江北新苑業委會懸掛橫幅歡迎新物管進駐。
近年來，因老舊小區新舊物管交接不暢而導致的維權糾紛不斷，給市民高質量生活和社會穩定和諧帶來隱患。
9月初，由市住建局、江北街道辦、開發單位、新舊物管公司全程參與，業主投票選擇的江北新苑順利完成交接，成為我市當前不多的業主自主選擇物管公司並順利如願的小區。該小區成功更換物管公司的做法，也為全市存在同樣問題的小區提供了一個具有參考意義的範本。
如今時過月餘，在新物管公司的服務下，江北新苑的整體面貌和業主的生活發生了怎樣的改變？帶著疑問，記者來到了江北新苑。
■新聞追蹤
業主成功“炒掉”舊物管
江北新苑建設於上世紀九十年代初期，原為政府單位房，共有709戶業主。去年，因業主反覆溝通小區環境衛生太差、管理混亂等問題無果，60%以上的業主自發組織，並經相關部門備案通過，成立了業委會。去年底，業委會組織召開了全體業主大會，表決同意不再與原物管公司續期合作的決議。
“我們並不是無緣無故更換物管公司的。”牽頭成立業委會的黃姨告訴記者，“原物管公司不僅管理服務質量跟不上，態度還很強硬，比如環境衛生搞不好、業主高空拋物、住戶養狗擾民等，反映到物管公司那裡，不僅推諉不解決，問多了還讓我們直接打電話報警，明顯就是不作為。”
今年8月份，在上級主管部門市住建局、江北街道辦、江北新苑開發單位市機關事務管理局的指導、配合下，江北新苑召開第二次全體業主大會，對外統一招標新物管公司。
經過業主明察暗訪及謹慎選擇，最終有著多個老舊小區物管服務經驗，且得到各小區業主高度評價的德正物業，在幾家入圍公司中脫穎而出。
經歷了與舊物管公司的多輪商談溝通，9月1日上午，在主管部門、開發單位、江北街道辦的共同見證下，江北新苑新舊物管順利完成交接儀式。
■現場直擊
新物管接手後有啥不一樣？
日前，為客觀瞭解新物管公司接手後小區物業管理服務水平的實際質量，記者來到了江北新苑。
自動感應的社區大門、排布有序的停車位、整潔乾淨的主幹道……記者眼前的景象，與一年前曾過來看到的情景大相徑庭。
“新物管公司進駐才一個多月，做了很多事。”包括黃姨、13棟樓長謝麗玉等在內的多位業主表示。
“除了更換了社區門禁、監控設備、消防設施、路燈，重新規劃了停車位等，還全部修剪了社區的綠化植被，小區面貌可以說是煥然一新。”黃姨告訴記者，修剪植被的建議之前已向舊物管提過多次，一直沒有得到解決，新的物管公司一過來，就馬上處理了這個問題，“光是剪下來的樹枝就拉了60多車。”
謝麗玉也告訴記者，為給業主提供方便，新物業還在籌建電動車棚和社區公共衛生間，“因為歷史遺留問題，我們小區部分樓棟存在樓下餐飲店排煙汙染和噪音擾民問題。這些雖然不是物管公司的服務範圍，但他們一直在積極配合解決。”
還有一位業主代表稱，小區有一對痴呆老人，經常向樓下拋物，給小區住戶帶來安全隱患。新物管接手後，立刻著手製作十多米的鐵絲網，在整個樓層下部形成一道攔網，給過往行人增加一道“安全屏障”。
在多位業主對新物管公司交口稱讚的同時，也流露出了一些難為情。“在新舊物業交接的過程中，德正物業為了快速解決問題，攬下了很多歷史欠賬。現在又投入那麼多，可以說最近一兩年內，他們是沒錢賺的。”黃姨直言，目前小區管理費是0.5元/平方米，在全市範圍內都可以說是很低的，“以前舊物管可能就因為收費太低，不願意投入，所以服務質量一直跟不上。德正物業接手後，不僅沒有任何調價行為，還額外投入了那麼多，非常負責任，業主的滿意度都很高，感覺我們真的找對人。”
■話題聚焦
物管是“管理”還是“服務”？
同樣的收費標準，為何新舊物管服務質量對比如此鮮明？新物管公司這麼“賠錢賺吆喝”到底圖什麼？帶著疑問記者也採訪了德正物業總經理房雲峻。
作為惠州較早一批的物業管理人，房雲峻在回應這兩個話題時思慮深遠。“我認為一家市場化的物管公司，在選擇服務對象和提供服務質量時，應該尊重市場規律，力求‘優質優價’或者‘質價相符’。”房雲峻認為，江北新苑的收費標準雖然比市場偏低，但綜合停車位的收益，還不至於到虧錢的程度。按照這個收費標準，服務還是可以做得更好點，真正實現質價相符，“此外，在‘質價相符’‘優質優價’的基礎上，我認為物管公司的定位要擺正，明確是‘管理方’還是‘服務方’。”
在他看來，物管公司的定位就應該是業主的管家，讓一切權力迴歸業主。物管公司提供的物業管理服務，應該是物的管理，人的服務，“很多物管公司都顛倒過來，做成了‘人的管理，物的服務’，這樣必然會產生矛盾和衝突。”
房雲峻介紹，當前很多老舊小區因收費標準偏低導致現有物管服務質量跟不上、業主換物管又不順利，嚴重影響業主生活質量，也給社會和諧帶來隱憂，“我們近年來接手的如東鑫大廈、怡警苑、偉豪都市印記等小區都存在類似的情況，在當初交接的過程中都有不同程度的不順利。”
“在主管部門、江北街道辦、開發單位的多方指導和支持下，在業委會的積極推進下，在原有物業的配合下，江北新苑應該說是我市不多的業主依法依規自主選擇，且交接那麼順利的小區。我們希望儘可能做好服務，給存在新舊物管難交接問題困擾的小區提供示範效應。”房雲峻稱，江北新苑作為上世紀90年代單位用房的代表社區，其新舊物管順利交接，也給其他同類型的小區物管進入市場化提供借鑑。
“作為市場化的物管公司，我們一沒背景，二沒資源，唯一能做的就是儘量做到‘質價相符’‘優質優價’，接受市場的檢閱。至於說收益問題，我相信只要我們一如既往做好服務，業主繼續與我們續期，有收益是遲早的事。”房雲峻稱。
■經驗分享
為同類小區提供一個示範樣本
延續房雲峻的分析，記者對他所介紹的市場狀況深有感觸。近一兩年，經記者採訪的新舊物管公司交接不暢而導致的維權糾紛案例就有幾宗。雖具體情況各有差異，但核心焦點大都是緣於“業主‘炒掉’舊物管遭遇百般阻撓；收費標準偏低，無論是新物管還是舊物管，都存在物業服務質量與業主期望值不匹配”等。多重矛盾糾葛之下，至當前採訪時，仍有兩個社區，因新舊物管無法順利交接而導致社區物業管理服務處於無序狀態。
在這樣的背景下，正如房雲峻所說，江北新苑新舊物管順利交接，給市場提供了一個具有參考意義的樣本。正因此，在江北新苑順利交接後，又有幾個老舊小區都找到德正物業。
“我們希望通過江北新苑新舊物管交接的事情向外界傳遞一個信息，那就是物管公司與業主本就是一家人，共同的願望都是為了把社區做好。”房雲峻稱，“我始終認為和諧也是一種維權。我們也在積極探索，希望通過各自責任、權力和義務的明確，營造一個和諧文明的社區。”
在物業行業人士葉先生看來，江北新苑更換物管公司的做法有幾個可為市場借鑑的地方，其一是業主依法依規成立業委會，一直與相關部門的工作人員保持緊密聯繫和溝通，並通過公開透明的方式，進行投票選擇；其二是政府部門、開發單位的介入和強力支持；其三是新的物管公司沒有急功近利，對盈利週期有較為客觀和長遠的認識，也體現出了企業的責任與擔當；其四原有物業的配合等，“包括業主與舊物管、新舊物管之間的商談溝通也都保持比較良性、健康的態度，非常難得！”
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