二、此类规定不合乎情理

笔者认为，此类规定既不符合法理，也不合乎情理。主要理由如下：

其一，从房屋登记行为的性质来看，该行政行为不能否认房屋买受人取得了房屋所有权的实质要件的事实。根据我国《物权法》的规定，政府部门房屋登记的行为是行政确认行为，不是行政许可行为，更不是行政裁决行为。该行为不能否认行政相对人（即房屋买受人）在申请房屋登记之前已取得了房屋所有权的实质要件的事实，只不过该事实需要在法律形式上得到政府主管部门的行政确认而已。换言之，即使房屋买受人没有交存首期专项资金，但其依据房屋买卖合同向出卖人支付了全部购房款，并履行了全部合同义务，那么房屋买受人在事实上已取得所购买房屋所有权的实质要件，只不过需要政府主管部门以房屋登记的法律形式确认该事实，从而通过该行政确认行为起到物权对外公示的作用。

其二，从房屋登记需要提交的材料的性质来看，“专项维修资金专用收据”并非法律规定的能够证明房屋权属的“必要材料”。

从上述《物权法》第十一条的规定以及《房屋登记办法》第三十三条的规定分析，房屋登记申请人提交的材料在性质上应当属于能够证明房屋权属的“必要材料”（请注意是“必要材料”，而非“相关材料”），这些必要材料在《房屋登记办法》里基本被列举，但是并不包括“专项维修资金专用收据”。那么“专项维修资金专用收据”究竟是否属于房屋登记的“必要材料”呢？笔者认为当然不属于。因为该材料不能直接证明房屋买受人向出卖人支付了全部购房款，因此不属于证明房屋权属发生转移的“必要材料”。

其三，此类规定明显不合情理。我们可以假设这样的情形：如果房屋买受人依据房屋买卖合同向出卖人支付了全部购房款，就差没有交存首期专项资金，难道其仅仅因为这个原因就不能取得房屋的所有权吗？难道其在支付了取得该房屋的所有权的对价后，仅仅因为未被政府主管部门给予形式上的行政确认，就不能取得该房屋的所有权证吗？就不是该房屋事实上的所有权人吗？就应当丧失对该房屋的所有权吗？这显然不符合情理。当然，我国物权变动采取的是形式主义，非债权意思主义，但我们不能因此就否认房屋买受人仅仅因为没有交存首期专项资金就不是房屋事实上的所有权人。

值得欣慰的是，近年来少数地方政府似乎已经认识到上述规定的合法性和合理性问题，在其出台的地方规章里没有出台类似规定来限制房屋买受人取得产权证，而是采取其他合法的限制措施来实现其行政管理的目的。如《重庆市物业专项维修资金管理办法》、《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》、《武汉市住宅专项维修资金管理办法》，值得称道和借鉴。