宅基地裡的那些事兒！
裁判要旨
農村房屋的買賣涉及到相應宅基地使用權的轉讓，而宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與該集體經濟組織成員的特定身份相聯繫。買受人若不是涉案宅院所在集體經濟組織成員，則不具備取得相應宅基地使用權及購買案涉房屋的主體資格。如出賣方以此為由要求確認其與買方之間的農村房屋買賣協議書無效，法院應予以支持。
案情簡介
農村宅基地
楊某與邱某原系夫妻關係，婚後育有子女二人，即長女邱甲、長子邱乙。邱甲與趙某系夫妻關係。
王某在北京市房山區某村建有宅院一處，其中北房四間、東西棚子各一間、廁所一個。1990年6月23日，王某與邱某在房地產交易所簽訂房產賣契一份，以1萬元的價格將上述宅院售予邱某，並交納相應契稅。1990年6月24日，邱某向王某支付了購房款。
取得上述宅院後，邱某將院內東西棚子拆除，新建東房兩間。2008年11月7日，邱某與楊某離婚，約定宅院歸楊某所有。後楊某、趙某與張某簽訂房屋買賣合同一份，以13萬元的價格將上述宅院售予張某。另查明，張某戶籍所在地為河北省定州市某村。
【一審判決】
一審法院經審理認為，違反法律、行政法規強制性規定的合同應屬無效。農村房屋的買賣涉及到相應宅基地使用權的轉讓，而宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與該集體經濟組織成員的特定身份相聯繫。根據查明的事實，張某不是涉案宅院所在集體經濟組織成員，因此張某不具備取得相應宅基地使用權及購買案涉房屋的主體資格。楊某、趙某以此為由要求確認其與張某之間的買賣房屋協議書無效，理由正當，證據充分，法院予以支持。故判決：楊某、趙某與張某簽訂的房屋買賣合同無效。
【終審判決】
二中院經審理認為，本案的爭議焦點為：楊某、趙某與張某簽訂的房屋買賣合同是否無效。
《中華人民共和國合同法》第五十二條明確規定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。根據已查明的事實，張某並非案涉房屋所在地的集體經濟組織成員。法律規定，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與該集體經濟組織成員的特定身份相聯繫。故一審法院以張某不具備購買案涉房屋的主體資格，支持了楊某、趙某要求確認其與張某簽訂的買賣房屋協議無效的請求，並無不當，法院予以維持。
評析：
二中院受理的“農民房”買賣案件總體呈現收案數量穩中有升、糾紛類型日趨複雜的態勢。隨著京郊農村拆遷範圍逐步擴大、拆遷門類日漸繁多、補償數額日益提高，此類案件糾紛也穩中有升。
現階段“農民房”買賣案件所呈現的主要特點為：
一是出賣方反悔要求收回房屋仍為引發訴訟的主要原因。農村房屋買賣合同糾紛案件中，大部分案件當事人已經在當地生活10年乃至20年，時間久遠，返回要求收回房屋是引發訴訟的現象。
二是剛剛發生拆遷或近期即將拆遷的地區糾紛頻發。因受到利益的去世，導致即將發生拆遷地區或者已經開始拆遷地區此類糾紛較多。
三是當事人訴求多元化，除主張原有房屋及宅基地的價值外，還涉及拆遷安置房屋或購房指標的歸屬或折價補償等問題。
四是買賣雙方心理預期差距過大，調解工作障礙重重。因涉及拆遷、宅基地價值攀升等原因，導致法院在訴訟審理時各方當事人心理差距大，調撤工作較為困難。
需要提醒的是，在購買農村房屋時應當注意自身是否符合購買資格和條件，因宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與該集體經濟組織成員的特定身份相聯繫。如若不符合購買資格，因簽訂合同亦為無效合同，應謹慎購買。
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