估價大多比售價要低更多，因此更加貸不足；
2.溢價代表未來收益減少；
3.核心區老破小的公房只有契稅，交易成本低，不溢價的老破小可以評估到9成多，接近貸足。
提問：求問，小關北里的兩居室，6萬9的價格，適合上車嗎？
回答：略貴了。
北京購買老公房的最佳參照物是團結湖金臺路一帶90年的老公房，單價約6萬出頭。
地段次一級的板塊可以參照6萬再分析價格。
提問：求問，西城三里河三區的房齡30年以上的57平方老公房一層有小院子，是學區房。短期內拆遷無望，根據國家末來對西城人口控制的政策，現在是不是要急於賣掉變現或置換北京或者是到其他省市買房。
回答：圈內可以搜索東西城，看看前面幾個回答。
目前的態度幾乎很明確了，無論是限制戶口，限制開發，還是強制騰退，都是堅壁清野的做法，目標就是為了形成戰略威懾。
所以東西城的高價房產，可以擇機出掉（還不太高的可以下一波找機會）。
出掉後看金額，首付有2-300萬以上還是北京先用掉，不到200的可以買重慶瀋陽。
提問：房姐您好，現在有個信貸問題向您諮詢下，本人女已婚，名下有按揭房一套在還，第一套房我是主貸人，老公是次貸人，徵信只顯示了我一人，如果再以我民義再買第二套，徵信顯示我一人還是夫妻雙方都顯示呢，主要是不想倆人都上徵信。
回答：你的流水足夠覆蓋負債的話，可以只上你的徵信。
提問：現有現金110左右，還有二套資格，家庭年收入60，非京籍，現有回龍觀房產價值450，貸款餘額110，孩子四歲，想買套朝陽學區房，
不知道有何推薦，如何操作？謝謝
回答：1.回龍觀抵押，評估450貸270-110=160
2.160+110=270首付，全款再抵押貸足，預計買套總價550-600左右的標的。
3.朝陽知名學區基本都在1000萬以上。
提問：房姐，您好，家裡縣城中心區50年產權2016年房，按揭尾款10未還，父親竟然已經抵押，150平，原價56萬，貸出20萬，一年後可以30萬，5.5釐利息，請問，按市場規矩，我們還可以給點茶水費，儘快多貸點嗎？
回答：沒說清楚，是你們要接盤，還是已有房產做截斷再抵押？
如果是截斷再抵押，56萬房產抵押手續費在1-1.5萬可以接受。
真是利率可以結合每月還款額度用irr計算下是多少。
提問：房姐好，座標北京，西五環的西山楓林三期，105的三居室，單價多少可以買入？謝謝！
回答：八大處的一類經適房。
因為海淀，有輕微溢價；
因為石景山這片位置，所以發展緩慢。
如果有很強烈的自住需求，有經濟餘力也就市場價入手了。
如果目標要考慮增值，5萬的單價同樣年代的標的我們可以選南四環東四環外。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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