■點擊右上角【關注】“拆遷律師週刊”頭條號，私信回覆“諮詢”，即可享有一對一法律服務諮詢。

■本文作者：董鑫蕊 北京在明律師事務所

導讀：受到傳統文化的影響，有房才有家的觀念已經深深地鐫刻在我們心中。毫無疑問，房屋是農民朋友的重要財產之一，在徵收中應當獲得公平、合理的補償。然而，農村集體土地上的徵收實踐較為複雜，目前在法律中還沒有系統、明確的規定。即將於2020年施行的新版《土地管理法》將會對農村房屋的徵收補償產生哪些影響？計算徵收補償時，究竟是看面積還是看人頭？本文，在明律師將結合實踐為大家進行梳理解析。

【新法實施後，集體土地徵收補償得到進一步明確】

今年剛剛修訂通過的新版《土地管理法》規定，徵收土地應當給予公平、合理的補償，保障被徵地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

徵收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，並安排被徵地農民的社會保障費用。

新版《土地管理法》還規定，徵收農村村民住宅的，應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則進行搬遷。要尊重農村村民意願，採取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，並對因徵收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

可見，上述規定相較以往有了很大進步，明確增加了農村村民住宅補償費以及被徵地農民的社會保障費用，將更加有效地保障被徵地農民的補償權益。

在補償計算方式上，土地補償費、安置補助費標準將由省、自治區、直轄市通過制定公佈區片綜合地價確定。可以確定的是，這一標準要比此前適用多年的“年產值倍數”更加科學合理，土地的增值收益是被計算在內的。

徵收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，也將由省、自治區、直轄市制定。而農村集體土地上房屋的徵收補償標準，仍然存在較大的不確定性。

許多農民朋友希望得知明確的補償標準，但是，不同地區、不同項目、不同的被徵收人都將產生差異化因素。

故此，在明律師不可能直接告訴大家明確的每間房、每平米的補償標準。不過，在明律師可以圍繞“補償究竟看面積還是看人頭”這一熱點問題，為大家提供一些參考。

【農村徵收補償怎麼算？究竟看面積還是看人頭？】

第一，土地補償費和安置補助費應按照保證被徵地農民原有生活水平不降低的原則，以地方公佈的區片綜合地價為標準，在法律規定的範圍內確定。

根據現行《土地管理法實施條例》規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有。實踐中，土地補償費將由農村集體經濟組織再次統一進行分配，而不是直接給到農戶的手中。安置補助費必須專款專用，誰被安置了就給到誰的手中。

上述費用在分配時，就需要考慮到農戶家庭人口以及戶籍狀況，考慮農村村民是否具有本村集體經濟組織成員資格。

但無論如何，上述兩筆費用最終都要落實到農戶頭上，而不得在未經村民大會決議的情況下直接被村集體或者村委會抽走。

第二，關於農村村民住宅的合法性認定。徵收中認定的宅基地面積應當經過合法批准，且不超過控制標準。未經合法批准的宅基地則不予認定。

當然，並非所有超過合法批准宅基地控制面積的都不予補償。根據《國土資源部關於進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》，應當分階段依法處理宅基地超面積問題。

例如，在1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農民集體成員建房佔用的宅基地，範圍在《條例》實施後未擴大的，均按實際使用面積予以確權登記。徵收方針對這類宅基地上的房屋，就應當予以合理補償。

需要指出的是，實踐中大量存在的“非宅”房屋是具備按照宅基地上房屋確權登記發證，進而足額補償的可能性的。

在一些地方這類房屋非常多，其中很多是能夠通過補辦手續獲得與宅基地上房屋同等的補償條件的，當然有時這需要被徵收人的積極依法救濟，而不是躺在床上、翹著腿兒等著自己的“非宅”房屋“變性”。

第三，宅基地上的房屋被徵收時，徵收方應當依法給予貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區可以另行審批宅基地建房。

如果實行貨幣補償的，補償款應按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。可見，計算農村房屋的補償時，主要考量因素仍是建房成本和區位土地價格。

若被徵收宅基地上房屋所在土地已被劃入城市規劃區，且符合最高法相關司法解釋規定的徵收方在徵地時怠於履行針對房屋的補償安置職責的情形，那麼涉案房屋有望“參照”適用國有土地上房屋徵收的補償標準。

不過必須強調的是，這種情形並不多見，需要經過嚴格的事實認定。一般情況下，集體土地上的房屋註定是無法按照城市房屋的標準補償的，即使二者相距可能並不遙遠。

第四，本集體經濟組織成員人數將對房屋安置產生重要影響。

有些地方確實規定，拆遷宅基地上房屋可以結合被拆遷人家庭人口情況安置。不過，該項規定的適用，有很多前提條件。例如，是本集體建設用地範圍內的房屋被拆遷人，不是所有被拆遷人都可以使用，如果選擇了貨幣補償或者另批其他宅基地的就可能不適用。

該地方規定中還明確“可以結合被拆遷人家庭人口情況”，即在原有面積的基礎上結合家庭人口進行補償，並不是只考慮人口而不考慮面積。

綜上所述，徵收實踐中，計算農村集體土地上房屋的徵收補償，多數情況下仍將以面積為基礎。按本集體經濟組織成員人數人均給予幾十平米安置的情形的確很常見，此時所謂“人頭”主要看戶籍是否在本村，以及是否以本村土地作為主要生產生活來源。

在一些地方的操作實踐中，算人頭還是算面積，被徵收人是可以根據方案來選擇的。若出現了“人少面積大”導致補償面積縮水的情況，被徵收人要及時依法救濟。

最後，在明律師想提示大家的是，面積補償是基礎，家庭人口數等因素則起到輔助作用。同時，戶籍狀況、農村集體經濟組織成員資格認定等疑難問題，也是影響農村集體土地徵收補償的因素。由於補償標準的不確定性，大家在遇到具體問題時，還是應當堅持個案分析原則。及時諮詢專業律師，針對你所在地域的個案情況採取措施，才是廣大農民朋友的理性選擇。

如果您覺得自己的補償不合理或者有其他相關問題，可以點擊下方“瞭解更多”免費諮詢，我們將為您帶來最專業的法律幫助！