標題：2019年上半年宏觀形勢分析報告

作者：中國財政科學研究院宏觀形勢分析組

指導：劉尚希

組長：石英華

成員：王志剛 王宏利 張鵬 武靖州 李靖 蘇京春 劉天琦

刊期：《財政科學》2019年第8期

本刊2019年第5期刊登的《2019年一季度宏觀形勢分析報告》受到讀者的廣泛關注與好評，近期將繼續為讀者呈現該系列的相關成果——《2019年上半年宏觀形勢分析報告》。本報告由中國財政科學研究院宏觀經濟研究中心組織並撰寫，是對我國宏觀經濟各個領域2019年上半年的重要指標進行持續跟蹤與深入分析的系列研究報告，包括總報告和製造業、基建投資、房地產、消費、出口、就業、價格、能源、金融、財政收支、地方經濟形勢等十二個領域分報告

分報告四：2019年上半年房地產市場形勢分析

一、商品房和住宅累計銷售面積同比增速先升後降，其中商品房累計銷售面積同比5-6月連續回落

商品房和住宅累計銷售面積同比增速先升後降，其中商品房累計銷售面積同比5-6月連續回落。2019年1-6月累計，商品房銷售面積75789.59萬平方米，同比減少1.8%（前值-1.6%），其中住宅銷售面積66180.61萬平方米，同比減少1%（前值-0.7%）（圖4-1）。從金額看，1-6月商品房和住宅銷售金額累計同比增速較1-5月亦有下降。2019年上半年商品房銷售金額70698.06億元，其中住宅銷售額61344.93億元，商品房、住宅同比增速分別為5.6%、8.4%，均較1-5月下降0.5個百分點。

圖4-1 商品房、住宅累計銷售面積及同比增速

城市結構分化加劇，一二線有所回暖，三線後勁不足。2019年上半年一線城市銷售回暖，前期積壓的購房需求平穩釋放。二線城市成交面積保持領先，其中東南沿海的福州、廈門、天津等二線城市市場明顯回暖。三線城市在購買力有限、棚改貨幣化安置收緊的雙重影響下，上半年銷售情況略有好轉，但後勁不足（圖4-2）。

圖4-2 30大中城市商品房成交面積

二、上半年房地產投資小幅回落，後期或緩慢下行

上半年房地產投資小幅回落，後期或緩慢下行。2019年1-6月房地產開發投資完成額累計61609.3億元，同比增長10.9%（前值11.2%），連續回落兩月，其中住宅投資增速15.8%，連續回落四個月（圖4-3）。

圖4-3 房地產開發投資完成額累計值及累計同比

房企佈局迴歸一二線，中西部和長三角是重點。2019年房企佈局重心從2018年的三四線城市重新迴歸一二線，其中二線城市房企競爭尤為激烈。從區域看，中西部和長三角依然是大型房企的佈局重點，例如武漢、重慶等。

房地產企業下半年拿地腳步或將放緩。2019年初，受2018年末房地產市場降溫以及春節等多重因素影響，房企拿地觀望情緒較濃，整體成交溢價率僅有10%左右。隨著3-4月份融資環境改善，以及部分城市落戶政策的邊際放寬，房企積極拿地，土地市場快速升溫。5月以來，受前期溢價率連續攀升影響，加之房地產市場資金收緊，監管增強，房企拿地積極性下降，市場逐漸降溫，預計這一趨勢仍將延續。此外，房地產企業下半年拿地當年開盤難度較大，也會抑制拿地意願。

三、房企拿地謹慎，土地成交量明顯不及2018年同期，尤以三線城市成交體量收縮最為嚴重

2019年上半年，房企拿地謹慎，土地成交量明顯不及2018年同期，尤以三線城市成交體量收縮最為嚴重。2019年1-6月百城供應土地佔地面積累計31315.97萬平方米，同比下降7.45%，其中規劃土地建築面積累計61185.73萬平方米，住宅用地供應面積9085.78萬平方米，同比增速分別為-4.34%、6.34%，成交量明顯不及2018年上半年（圖4-4）。

圖4-4 100大中城市土地供應累計同比增速

一線城市地價波動不大，二三線城市地價有所上漲。分能級看，一線城市仍以保障性用地和舊用地為主，加之土地供應力度加大，地價波動不大（圖4-5）。二三線城市由於優質地塊供應的增加，地價有所上漲，其中三線城市溢價率遠低於上年同期。考慮到住建部對地價過快上漲的城市會發布預警，督促城市落實主體責任，加之融資收緊，預計2019年下半年土地拍賣熱度將回落，地價漲幅或將趨緩。

圖4-5 100大中城市供應土地掛牌均價

住宅用地成交量方面，一二線較上年同期明顯改善，三線城市成交面積顯著弱於上年。100大中城市成交住宅用地規劃建築面積數據顯示，2019年1-6月一二三線城市累計成交面積分別為1310.80、13366.48、11411.87萬平方米，累計同比增速分別為35.84%、16.14%、-14.73%，較上年同期分別變化19.15、12.91、-47.45個百分點（圖4-6）。

圖4-6 100大中城市成交住宅用地規劃建築面積累計同比增速

四、一季度房地產企業融資環境較為寬鬆，二季度資金面邊際收緊

一季度房地產企業融資環境較為寬鬆，二季度資金面邊際收緊。2019年第一季度，政府多次提到繼續施行穩健的貨幣政策，整體融資環境延續2018年下半年以來寬鬆態勢。但進入二季度以來，高溢價地塊多次出現，加之金融機構違規給房企放款事件頻發，房企融資邊際收緊（圖4-7）。5月中旬，銀保監會發布23號文，明確要求不得違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資，並對銀行、保險、信託、金租等其他非銀金融機構都提出了具體要求，針對性較以往更強。6月底，部分信託公司陸續接到“窗口指導”，要求加強房地產信託領域風險管控，控制信託規模。受政策邊際收緊影響，二季度房地產開發資金增速下滑，1-5月累計同比增速降至7.6%（前值8.9%）。總體看，預計下半年房地產市場延續調控維穩的總基調，資金面偏緊或將持續，房企融資壓力仍大，對於債權融資、股權融資等渠道的依賴或將加深。

圖4-7 房地產開發資金來源結構

房貸利率下滑趨勢漸緩，6月邊際收緊。2019年1-5月房貸利率延續2018年中開始的下滑趨勢，但下滑幅度逐漸趨弱（圖4-8）。6月全國首套平均房貸利率5.42%（前值5.42%），二套平均房貸利率5.75%（前值5.74%），較5月邊際收緊，不排除2019年下半年，房貸利率進一步收緊的可能。

圖4-8 首套平均房貸利率、二套平均房貸利率

五、總體判斷：房地產投資增速仍將下行

2019年上半年，商品房和住宅銷售面積累計同比增速先升後降，其中商品房銷售面積累計同比5-6月連續回落。從金額看，1-6月商品房和住宅銷售金額累計同比增速較1-5月亦有下降。從投資端看，上半年房地產投資小幅回落，後期或緩慢下行。此外，上半年房企佈局迴歸一二線城市，中西部和長三角是重點。預計下半年房企拿地腳步或將放緩。土地端看，2019年上半年土地成交量明顯不及2018年同期，尤以三線城市成交體量收縮最為嚴重。融資端看，一季度房地產企業融資環境較為寬鬆，二季度資金面邊際收緊。

展望下半年，在經濟下行壓力猶在的背景下，預計下半年政策仍將延續穩地價、穩房價、穩預期的基調，房地產投資增速仍將下行，因城施策框架下各城市政策分化將更為明顯。

（王宏利 執筆）

全文刊載《財政科學》2019年第8期，歡迎訂閱！

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