首先，我們先定義什麼是“剛需化”：

顧名思義，“剛需化”就是具備剛需樓盤的某些特性，比如高密度、小戶型、總價相對低等。而豪宅往往是反過來，低密度、大戶型、高總價...

如果我告訴你：假如你現在手握1000萬，在國內某個一線城市買豪宅，只能買到高密度、小戶型的豪宅。你還會心甘情願的買嗎？即使你最終想好要買，你還要做好和上千人擠到角落裡去搶房的準備，你還會買嗎？

這個魔幻的場景就發生在這一刻的深圳：

1. 深圳頂級豪宅區深圳灣，恆裕濱城樓盤，89㎡的小四房成交價要到2200萬。2.遠離深圳灣的高新園，華潤城潤府樓盤，89㎡的3房也已經賣到1200-1300萬。3. 位於香蜜湖豪宅區的深業中城，開盤當天192套房全部售罄。共吸引2794人登記，中籤率僅為6.8%，堪稱深圳史上中籤率最低的豪宅。

毫無疑問，近些年來，深圳豪宅市場正日益“剛需化”，主要體現在三大方面：

豪宅密度越賣越高

眾所周知，低容積率、低密度往往是豪宅的標配。判斷密度的標準就看容積率，比如過去最知名的：香蜜湖的香蜜湖1號，容積率1.4；萊蒙水謝山，容積率0.61；華僑城的波託菲諾純水岸，容積率2.02。

這些都是過去深圳的標杆豪宅，容積率頂多也就2字出頭，而最近幾年，深圳豪宅容積率不斷突破上限：恆裕濱城，容積率3.8；華潤城潤府，容積率4.5；連深圳知名頂豪深圳灣1號的容積率也高達5.9；最近火爆的深業中城，容積率更是達到了6.8！

這些近幾年入市的豪宅，容積率大都超過了4以上，要知道，在深圳，大多數普通住宅的容積率也就3-4。

今年火爆的深業中城，容積率卻高達6.8

豪宅容積率越來越高，凸顯的是深圳越來越緊張的土地供應。四大一線城市中，深圳的總面積是北京的八分之一，上海的三分之一，廣州的四分之一，還有一半以上屬於山河湖泊，無法開發。

再加上深圳土地開發強度已接近50%，是北京的4倍，土地資源愈發緊缺。導致可建面積也就越少，而核心地段本身又稀缺，新入市的豪宅項目只能往高建，容積率高也就不奇怪了。

公寓類豪宅興起

可能大家對公寓類豪宅不感冒，但如果提起深圳豪宅標杆——深圳灣1號，相信提起不少人的興趣。沒錯，深圳灣1號本質就是產權50年的公寓，而非70年產權的住宅。

要知道，公寓雖然不限購，但背後的缺點實在是太多了，除了少部分地區或者產品外，大多數公寓不能落戶不能讀書，只能商貸，交易稅費高，更重要的是升值空間遠比住宅要小。而深圳，居然能夠把公寓類豪宅做成標杆，還能做到人人瘋搶的地步：

今年2月，深圳灣的華潤深圳灣瑞府，400㎡、總價8000萬的D戶型公寓一推出立即被秒光！

2018年深圳豪宅成交套數前十名的榜單中，公寓類豪宅就佔據半數：即瑧灣匯、深業中城（18年出售公寓）、前海嘉裡中心、悅璽公寓、卓越前海壹號。

公寓類豪宅的火爆，一方面是深圳土地的緊缺，新增住宅用地少，核心地段的住宅用地更少，市場不得不轉向核心地段的商業用地；另一方面是深圳嚴厲的限購下，不限購、處於核心地段的公寓因此受到資金追捧。

大戶型豪宅越賣越少

嚴格來說，前文提到的2000萬80幾平米的小戶型只能算“偽豪宅”，真正的豪宅必須是大戶型，而深圳大戶型豪宅正越賣越少

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在2018年，深圳豪宅成交第一名的華潤城潤府，成交的1584套中，就有946套為中小戶型，真正大戶型的並不多。

而在2019年，截至上半年，144㎡以上的成交面積佔比從去年下半年的8.1%下降至5%，並且從面積月度成交來看，144㎡以上的成交面積佔比從1月開始呈現逐月下滑趨勢。

在這種趨勢下，今年許多入市的豪宅項目推出的基本都集中小戶型上，比如蛇口的臨海攬山御園（107-117㎡）、華僑城的新天鵝堡三期（117-123㎡）

當然，也有少數幾個盤推出大戶型，比如靠近深圳灣的海境界二期（140-190㎡）和香蜜湖的天健天驕（90-170㎡），但面積都沒有超過200㎡以上，對於真正的豪宅群體來說，整體戶型並不算大。

大戶型豪宅越來越稀缺，導致結果就是，面積越大，單價反而越高。比如深圳灣的紅樹西岸，300多平米的的二手房單價要比200多平米的單價要高出2-3萬。這也不難解釋為什麼今年華潤深圳灣瑞府400㎡的戶型開盤就被秒光的原因了。

總的來說，容積率4以下、200㎡以上大戶型、純住宅性質，同時又位於核心地段的豪宅，在深圳已經屬於稀缺品種。而深圳作為沿海城市，擁有核心地段的海景，又能同時滿足上面條件的豪宅更是鳳毛菱角。

有錢人“上車”深圳豪宅的時機真的不多了...