用户4846755457251
房子是个大事儿，成本还挺高的，涉及到的内容还是挺多的。
房贷提前还款，是选择缩短贷款年限，还是降低月供，取决于你的经济能力，银行政策及后期的理财规划。多数人选择的是不缩短贷款年限的情况下降低月供。
这个问题的本质还是如何省钱。
省钱之一：利率高低与变化
利率的高低既和系统性的政策有关，比如全面降息加息，也和局部性的政策有关，比如我们由于房屋限购政策，对于二套房的利率是上浮的。
贷款利率的变化主要看签订合同时候的约定，是固定利率还是浮动利率，多数是浮动利率，但是固定基准上上浮的利率在后续是不变的，只有基准利率的变化才会影响你的房贷利率。之前你办理银行贷款，签订合同的时候利率是上浮15%，那么后续你的利率还是上浮15%，即使你已经提前还贷了。
即，你就算提前还贷了，剩下的贷款，执行的利率仍然是先前的基准利率之上上浮15%。
省钱之二：还贷方式
还贷方式主要有等额本金和等额本息，一般等额本金初期还款压力比较大，也就是初期的月供比较多，但是总利息比较少，等额本息，每月还款金额一致，金额比较小，相应的压力也小，但是总计利息比较多。
由于此处讨论提前还贷的情况，故还款方式默认此前的还款方式，就按等额本息来定吧。
省钱之三：了解提前还贷限制
提前还贷时间限制：这个具体看各家银行政策，有的要求贷款一年之后才可以进行提前还贷，有的半年，有的二年。
提前还贷金额限制：提前还贷的话，最小还贷金额为每月月供的6倍。可能每家银行有所不同。
提前还贷违约金：提前还贷的话，银行一般会收取一定的违约金，一般1%左右，这个具体要看各家银行怎么定的。
省钱之四：提前还贷方式
全部还清
有些债务厌恶性的土豪客户比较喜欢这样，因为一开始嘛，他们贷款主要是因为缺钱周转，现在款子到位了，所以一次还清了。这种比较适合有一定经济实力的，财务预算计划比较明确的客户，一般初期贷款方式会选择等额本金。
降低月供
大部分人都是选择这种在先前合同的年限基础上通过提前还款降低月供，这个操作还是比较普遍的。也是银行比较支持的。如果降低年限的话，银行的利息就受损了，也就是少赚钱了。
缩短年限
如果你有能力和银行谈，也可以采取缩短年限的方式。
举个例子：等额本息提前还款降低月供。
按等额本息计算的话，贷款70万，贷25年，假设贷款利率5.48%，需月供4290.26元，应还款利息：587076.72元，总计还款额：1287076.72元。
假设还了贷款一年，此时已还本金：13457.75元，已还利息：38025.32。剩下本金：
686542.25元。
假设你现在手头有了20万，提前还款，则剩下待还本金：486542.25元。
采取不缩短年限，减少月供的方式继续还款，则剩下贷款每月月供：3040.44元，剩下贷款应还总额：875646.78元，应还利息：389104.53元。
提前还款后，总计还利息：427129.85，比不提前还款节省：159946.87元。
提前还款后，如果选择月供差不多的，缩短年限的算法，比如剩下的贷款还14年，月供每月4153.99元，则剩下贷款还款利息：211328.79元，还款金额：697871.04元，总计还款利息：249354.11元。
结论：提前还款后，采取缩短还款期限方式，比未提前还款节省利息：337722.61元。比提前还款后还款期限不变降低月供节省利息：139750.42元。
省钱之五：考虑资金成本和效率
要不要提前还款，也要考虑资金成本，除了前面所说的提前还贷违约金之外，更主要考虑你的贷款利率，如果你是公积金贷款，3.25%左右的利率成本，而你本身又比较能够以钱生钱，比如你有5%以上的收益率，那这个提前还款其实不必做了。而且要尽量多贷，往时间长了贷。这等于你在拿着银行的钱帮你赚钱。
省钱之六：商贷转公积金
商贷转公积金也是可以的。只要按照规定提供相关材料就行。流程还是比较复杂的，需要出具商贷转公积金贷款《房屋估价报告书》，具体还请咨询公积金中心。
我是宽财分析师，投资分析，理财规划，欢迎关注交流。
宽财分析师
利率上浮15%，年利率为5.635%。这个利率虽然低于银行一般贷款利率，但也高于市面上的理财利率，提前还款没毛病。
正如题主所说，提前还款的方式有两种：
- 月供减少，期限不变
- 月供不变，期限缩短
如果题主没有额外要求，银行一般会选择期限不变，月供减少。当然这与各家银行的操作习惯也有关系。那么对于客人来说，哪一种更划算呢？
我认为选择哪一种与当初的还款方式以及提前还款的时间也有关系。
如果是等额本息
等额本息前期月供中利息比较多，后期月供中利息比较多，所以越靠后期还款越不划算。一般分水岭就在总期限的一半处，对于题主就是15年。提前还款，还的都是本金，15年之后操作提前还款，跟每月还款从总金额上来看没有太大差别。
从这个角度来说呢，我们需要尽可能的离一半的期限远。也就是说越晚达到一半期限处，后续就有机会再进行提前还款。所以对于等额本息来说最好选择期限不变，月供减少的方式。
如果是等额本金
因为每月还的本金都一样，银行也只是按剩余本金来计利息，所以决定总利息多少的就是期限了，期限越长，利息越多。对于等额本金的客户，我建议选择期限减少月供不变的方式。
总结：
选择哪一种提前还款方式还需要参照手中资金的多少，以及你本身的诉求来定。如果你感觉月供压力比较大，那就果断选择减少月供的方式进行提前还款。如果你感觉漫漫人生路，一半时间都是房奴的身份，那我建议选择缩短期限。
银行研究僧，你学习，我也跟着学习！
银行研究僧
尝试着把你的问题简单化，就是想省房贷利息，如何优化才能减少部分利息支出！
按正常的房贷标准，基准利率4.9%，上浮15%就是5.635%，咱们假设你要贷款60万！
A.如果房贷按20年计算，如下图,每月月供4174元，贷款60万，20年利息总额40.19万（最后附图）
B.如果房贷按25年计算，每月月供3714元，贷款60万，25年利息总额52.04万
C.如果房贷按30年计算，每月月供3459元，贷款60万30年利息总额64.55万.
从这个月供简单计算结果就能得出如下结论：
要想省房贷利息，尽可能的选择自己能承担月供压力的最短房贷时间（房贷时间越短，月供越高），房贷15年，房贷总利息是房贷金额的一半略多点，房贷30年，房贷总利息远超过房贷本金。
当然，你问以后选择提前还款省利息，肯定是先看你家庭的收入情况，一般月供不超过50%合适，如果家庭比较节省，最高到60%，太过了，影响家庭基本生活，然后根据家庭收入60%的比例，变更成房贷年限稍短的还贷方式。降低月供反而说明收入下降，需要还贷的总利息会加大。
阳光侃房
提前还房贷，大多数银行是不能选择缩短年限的，提前偿还部分本金后，剩余的本金作为新的贷款总额，按照剩余的贷款期限和原来的利率去偿还，只能是降低月供不能缩短期限。![]()
1、提前还房贷有两个方式
理论上提前还房贷有两种方式，第一是一次性全部偿还；第二种是提前偿还部分贷款。这又分为两种情况，第一种是期限缩短，月供不变；第二种是期限不变，月供减少。但是这个只是利率上，大部分银行是不支持期限缩短的提前还款方式，所以在实践中基本都是采取期限不变，月供减少的提前还款方式。
为什么银行一般不支持提前还款，更不支持采取期限减少，月供不变的方式提前还款呢？一切都是利益，房贷是银行的重要收入来源，质量还比较高，提前还款已经是缩短了银行的利益收益，如果是缩短期限的话，利息收入的损失更大。所以，一般银行只是支持期限不变的方式提前还房贷。
2、提前还款有成本
提前偿还房贷是有成本的，一般来说，银行都会收取一点违约金，1%左右，每个银行不一样，具体你要咨询你申请房贷的银行。
3、多久以后可以提前还房贷？
一般商业银行都是规定一年以后才能申请提前偿还房贷，但是也有例外，比如工商银行半年以后就可以申请提前偿还，这个不一定的，具体要咨询当地银行
4、提前偿还对月供具体能有多少影响？
下面我们以100万房贷为例，房贷三十年，基准房贷利率，从2018年3月开始月供，已经进行了一年，现在你手里有30万，准备在2019年3月提前偿还30万，剩余的房贷继续按照剩余29年的期限来偿还，那么具体数据如下：
原来的月供为5307元，在一年之内共计还款63687元（其中本金为15022元，等额本息还款方式中，前提还款的大部分是利息，如果采取提前还款的话是有点划不来的）。一年后提前偿还30万元，剩余本金为684978元（就是贷款总额100万减去提前偿还的30万，再减去过去一年偿还的本金）。新的月供是3662元，节省的利息共计267173元。
主做股权设计、并购，业余股民，爱好搏击
壹号股权
提前还款是采用缩短贷款年限还是选择降低月供，这两种方式都是有利弊之处，采用哪种方式合适要根据个人情况而定。但如果以我个人来选择的话，我肯定会选择降低缩短贷款年限，下面进行分析。
你当前房贷贷款时间是30年，贷款利率上浮15%，实际贷款利率是5.635%，相对很多人的贷款利率是比较低的。而你当前有一笔钱，想要有提前还款的想法，就是不知道是想选择缩短贷款年限，还是降低月供呢?
选择缩短贷款年限
还款方式是等额本金，假如你贷款100万元，从2010年1月份开始还房贷，而在今年11月份有打算提前还款20万元，同时缩短贷款期限10年，从贷款30年变成20年的还款期限，具体情况会怎么样呢？
如上图，这是采用缩短贷款年限的提前还款方式明显：
提前还款前，月供为5762.88元，还款总利息为107.46万元；
提前还款后，月供为5775.70元，还款总利息为55.58万元；
从提前还款前和提前还款后，两者之间虽然月供并没变，但是还款的利息与时间已经相差甚远了。
选择降低月供提前还款
原先的其他房贷利率，房贷期限，还款方式等都不变，选择提前还款，把每个月的月供降低下来，假如降低到5000元每个月，提前还款之后的具体情况如下：
如上图，这是采用提前还款，降低月供金额的方式，具体情况为：
提前还款之前，月供是5762.88元，还款总利息为107.46万元；
提前还款之后，月供为4993.95元，还款利息是78.76万元。
汇总以上两种方式进行比较
假如提前还款20万元，如果采用的是缩短贷款年限的话，最终月供基本保持不断，但是可以少还10年，而且利息也同时可以节约23万元；假如选择提前还款降低月供的话，其实只是利息稍微少了一些，但是贷款期限还是很长，很显然是第一种方式合算。
综合以上分析可以得出，提前还款的话肯定是选择缩短年限的方式，这样的方法才是最佳的。
老金财经
首先，你的理解有误！这两个银行是同时进行的，不需要选择！
比如：你贷款60万，还款30年，以等额本息还款为例，利息上浮15%。月供大概为3457。
还了一年以后，还剩余本金592200左右。
如果你提前还了30万本金，还剩余292200本金，
银行会按照剩余29年时间，利息上浮15%，贷款292200，重新给你计算利息和月供。计算后月供大概为1682左右。
另：提前还款一般有金额次数和时间限制，比如最低5万，一年不得超过三次，工农中建一般要求一年内不能提前还款，否则有违约金。而且提前还款需与你当时贷款的支行提前预约。
希望对你有帮助！
地产长腿Mr孙
既然选择针对房贷做部分提前还款的处置，出发点一般都是节省利息和降低压力这两个因素。选择缩短贷款期限，总利息会减少得更多，同时不用再还那么多年，但每月的负担并没有多大的变化；选择降低月供，则每月的负担压力要少很多，但年限没有改变，且利息的减少在数字上要比缩短期限这种方式更少。两者各有利弊，可以根据自己的偏好去选择。
一、如果每月还款没有压力，同时想节省更多的利息，可以对房贷余额选择缩短年限这种方式。
房贷是银行贷款，它的利息收取与两个因素有关，一是房贷余额的多少，二是房贷的时长。相同的房贷大小，贷款的时间越长，利息就越多。所以缩短年限这种方式因为使用房贷余额的时间短了，代表所需要付出的利息会更少一些。
我们可以用一个例子来测算一下。假设2016年购房，总共是60万的房贷，以等额本息的方式、5.39%的利率还款30年，现在过了3年之后我们提前还款20万，对比一下对房贷余额的两种处理方式在总利息上的差异。
1、缩短年限的方式。
这种还款方式下提前归还20万的房贷，保持每月的还款额大致不变，而最后还款时间由原来的2046年提前到2032年结束，总共缩短14年左右的还款时间。而这种方式所节省的利息是37.5万左右。如果忽略经常有人拿来说的收入增长因素的影响，严格来说这种方式虽然月供不变，但是同样也有减轻压力的成分，毕竟年限由原来的要还30年降低到还16年，还清的时间要早很多。
2、降低月供的方式。
降低月供的方式，需要保持原贷款期限的不变，这样一来在重新调整了每月还款金额的大小后，还款时间一样要持续到2046年，比缩短年限这种方式整整延长了14年时间，而在部分还款20万以后，两者的房贷余额都是一样的，均是57万左右。最后还款时间长度的差异，也就是余额使用时间的差异，仅针对房贷利息来说，使用的时间超长，利息就会越多。据测算这种方式总共节省的利息只有18万左右，比缩短年限的方式所节省的利息整整少了19.5万，少了一半有多。
因此，如果仅倾向于节省因房贷而产生的利息减少，而不在意每月还款压力的大小，那选择缩短年限的方式会更好一些，虽然数据会随着房贷金额、已还款年限的变化而变化，但在逻辑上并没有发生变化，如果更关注利息的减少，可以衡量一下这种方式。
二、如果提前还款的目的更倾向于减轻每月的还款压力，可以选择降低月供的方式。
1、选择缩短年限这种方式的月供压力。
缩短年限的方式设定了每月的还款数目保持大致的不变，通过房贷余额与还款年限的组合调配来匹配还款额。比如上面例子中的原每月还款额是3365元，调整后的还款额是3369元，只有轻微的变化。前后每月的压力并没有什么变化。当然在例子中设定的条件下，其中看得见的是期限缩短了14年，同时利息多节省了19.5万。
2、选择降低月供这种方式的月供压力。
在做房贷部分提前还款时选择降低月供的方式，每月的还款压力减少是比较明显的特征。比如按上面的例子，3年后提前还款20万，保持原来30年的期限不变，月供数目就由原来的3365变为2173，每个月的月供减少了1192元，如果原来觉得3365有压力，那现在还2173无疑是减轻了不少。
如果我们忽略社会经济发展的影响因素和忽略每月对多出来的1192元资金的利用来看待这种压力的减轻，那这种减轻是需要不少成本的。按照上面的测算，降低月供维持期限不变需要比缩短年限这种方式多付出19.5万的利息来换取。因此两者各有利弊，适合不同关注点的人权衡后做各取所需的选择。
三、两种方式对比的数据并非绝对不变。
以上例子所测试的数据，是在确定了房贷余额、已还房贷的时间以及提前还款的金额这些条件下得出的，这些数据会随着房贷余额的大小和已经还款时间的差异而有所变化。提前还款的时间越往后，两者的数据就越往接近的方向靠。上面的数据是在还款3年后得出的，如果假设在第10年的时候提前还款20万，两种方式所节省的息差就只有10万左右，而如果是在满第15年的时候还20万，息差就只有6万左右，都会比第3年的19.5万少了很多。
另外，对于喜欢理财计算的朋友，如果对小资金有利用能力，还可以考虑资金的利用率的影响，如例子中在第三年后提前还款20万，两种方式的月供产生了1192元的差额，如果后面不再提前还款，这种差距会一直延续到最早结束还款的那种方式的时间点上，这期间还有13年的时间，选择降低还款额，每个月就累积这1192元，那么就可以对这笔钱进行理财，收益的多少要看个人的能力，这样两种方式的差距也可以拉近。不过这个角度不是每个人都喜欢，也不一定有价值，搞不好就是画蛇添足的操作。
同时如果后面再继续增加提前还款的次数，也可以把采用降低月供这种方式所产生的更多利息淡化，即如果从节省利息的角度考虑，即使为了减轻每月的还款压力而选择了保持原期限降低月供的方式，也可以通过后期宽裕时继续提前还款来达到缩减利息支出的效果。所以站在这个角度上说，两种方式也并不是绝对的，可以根据自己的情况灵活运用。
四、结语。
综上所述，对于提前归还部分房贷的操作来说，缩短贷款年限和降低月供这两种对房贷余额的处理方式，各有优点和缺点，购房人可以根据自己的情况来自己所看重的优缺点，权衡选择。同时需要注意的是，静态的对比数据又可以因为还款的时间的不同和灵活运用的因素而出现变化，两者并没有绝对的好和坏的标准。
CA红叶
首先，我们来看下不同类型提前还款的特点。
我在上表中列出了不同提前还款类型的特点，应该说大部分人不会选择第1种和第4种，第1种不适合大多数人，第4种相对麻烦。所以第2、3就是题主问的情况了。
其次，简单猜测下题主的情况和想法
题主提到贷款期限30年，贷款利率上浮15%。大家知道，央行新政从今年10月8日起，房贷实行新的政策了，首套房基准利率4.85%，二套房基准利率5.45%，但估计楼主应该没有赶上新政，也就是说属于新政里提到的存量房，就是按照原合同执行。
那如果按照之前的政策，比如2018年的基准利率，5年以上的，大概是4.90%，上浮15%的话，就是5.635%，这个利率是我们常见的理财和投资品种都是无法达到的，在这样的情况下，如果贷款人的钱只能放在银行里存着收利息，那肯定是覆盖不了贷款利息，所以，想着提前还贷就很正常了，这笔帐谁都能算过来：）。
再次，考虑到未来30年的长期变化趋势
很多人都知道不少国家的房贷利率都是比较低的，比如新加坡平均利率在2%一下，日本平均利率在1%以下，而欧元区利率更低，甚至还有丹麦那样实行负利率的国家，为什么？因为他们已经度过了房地产快速发展的周期，进入基础设施建设的停滞期。
我们呢？经过了近30年的高速发展，也已经从大部分人没有房子到了大部分人有房子的阶段了，未来改善型的住房需求会成为主流，加上住房的投资价值是在逐步降低的，那么房贷的利率从趋势看，也将是逐步降低的。
如果考虑到这种变化的话，建议题主选择降低月供，还款周期不变的方式比较好。但是如果题主已经还款很多了，比如还了十年以上了，然后现在经济条件也比较好，也可以采取缩短期限的方式，毕竟有一些人属于“欠债厌恶型”人群，想着欠人钱就心理不舒服，还了之后心情轻松，那就选择缩短周期，总之，这个事情呢，也不能纯粹的理性计算，还是那句话，因人而异！
遁逃者
贷款买房，能还就还，还不了就让银行把房收了利息涨去吧不用管他
