商业地产可谓是个“神秘”投资领域，高价格商铺也有盈利，低价格商铺也存在亏损。现如今总体来看，商业地产可谓“捉襟见肘”，既要面对出租，又想转卖变现，对此商铺成为业主心中的“刺头”，面临商业群体逐渐增多，商铺的增值效果还存有多大“阻燃剂”，我们还难以估算，但从售卖方来看，他们不再愿意将商铺长时间停留手中。

商业“捉襟见肘”的原因。

买商铺的人群多是拆迁群体、公司主体、富豪等，共同目的都是为了实现财富保值再增值。过去几年，商铺的增值效果明显，一铺养三代并非传说，现如今的商铺恰好相反，买来的商铺如若贷款，还需每月承担月供，由于商铺需首付50%款项，且最长只能贷款10年，所以承担的费用普遍多于房产月供，使得投资商铺存在隐形“门槛”！资产不够雄厚者买商铺并不容易。

另外当下的商铺不仅遍地铺网，价格还有“虚高”之势，商铺的虚高是预期的夸大，对商铺投资存在较大信心，一窝蜂地转移投资“战场”到商铺中来。接触投资的朋友都知道，商品交易的次数越多，越证明此阶段此商品更“吃香”，价格也会有所上涨，待到商铺价格触及顶峰，便会反其道而行之，一位拆迁朋友深有感慨，希望将商铺作为增值产品，见证了前几年商业飞速成长阶段，渴望自己也能坐上最后一班“地产列车”，商铺销售数据不错，开发商也转移更多精力到建设商铺中来，趁着投资者追赶商铺热潮，售卖最后一批“暴利”铺，于是商铺数量增加、价格快速上涨！两者并非永无止境持续下去，到达一定时期就会触顶。

不仅如此，随着商业模式的成熟，渠道变得多元化，电商平台迅速兴起，就连不被看好的微商群体也在电商中赚得盆满钵满，这种现象对消费者来说利大于弊，一方面竞争之下性价比更高；另一方面打击了商品垄断现象！但是对于实体店来并不乐观，电商完善实体店多方面缺陷（例如价格高、不够便利、产品单一等）的同时；也分化了市场消费力。作为顾客的我们更愿意花较少的时间与金钱买到最适合的产品，而不是耗费大量时间与财富在实体店挑选，有人说在网上购物也是一种懒的表现，也有人说网上购物更加节省时间，随时随地一部手机即可实现购物，比实体店购物方便，同样也是实体店前进的一大“阻碍”！

其实商铺的现状并非单方面造成，有需求供应方就会有提供方，只是忽略了消费力这一重大因素，这几年人口数量呈现下降趋势，与人们承担的生活压力息息相关，同事今年34岁，特别想要二胎，但目前家庭现状逐渐让他打消了这个念头，养车、养房、养孩子、养父母成了他身上的4重大山，即使开放了二胎也需要一定时间，才能消化现有库存。

短期内降价、降租才是商业地产“正轨”！

一位商家签订了5年租赁合同，从事茶叶种植、加工和销售，还有1年时间合同到期，但是今年租金已经超过第一年的40%，加上这两年茶叶市场存在变数，不少网上“卖茶女”纷纷被曝光，自己也受到牵连，加上茶叶原本没有固定价格，与采摘时间、加工方式有关，使得本着做精品茶叶的他也面临倒闭现状，好在运营方主动提出降租政策，可气的是老商家却不在列，原来运营方此次降价的目的十分明显，吸引商家入驻，提高街区人流量，以此促进商铺销售。

前面笔者曾提到过，商铺的价值在于曝光率，一个新楼盘最先卖掉的商铺必然是临主街门面，投资者坚信临主街门面保值性更高，二楼甚至更高楼层的价值相对较小。当然也存在二楼以上门面依托一楼临街而提高价格出售，却依旧掩饰不住自身缺点，结识3年的朋友在专业市场内购置一套门面，当时看中价格低优势，开发商也承诺回购，事到如今不仅回购遥遥无期，连出租都是问题，因为是统一经营统一管理，楼层间的扶梯又处于长期关闭状态，设施与形象逐渐恶化，需要调整业态和租金。

商铺降价出售，变相来看有扰乱房地产市场“嫌疑”，但是不及时脱手，商铺如同定时“炸弹”一般，说不准具体爆破时间，趁着物业结构还未老化，转手出去未尝不是明智选择，降价既是不得已而为之，又是商业地产步入“正轨”的表现。试想一下，只需要一台电脑、一件办公室、几个工作人员即可实现开店，成本低于实体店租金成本数倍，实体店投资者拿什么跟电商去竞争呢？除了少数实体店，例如餐饮类、体验类等需要亲身感受。

商铺降租成为现实，前段时间曝光出“某商业街集体请求降租”短视频，出租方对此自然不会视而不见，商铺长期空置并不能创造价值，与其“荒废”下去，不如割舍部分“利益”，不仅减轻了商家经营压力，还为自己铺出一条“康庄大道”（加强了与商家上期合作共识）。长此以往增加了商家继续经营下去的决心，业主自身也可以及时止损！

未来投资商铺重运营，轻“地段、性质”！

回到本文开篇，价格再高的商铺也有盈利，价格再低的商铺也存在亏损，可见商铺投资并不受单一价格左右，很大程度上取决于运营，商家的经营、开发商的运营对商铺价值有着举足轻重的影响。

都希望花最少的钱买最优质的商铺，设想却并不贴近现实，买商铺面对的是售卖方，销售方以提高利润销售成功为目的，购买者所追求的地段、性质都是售卖方的“加价”项，这正是为何老城区价格高于开发区、主干道高于次干道、购物中心比社区商业贵的主要原因！例如某城市老城区临街一楼商铺高达10万元每平方米，而开发区临街一楼只有2万元每平方米左右，同样购物中心比社区商业高出一倍，主要原因在于成本不同，老城区地皮自然高于开发区，购物中心的整体包装费用也高于社区商铺，购买者和售卖者在谈判过程本身就是是矛盾体，只有达成双方满意，价格高低便显得不再重要。

商铺的运营价值才能体现投资差异性，转角铺商家生意没有一般商铺生意好，正是商铺运营导致的结果，商家的业态、经营理念才是投资核心，盲目追求硬性条件反而存在投资风险。开发商在销售商铺的时候喜欢推广地段，为购买者塑造地段即是财富的“表象”，引导购买者“重”地段而“轻”价格，这是不少购买者容易陷入的“误区”!既然是投资，更应该注重增值性，花高价买下来的商铺，反而低价才能出租是投资正常规律吗？显然不是！商铺投资是一种利益置换，只有将商铺潜在价值发挥出来，才能保障投资免于受损！