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我們今天要說的故事，是一個商業項目，是迄今為止，全國範圍內最大的房地產破產項目。它叫做玫瑰園。故事的第一個登場人物，叫做劉常明。

噩夢始於一棟豪宅

劉常明是當時十分受寵的所謂“港商”，然而他其實是一個地道的北京人。早年間，他靠代理了一款在當時很火的生髮水，在短短的一兩年裡便成為了百萬富翁。那時的百萬富翁可不是現在的概念，論到現在，在北京隨便有一套房便是千萬富翁了。要知道，那可是八十年代的百萬。

劉常明不是那種小富即安的人，他知道這個年代是屬於像他這樣的冒險家。1992年，劉常明獲得了香港常住居民身份，註冊成立了中國飛達房地產有限公司，他還在香港半山富豪區購置了一棟豪宅，完成了從京城小混混向香港大老闆的轉型。

精明的劉常明當然不會放過這一千載難逢的發財機遇。心比天高的他要搞就要搞得驚天動地，他從眾多的競爭者中搶到了一塊昌平縣沙河鎮的地。這塊地離北京城區只有半小時的車程，地平天曠，風景宜人，非常適合建造高檔別墅區。

這個項目計劃投資預算為3.5億，對於這個投資巨大的玫瑰園工程來說，開發商的資本實力和營運能力都至關重要。但劉常明其實除了關係的能力外，沒有任何一點的樓盤開發經驗，也缺少源源不斷的開發資金。

日後業內分析，劉常明其實從一開始就沒有打算認認真真的造別墅。事實也似乎正是這樣，玫瑰園自轟轟烈烈開盤後，便沒有真正的動過工。劉常明僱美國規劃師拿出了一套十分精緻豪華的規劃圖和別墅設計圖，然後頻繁的刊登廣告，四處招商，他像一個獵人把一塊天大的餡餅掛在半空中，等著獵物自己撞上門來。

果然，獵物很快就來了，我們故事的主人公也算是正式登場。

兩個李嘉誠夢境的重合

這個人叫做鄧智仁，他日後經擔任過潘石屹的項目總顧問，還是美國一家上市公司的CEO。而這個時候的他，是香港最大的樓盤代理商利達行的老闆。

鄧智仁是香港樓市中的一個神奇小子。1950年出生，成長於一個循規蹈矩的香港公務員家庭，中學畢業後，他成為了一名皇家警察。就在他揹著手雄赳赳的在大街上巡邏時，香港迎來了它的黃金髮展期。眼看著街邊的店鋪一天天增多，樓房一層層加高，年輕的鄧智仁實在按捺不住了，他脫下警服，一頭扎進了商海中。

剛從商的9年，鄧智仁似乎一直沒有找到北。他做過進出口貿易，搞過服裝生意，從事過金融、期貨，還開過一間專門替人討債的公司。整整的9年，鄧智仁除了滿肚子的商海苦水外，依舊一貧如洗。

1984年，香港經濟再度復甦，李嘉誠因在低潮期吃進大量地皮而一舉成為億萬富翁。鄧智仁受李氏神話的刺激，決定入行房地產，他靠借款辦起了利達行，差不多就是房屋中介。

那時的香港房地產代理行業，一片混亂，魚龍混雜。鄧智仁則很快用他的三把快刀砍出了業內的新天地：

第一把，向社會公開統一收費標準，也就是我們今天習以為常的買賣房屋2%的佣金，不允許員工收取樓價買賣的差價，規範了行業。

第二把，實行股份制，讓員工持有股份。鄧智仁本人持有的股份從原來的100%減到了35%。後來的事實表面，員工直接持股是公司強勁發展的黏合劑。

第三把，改革媒體廣告的發佈方式。曾經，房地產廣告全是小型分類廣告，豆腐塊，小氣得很。鄧智仁首開整版廣告之先河，新風撲面、氣勢非凡、形成了強烈的視覺衝擊力。

在今天看來，這三把刀再簡單不過了，但對當時以坑蒙拐騙為生計的香港房地產代理業來說，卻分明是刀刀見血，砍到了要害。所以經過幾年的發展，利達行一躍成為香港最大的房地產代理公司，僱員超過500人，鄧智仁更以其完整的房地產代理佣金制度、從業規範和管理理念，創立了香港房地產業的遊戲規則。鄧智仁在行業中的江湖地位一時無人能及。

志得意滿的鄧智仁已經不再滿足於在香港賺取百分之幾的佣金了，他把目光投向了北京的房地產，最後鄧智仁和劉常明，這兩個都夢想成為李嘉誠的男人走到了一起。

誰是誰的獵物

鄧智仁以香港利達行40%的股權作抵押，套取了1億港元的資金。以投資的形式切入玫瑰園項目，成為了玫瑰園的銷售總代理。然後他憑藉著自己嫻熟的營銷技巧和人緣，在玫瑰園剛開盤就賣出了80套別墅，業主們紛紛都交了首批購房款。鄧智仁認定玫瑰園就是他苦覓已久的大金山。

就在這時，發生了劉常明挪用首批購房款的大丑聞，鄧智仁便趁這個勢頭，處心積慮，步步緊逼，將劉常明一腳踢出了玫瑰園項目。劉常明想空手套白狼，卻最終落得個身敗名裂的下場。1994年，欠下鉅額債務、心態失衡的劉常明在家命歸西天，有人說他是吸毒過量而死的，而另外一些人說，劉常明是自殺身亡的。

在運作玫瑰園項目期間，擅長銷售的鄧智仁一口氣又代理了兩個樓盤的銷售。他也確實有本事，憑藉著香港式房地產策劃和營銷手段，讓兩個樓盤大賣特賣。他的一位下屬回憶當時的情形唯有一句話可以表達：錢像流水一樣的湧進來，連手都數疼了。

現在一邊是國色天香的玫瑰園，另外一邊是點石成金的樓市奇才鄧智仁。這不正是珠聯璧合嗎？

上了賊船的鄧智仁

但房地產的開發和銷售本來就是一河之隔兩重天，在銷售方面無人能敵的鄧智仁在玫瑰園項目上向開發商的角色轉變，便顯出其底蘊的淺薄和經驗的不足。

他雖然以極低的代價就將劉常明踢出局，並取得了玫瑰園的開發權，可謂一戰而勝。對於別人來自道德的指責，他也反駁道：在商業競爭中，沒有道德可講，我們都要按政府制定的遊戲規則來玩，如果我違法了，你們可以告我。他就是這麼一個喜歡把聰明和狡猾寫在臉上的人。

但令鄧智仁萬萬沒想到的是，那個被他陰柔一掌推出玫瑰園的劉常明確實一個比他更不道德、更會玩遊戲的人，他留給鄧智仁的絕非是一個開滿花朵的家園。可以說，劉常明的陰魂一直幽幽的籠罩在鄧智仁及所有跟玫瑰園有關的人身上，至今未散。

在法人、董事長的寶座上還沒坐暖屁股，鄧智仁就突然發現，劉常明提供給他的很多批文竟有多處違規，玫瑰園項目的建設並不合法。

此外，劉常明留下的一堆爛賬也超乎鄧智仁的想象。別墅還沒有賣出去幾套，經濟糾紛就已經冒出了10多件，跑批文、清爛賬、走關係，這一系列的煩心事，將鄧智仁搞得焦頭爛額。

為了讓這個遊戲繼續玩下去，鄧智仁只能去借高利貸，但他並不熟悉大陸在資金運作中的種種貓膩，這些錢層層轉借，到他手裡的時候，已經是息上加息，高得嚇人。不知不覺中，鄧智仁已是債臺高築，欲罷不能。

劉常明的複製體

此人聲稱能調動億萬元資金，這些本事正是鄧智仁夢寐以求的。梁振山被任命為玫瑰園公司的總經理，主要職責便是對外融資。

可是，鄧智仁很快發現：這個與劉常明有著同樣本領的梁振山，與前者有著同樣的道德觀念和職業性格。梁振山私刻公章進行非法融資，且挪用鄧智仁好不容易籌措來的供玫瑰園苟延殘喘的資金。於是，鄧智仁憤而將梁振山開除。可梁振山又豈是鄧智仁能召之即來、揮之即去的主？他轉而鼓動一批債主上門追債，還將玫瑰園的窘境公之於媒體，一時間，鄧梁之爭甚囂塵上，玫瑰園的危機首度被曝光於天下。

夢魘的下一個宿主

終於，精疲力竭的鄧智仁下定決心從玫瑰園這個折磨了他長達4年之久的噩夢中逃出。最後，一個叫陸蒼的老闆，就接下來了偌大一座玫瑰園，當然還包括這偌大一座玫瑰園所欠下的6.5億元債務。

玫瑰園的刺，讓劉常明歸了西，也讓鄧智仁這個樓市奇才失去了曾經的一切。但這就是玫瑰園——對每一個新主人來說，一眼望去，她渾身上下每處都散發出了令人難以抗拒的誘惑，可是一旦走進了，卻發現美麗的外衣裡面是剪不斷，理還亂的夢魘。

這時接手玫瑰園的陸蒼，又是下一個祭奠者。在房地產幾乎沒有什麼經驗的陸蒼把當初和鄧智仁鬧得不可開交的梁振山給請了回來，此舉顯然激怒了在廣州閉門舔傷的鄧智仁。這個時候的玫瑰園官司纏身，中間的重重法律關係除了鄧智仁，世界上再沒有第二個人可以完全搞清，而鄧智仁不僅不配合，反而從中作梗。

時間越拖越長，上百位購房者也顯然不願意再等下去了。於是，他們集體向法院提起訴訟。原本就資本不足的陸蒼哪有資金對付眾多的債主，接下來，法院的封條覆蓋了玫瑰園的每一寸土地，梁振山在水深火熱中，突然被公安局帶走，陸蒼也一枕黃粱。

1998年7月，北京利達玫瑰園正式破產。

鄧智仁的後續故事

玫瑰園的故事到這裡就告一段落了。值得一提的是鄧智仁，敗走玫瑰園，“養完傷”後的他繼續回到北京從事地產策劃業務。他也剛好趕上了2000年，中國房地產市場的井噴年代，因此鄧智仁的生意還是很紅火。縱然遭受失敗，但他一直不改其桀驁本色。有一次，他被邀請去一家房地產公司做諮詢，臨告別前，他對總裁說：“這公司什麼問題都沒有，員工也很稱職，只有一個人有問題，應該被開除，那個人就是你！”

直到今天，桀驁不馴的鄧智仁一直是個連續創業者。

王石的“大道當然”

與這個追逐暴力、沒有約束規則故事不同的另外一個人，和鄧智仁身處同一行業，卻把他的企業送到了世界五百強。追逐利益就是商人的本性，無可厚非，但是關鍵在於，他們各自的取財之道不盡相同。這個公司叫做萬科，這個人就是王石。

90年代中期的時候，有一次王石到安徽合肥去買一塊400畝的地，把價格談好後他就回深圳去取錢，一個星期後再去合肥籤合同。準備籤合同的時候，當地政府就為難了：“王總，是這樣，就在你走的這個星期裡，有一個人拿了一張條子過來，想從你這400畝地裡面切走200畝，他也看中這片地。對這個條子我們也不好推三阻四，這樣，我們也不讓你吃虧，你割讓這200畝，我們每畝給你補5萬塊錢，總共給你1000萬，你看這樣行不行？”

王石說：“你們都說得這麼可憐了，那就拿走吧，不就是200畝地。但是說好了，這個錢我可不要。”當地政府說：“王總，你不要生氣嘛，我們好好談。”王石說：“真不是生氣，真的不想要。”

其實我在剛開始一乍聽到這個故事的時候，覺得有道理，也對王石的定力高山仰止，但說實話，這樣的故事並沒有說服我，或說對他這麼做的某些點是有過懷疑的。但讀完這本《大敗局》又深入瞭解了萬科和王石，又讓我對王石的佩服多加了一層。

給悲劇一點掌聲

《大敗局》解讀到今天，剛好十期節目，我們就此收尾了。德隆、科龍、順馳、鐵本、巨人、南德等等這些曾經叱吒風雲的企業，早已如一縷縷青煙飄散。而他們的創始人或消失、或死亡、或入獄、或出走國外、或一蹶不振、又或已經爬起來，活躍在如今的商業舞臺上。

透過《大敗局》可以讓我們看到一個難以言表和誰也不願意承認的事實：今天正在中國的經濟舞臺上表演的一些企業家可能最終都將不可避免的失敗。失敗是後來者的養料，這本書並不是一本發現真理的書，但它記載了一些著名的災難，希望後來的人們能夠從這些崩塌的帝國廢墟中尋找到重新出發的起點、勇氣和免於重蹈覆轍的啟示。

最後，讓我們給悲劇一點掌聲。我們應該始終懷著一顆尊重而虔誠的心，來面對每一位在風雨中前行或跌倒的中國企業家。