江北新苑业委会悬挂横幅欢迎新物管进驻。
近年来，因老旧小区新旧物管交接不畅而导致的维权纠纷不断，给市民高质量生活和社会稳定和谐带来隐患。
9月初，由市住建局、江北街道办、开发单位、新旧物管公司全程参与，业主投票选择的江北新苑顺利完成交接，成为我市当前不多的业主自主选择物管公司并顺利如愿的小区。该小区成功更换物管公司的做法，也为全市存在同样问题的小区提供了一个具有参考意义的范本。
如今时过月余，在新物管公司的服务下，江北新苑的整体面貌和业主的生活发生了怎样的改变？带着疑问，记者来到了江北新苑。
■新闻追踪
业主成功“炒掉”旧物管
江北新苑建设于上世纪九十年代初期，原为政府单位房，共有709户业主。去年，因业主反复沟通小区环境卫生太差、管理混乱等问题无果，60%以上的业主自发组织，并经相关部门备案通过，成立了业委会。去年底，业委会组织召开了全体业主大会，表决同意不再与原物管公司续期合作的决议。
“我们并不是无缘无故更换物管公司的。”牵头成立业委会的黄姨告诉记者，“原物管公司不仅管理服务质量跟不上，态度还很强硬，比如环境卫生搞不好、业主高空抛物、住户养狗扰民等，反映到物管公司那里，不仅推诿不解决，问多了还让我们直接打电话报警，明显就是不作为。”
今年8月份，在上级主管部门市住建局、江北街道办、江北新苑开发单位市机关事务管理局的指导、配合下，江北新苑召开第二次全体业主大会，对外统一招标新物管公司。
经过业主明察暗访及谨慎选择，最终有着多个老旧小区物管服务经验，且得到各小区业主高度评价的德正物业，在几家入围公司中脱颖而出。
经历了与旧物管公司的多轮商谈沟通，9月1日上午，在主管部门、开发单位、江北街道办的共同见证下，江北新苑新旧物管顺利完成交接仪式。
■现场直击
新物管接手后有啥不一样？
日前，为客观了解新物管公司接手后小区物业管理服务水平的实际质量，记者来到了江北新苑。
自动感应的社区大门、排布有序的停车位、整洁干净的主干道……记者眼前的景象，与一年前曾过来看到的情景大相径庭。
“新物管公司进驻才一个多月，做了很多事。”包括黄姨、13栋楼长谢丽玉等在内的多位业主表示。
“除了更换了社区门禁、监控设备、消防设施、路灯，重新规划了停车位等，还全部修剪了社区的绿化植被，小区面貌可以说是焕然一新。”黄姨告诉记者，修剪植被的建议之前已向旧物管提过多次，一直没有得到解决，新的物管公司一过来，就马上处理了这个问题，“光是剪下来的树枝就拉了60多车。”
谢丽玉也告诉记者，为给业主提供方便，新物业还在筹建电动车棚和社区公共卫生间，“因为历史遗留问题，我们小区部分楼栋存在楼下餐饮店排烟污染和噪音扰民问题。这些虽然不是物管公司的服务范围，但他们一直在积极配合解决。”
还有一位业主代表称，小区有一对痴呆老人，经常向楼下抛物，给小区住户带来安全隐患。新物管接手后，立刻着手制作十多米的铁丝网，在整个楼层下部形成一道拦网，给过往行人增加一道“安全屏障”。
在多位业主对新物管公司交口称赞的同时，也流露出了一些难为情。“在新旧物业交接的过程中，德正物业为了快速解决问题，揽下了很多历史欠账。现在又投入那么多，可以说最近一两年内，他们是没钱赚的。”黄姨直言，目前小区管理费是0.5元/平方米，在全市范围内都可以说是很低的，“以前旧物管可能就因为收费太低，不愿意投入，所以服务质量一直跟不上。德正物业接手后，不仅没有任何调价行为，还额外投入了那么多，非常负责任，业主的满意度都很高，感觉我们真的找对人。”
■话题聚焦
物管是“管理”还是“服务”？
同样的收费标准，为何新旧物管服务质量对比如此鲜明？新物管公司这么“赔钱赚吆喝”到底图什么？带着疑问记者也采访了德正物业总经理房云峻。
作为惠州较早一批的物业管理人，房云峻在回应这两个话题时思虑深远。“我认为一家市场化的物管公司，在选择服务对象和提供服务质量时，应该尊重市场规律，力求‘优质优价’或者‘质价相符’。”房云峻认为，江北新苑的收费标准虽然比市场偏低，但综合停车位的收益，还不至于到亏钱的程度。按照这个收费标准，服务还是可以做得更好点，真正实现质价相符，“此外，在‘质价相符’‘优质优价’的基础上，我认为物管公司的定位要摆正，明确是‘管理方’还是‘服务方’。”
在他看来，物管公司的定位就应该是业主的管家，让一切权力回归业主。物管公司提供的物业管理服务，应该是物的管理，人的服务，“很多物管公司都颠倒过来，做成了‘人的管理，物的服务’，这样必然会产生矛盾和冲突。”
房云峻介绍，当前很多老旧小区因收费标准偏低导致现有物管服务质量跟不上、业主换物管又不顺利，严重影响业主生活质量，也给社会和谐带来隐忧，“我们近年来接手的如东鑫大厦、怡警苑、伟豪都市印记等小区都存在类似的情况，在当初交接的过程中都有不同程度的不顺利。”
“在主管部门、江北街道办、开发单位的多方指导和支持下，在业委会的积极推进下，在原有物业的配合下，江北新苑应该说是我市不多的业主依法依规自主选择，且交接那么顺利的小区。我们希望尽可能做好服务，给存在新旧物管难交接问题困扰的小区提供示范效应。”房云峻称，江北新苑作为上世纪90年代单位用房的代表社区，其新旧物管顺利交接，也给其他同类型的小区物管进入市场化提供借鉴。
“作为市场化的物管公司，我们一没背景，二没资源，唯一能做的就是尽量做到‘质价相符’‘优质优价’，接受市场的检阅。至于说收益问题，我相信只要我们一如既往做好服务，业主继续与我们续期，有收益是迟早的事。”房云峻称。
■经验分享
为同类小区提供一个示范样本
延续房云峻的分析，记者对他所介绍的市场状况深有感触。近一两年，经记者采访的新旧物管公司交接不畅而导致的维权纠纷案例就有几宗。虽具体情况各有差异，但核心焦点大都是缘于“业主‘炒掉’旧物管遭遇百般阻挠；收费标准偏低，无论是新物管还是旧物管，都存在物业服务质量与业主期望值不匹配”等。多重矛盾纠葛之下，至当前采访时，仍有两个社区，因新旧物管无法顺利交接而导致社区物业管理服务处于无序状态。
在这样的背景下，正如房云峻所说，江北新苑新旧物管顺利交接，给市场提供了一个具有参考意义的样本。正因此，在江北新苑顺利交接后，又有几个老旧小区都找到德正物业。
“我们希望通过江北新苑新旧物管交接的事情向外界传递一个信息，那就是物管公司与业主本就是一家人，共同的愿望都是为了把社区做好。”房云峻称，“我始终认为和谐也是一种维权。我们也在积极探索，希望通过各自责任、权力和义务的明确，营造一个和谐文明的社区。”
在物业行业人士叶先生看来，江北新苑更换物管公司的做法有几个可为市场借鉴的地方，其一是业主依法依规成立业委会，一直与相关部门的工作人员保持紧密联系和沟通，并通过公开透明的方式，进行投票选择；其二是政府部门、开发单位的介入和强力支持；其三是新的物管公司没有急功近利，对盈利周期有较为客观和长远的认识，也体现出了企业的责任与担当；其四原有物业的配合等，“包括业主与旧物管、新旧物管之间的商谈沟通也都保持比较良性、健康的态度，非常难得！”
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