報告要點
數據要點：
本週，45個主要城市新房成交量環比上週上升1%，同比上升9%。廣州和上海環比上週分別上升61%和31%。45城2019年累計成交量同比上升14%(上週為14%)，一、二、三線城市分別上升15%、33%及下降1%。寧波、蕪湖、成都和福州2019年累計交易量分別上升約102%、85%、72%和71%。
截至10月31日，14個主要城市的可售面積(庫存)環比上週平均上升2%，同比上升12%;平均去化週期11.1個月(上週為11.1個月)，環比上週平均上升4%。南京和廣州的去化週期分別由上週的4.5個月和9.2個月變動至6.3個月和11.2個月，分別環比上週上升42%和22%。
本週，15個主要城市的二手房交易量環比上週下降5%，同比上升8%。無錫和南京環比上週分別上升51%和下降41%。15城2019年累計交易量同比上升11%(上週為11%)。廈門、成都和南京2019年分別累計同比上升143%、37%和31%。
本週觀點：
2019年累計交易量增速近期小幅上升，主要系開發商普遍加大促銷力度。然而，各城市的表現明顯分化。成都、福州、寧波等核心城市較東營、江門、揚州等非核心城市表現更佳。儘管政府對樓市調控仍然較嚴，但基本面良好的核心城市交易量仍在上升。同時，同一都市圈中的不同城市也表現出了明顯分化。
另外，庫存數據有所上升，當前11.1個月的去化週期已接近12個月的臨界值。我們預計銷售均價或將有所下調，開發商將維持當前土儲水平。
投資建議:
十月房企銷量增速再度提升，背後是房企推盤和促銷力度的加大;儘管銷售增速繼續提升，但從市場調研的情況來看，市場熱度和去化速度都有所下降，而積極的促銷政策或對開發商盈利能力造成一定影響。另一方面，三季度GDP同比增長6.0%，略低於此前預期，人民日報也發文稱“把穩增長放在更突出位置”。總體而言，樓市和經濟將進入膠著期。在此階段，土地成本優勢帶來的靈活定價優勢和充足利潤空間是開發商應對當前市場環境的重要能力，其對於開發商現金流的穩健至關重要。建議關注能夠通過特色商業模式獲取低價土儲資源，同時現金流狀況穩健的房企。若房價和地價出現實質性下行，調控政策或將在“房住不炒”基調下，由嚴厲逐步轉向中性，而房企經營環境和估值也將得到一定邊際改善。
風險提示：調控政策存在一定不確定性;房價或出現一定波動。
報告正文
1. 行業表現
SOHO中國、大發地產和雅生活服務本週漲幅居前。永升生活服務、新城悅服務和雅生活服務年初至今漲幅居前。物業管理公司的股價在2019年表現良好。
2. 主要城市成交表現
2.1 新房成交數據
2.2 二手房成交及價格數據
3. 重要政策及動態
3.1本週重要行業政策與新聞
3.2重點公司新聞及公告
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