我是星叔，全國資深房產投資專家，一二線城市和三四五線小縣城都有過實地考察。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：星叔，你好！座標無錫，名下兩套房，一套是2011年購買的3房，目前在住，梁溪區小天鵝品園，目前價值200多萬，還一套是老房子，1998年的小兩室，價值50萬，想把老房子賣了，半年內還能湊個30萬，首付80萬左右，去買新房，小孩子快10歲了，想著十多年後，給孩子的，到時候看他工作在哪，到時候賣了，再置換！你說太湖新城，和錫東可以考慮，想買太湖新城，價格3萬多了，又買不起！錫東恆大翡翠公園，聽說附近有個健鼎電子廠，汙染比較嚴重，中介推薦梁溪區恆大悅龍灣，你看怎麼操作比較好，最好投資區域能劃分的小些！目前無貸款，二人公積金未用過，餘額7萬多，徵信良好！

回答：1.老破小建議出手，未來增值空間有限，拆遷不可期。

2.長三角周邊比較富庶，自住和生活環境還不錯。 但也導致了整體房價不低，無錫的房價還是比較高了。 現在買入，起點高，距離終點的距離（利潤）就少了。

投資考慮，建議避開太湖大熱區域，關注近郊延長線，比如惠山，錫東低價區，未來漲幅更大，下跌空間也很小。

3.全國範圍內有比無錫更適合投資的城市，無錫的整體回報率中規中矩，想要深耕本土市場，筍盤驅動。

提問：星叔好，請問買房是不是面積越大越好，得房率越高越好？

回答：“得房率”影響的是自己所購置住宅的使用面積，衡量著一套住宅在使用中的舒適度。但在對於“得房率”的數值大小進行選擇時，不應該片面的一味選擇高數值，應該結合實際情況，全面的進行考究。

一、多層和高層的差異，高層需設置電梯，往往得房率低於多層。同樣建築面積，高層是兩房，多層可能是三房，原因就在這裡。

二、公共門廳等部位的差異，往往越氣派的樓盤得房率越低。為什麼？氣派通過大門廳、大走道、大電梯來實現，但是也消耗了套內面積。

三、房型搭配的差異。一梯一戶、一梯兩戶、兩梯四戶等不同戶型組合形式對得房率影響也很大。一梯一戶，一個電梯的共用面積需要一戶分攤，當然比一梯兩戶得房率低。

一般的高層，得房率在75%以上就可以接受了，80%左右就很好了。

提問：你好，星叔，請問房子怎麼樣才能儘快賣掉呢？

回答：大部分人知道如何買房，卻不知道如何賣房。賣房的幾個基本共通原則，詳見知識星球內部分享《賣房技巧篇-如何快速賣房且價格還不低》 。

提問：星叔，你好！座標淄博張店，本人未婚，與退休父母同住市裡一套近二十年齡三居室，交通方便。張店是淄博行政中心，目前向西向北發展，這兩個方向，近市政府的，比較熱鬧的中心，以及學區房都每平1萬＋，我月收入也就六七千。想改善住房，父母看中經開區區政府附近一套四室160平期房，每平7000＋，兩年後交房，想首付三十萬他們幫還貸，以後可能賣掉老房。他們認為一是此地要建大學城，已有職業學院，齊魯醫藥學院，以後可能警校，航空學校會入駐。二就是相對便宜。我去看了下，那裡只有一趟公交，我上班要開車近半小時，感覺有些不方便，買的話要貸三十年，每月四千多，家裡都說幾年後會發展起來，我很猶豫，您覺得合適麼？

回答：太偏了，不是很建議，交通不便，買房不能一味的看低價，地段很重要，大學城其實潛力並不足對於拉動房價。

如果是你一個人住，建議買市中心位置好的 面積90-110平就可以，沒必要買160平。如果是你全家居住改善，沒必要從市中心置換到市郊，資產在下滑，如果老房子剩餘貸款不多可以做截斷抵押，擴大資金流，買好位置的新盤或二手次新。

提問：提問: 感謝星叔的耐心回覆！座標南通市區，我這段時間也一直在看，南通的機場高鐵地鐵等概念一大堆，房價近兩年漲得離譜，利好被提前透支太多了，請問星叔接下來的半年到一年內南通的房地產走勢會如何啊？啥時候可以上車購房？

回答：南通概念一大堆，都在講故事，但實質落地的人口導入和重大產業引入不足，房價上漲主要依靠蘇州的擠出效應和地王效應拉動，並不是特別看好。從基本面上來看，未來不會有大機會。現在就是上漲尾聲。

提問： 你好，房子過了限售期，賣房子的房源就會變多，是不是二手房價格還會下降？我是保定這邊，在東湖未來紫金府這邊一萬五了都，高不高，合適嗎？

回答：因為調控和供求，二手房會出現短期波動，特別三四線城市比較明顯，會有適度的下降空間，但是從長期來看，不會出現劇烈的下跌。但是如果純投資的話保定沒太大必要，可能要站崗很久，剛需自住可以入

具體詳見知識星球內部《哪種類型的房產比較確定能賺錢呢》

提問：叔你好，我是外地戶口！德陽廣漢房價可以買嗎，以及未幾年來房價的動態？

回答：德陽二手房漲勢趨緩，如無大的政策刺激，短時間房價應該趨穩。長期來看，主要看人口流入還是流出，如果廣漢人口流入有所增加，那房價還是看漲，但反之，房價則會下降。另外，政策刺激也是一方面，比如去庫存政策也會對三四線城市造成影響，造成房價短期上揚。但長期來看，支撐房價的終究還是人口。投資還是建議往上走。

提問：老師，你好，還有一個問題想要諮詢一下，我再買房的時候，購房合同金額和實際金額有三十多萬的差額，銷售告訴我這個錢需要轉到他們財務的私人賬戶，不提供發票收據。鄭州很多樓盤都是這樣。我不太瞭解，請教一下老師。

回答：這是溢價，也就是超出備案價的部分，比如一個樓盤，開發商售價為2w一平，而房管局備案價只有1.5w。超出的5000一平就是溢價，需要購房人額外交給開發商。

不知道你買的具體是哪裡哪個樓盤。如果不是特別優質，不建議用這種方式購買。

一是會提高首付，資金利用率不高，不能很好的發揮槓桿作用。

二是在後期二手房交易的時候，會增加差額稅費額度，增加購房人的成本，也就會導致房子不好出手。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。

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