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我们今天要说的故事，是一个商业项目，是迄今为止，全国范围内最大的房地产破产项目。它叫做玫瑰园。故事的第一个登场人物，叫做刘常明。

噩梦始于一栋豪宅

刘常明是当时十分受宠的所谓“港商”，然而他其实是一个地道的北京人。早年间，他靠代理了一款在当时很火的生发水，在短短的一两年里便成为了百万富翁。那时的百万富翁可不是现在的概念，论到现在，在北京随便有一套房便是千万富翁了。要知道，那可是八十年代的百万。

刘常明不是那种小富即安的人，他知道这个年代是属于像他这样的冒险家。1992年，刘常明获得了香港常住居民身份，注册成立了中国飞达房地产有限公司，他还在香港半山富豪区购置了一栋豪宅，完成了从京城小混混向香港大老板的转型。

精明的刘常明当然不会放过这一千载难逢的发财机遇。心比天高的他要搞就要搞得惊天动地，他从众多的竞争者中抢到了一块昌平县沙河镇的地。这块地离北京城区只有半小时的车程，地平天旷，风景宜人，非常适合建造高档别墅区。

这个项目计划投资预算为3.5亿，对于这个投资巨大的玫瑰园工程来说，开发商的资本实力和营运能力都至关重要。但刘常明其实除了关系的能力外，没有任何一点的楼盘开发经验，也缺少源源不断的开发资金。

日后业内分析，刘常明其实从一开始就没有打算认认真真的造别墅。事实也似乎正是这样，玫瑰园自轰轰烈烈开盘后，便没有真正的动过工。刘常明雇美国规划师拿出了一套十分精致豪华的规划图和别墅设计图，然后频繁的刊登广告，四处招商，他像一个猎人把一块天大的馅饼挂在半空中，等着猎物自己撞上门来。

果然，猎物很快就来了，我们故事的主人公也算是正式登场。

两个李嘉诚梦境的重合

这个人叫做邓智仁，他日后经担任过潘石屹的项目总顾问，还是美国一家上市公司的CEO。而这个时候的他，是香港最大的楼盘代理商利达行的老板。

邓智仁是香港楼市中的一个神奇小子。1950年出生，成长于一个循规蹈矩的香港公务员家庭，中学毕业后，他成为了一名皇家警察。就在他背着手雄赳赳的在大街上巡逻时，香港迎来了它的黄金发展期。眼看着街边的店铺一天天增多，楼房一层层加高，年轻的邓智仁实在按捺不住了，他脱下警服，一头扎进了商海中。

刚从商的9年，邓智仁似乎一直没有找到北。他做过进出口贸易，搞过服装生意，从事过金融、期货，还开过一间专门替人讨债的公司。整整的9年，邓智仁除了满肚子的商海苦水外，依旧一贫如洗。

1984年，香港经济再度复苏，李嘉诚因在低潮期吃进大量地皮而一举成为亿万富翁。邓智仁受李氏神话的刺激，决定入行房地产，他靠借款办起了利达行，差不多就是房屋中介。

那时的香港房地产代理行业，一片混乱，鱼龙混杂。邓智仁则很快用他的三把快刀砍出了业内的新天地：

第一把，向社会公开统一收费标准，也就是我们今天习以为常的买卖房屋2%的佣金，不允许员工收取楼价买卖的差价，规范了行业。

第二把，实行股份制，让员工持有股份。邓智仁本人持有的股份从原来的100%减到了35%。后来的事实表面，员工直接持股是公司强劲发展的黏合剂。

第三把，改革媒体广告的发布方式。曾经，房地产广告全是小型分类广告，豆腐块，小气得很。邓智仁首开整版广告之先河，新风扑面、气势非凡、形成了强烈的视觉冲击力。

在今天看来，这三把刀再简单不过了，但对当时以坑蒙拐骗为生计的香港房地产代理业来说，却分明是刀刀见血，砍到了要害。所以经过几年的发展，利达行一跃成为香港最大的房地产代理公司，雇员超过500人，邓智仁更以其完整的房地产代理佣金制度、从业规范和管理理念，创立了香港房地产业的游戏规则。邓智仁在行业中的江湖地位一时无人能及。

志得意满的邓智仁已经不再满足于在香港赚取百分之几的佣金了，他把目光投向了北京的房地产，最后邓智仁和刘常明，这两个都梦想成为李嘉诚的男人走到了一起。

谁是谁的猎物

邓智仁以香港利达行40%的股权作抵押，套取了1亿港元的资金。以投资的形式切入玫瑰园项目，成为了玫瑰园的销售总代理。然后他凭借着自己娴熟的营销技巧和人缘，在玫瑰园刚开盘就卖出了80套别墅，业主们纷纷都交了首批购房款。邓智仁认定玫瑰园就是他苦觅已久的大金山。

就在这时，发生了刘常明挪用首批购房款的大丑闻，邓智仁便趁这个势头，处心积虑，步步紧逼，将刘常明一脚踢出了玫瑰园项目。刘常明想空手套白狼，却最终落得个身败名裂的下场。1994年，欠下巨额债务、心态失衡的刘常明在家命归西天，有人说他是吸毒过量而死的，而另外一些人说，刘常明是自杀身亡的。

在运作玫瑰园项目期间，擅长销售的邓智仁一口气又代理了两个楼盘的销售。他也确实有本事，凭借着香港式房地产策划和营销手段，让两个楼盘大卖特卖。他的一位下属回忆当时的情形唯有一句话可以表达：钱像流水一样的涌进来，连手都数疼了。

现在一边是国色天香的玫瑰园，另外一边是点石成金的楼市奇才邓智仁。这不正是珠联璧合吗？

上了贼船的邓智仁

但房地产的开发和销售本来就是一河之隔两重天，在销售方面无人能敌的邓智仁在玫瑰园项目上向开发商的角色转变，便显出其底蕴的浅薄和经验的不足。

他虽然以极低的代价就将刘常明踢出局，并取得了玫瑰园的开发权，可谓一战而胜。对于别人来自道德的指责，他也反驳道：在商业竞争中，没有道德可讲，我们都要按政府制定的游戏规则来玩，如果我违法了，你们可以告我。他就是这么一个喜欢把聪明和狡猾写在脸上的人。

但令邓智仁万万没想到的是，那个被他阴柔一掌推出玫瑰园的刘常明确实一个比他更不道德、更会玩游戏的人，他留给邓智仁的绝非是一个开满花朵的家园。可以说，刘常明的阴魂一直幽幽的笼罩在邓智仁及所有跟玫瑰园有关的人身上，至今未散。

在法人、董事长的宝座上还没坐暖屁股，邓智仁就突然发现，刘常明提供给他的很多批文竟有多处违规，玫瑰园项目的建设并不合法。

此外，刘常明留下的一堆烂账也超乎邓智仁的想象。别墅还没有卖出去几套，经济纠纷就已经冒出了10多件，跑批文、清烂账、走关系，这一系列的烦心事，将邓智仁搞得焦头烂额。

为了让这个游戏继续玩下去，邓智仁只能去借高利贷，但他并不熟悉大陆在资金运作中的种种猫腻，这些钱层层转借，到他手里的时候，已经是息上加息，高得吓人。不知不觉中，邓智仁已是债台高筑，欲罢不能。

刘常明的复制体

此人声称能调动亿万元资金，这些本事正是邓智仁梦寐以求的。梁振山被任命为玫瑰园公司的总经理，主要职责便是对外融资。

可是，邓智仁很快发现：这个与刘常明有着同样本领的梁振山，与前者有着同样的道德观念和职业性格。梁振山私刻公章进行非法融资，且挪用邓智仁好不容易筹措来的供玫瑰园苟延残喘的资金。于是，邓智仁愤而将梁振山开除。可梁振山又岂是邓智仁能召之即来、挥之即去的主？他转而鼓动一批债主上门追债，还将玫瑰园的窘境公之于媒体，一时间，邓梁之争甚嚣尘上，玫瑰园的危机首度被曝光于天下。

梦魇的下一个宿主

终于，精疲力竭的邓智仁下定决心从玫瑰园这个折磨了他长达4年之久的噩梦中逃出。最后，一个叫陆苍的老板，就接下来了偌大一座玫瑰园，当然还包括这偌大一座玫瑰园所欠下的6.5亿元债务。

玫瑰园的刺，让刘常明归了西，也让邓智仁这个楼市奇才失去了曾经的一切。但这就是玫瑰园——对每一个新主人来说，一眼望去，她浑身上下每处都散发出了令人难以抗拒的诱惑，可是一旦走进了，却发现美丽的外衣里面是剪不断，理还乱的梦魇。

这时接手玫瑰园的陆苍，又是下一个祭奠者。在房地产几乎没有什么经验的陆苍把当初和邓智仁闹得不可开交的梁振山给请了回来，此举显然激怒了在广州闭门舔伤的邓智仁。这个时候的玫瑰园官司缠身，中间的重重法律关系除了邓智仁，世界上再没有第二个人可以完全搞清，而邓智仁不仅不配合，反而从中作梗。

时间越拖越长，上百位购房者也显然不愿意再等下去了。于是，他们集体向法院提起诉讼。原本就资本不足的陆苍哪有资金对付众多的债主，接下来，法院的封条覆盖了玫瑰园的每一寸土地，梁振山在水深火热中，突然被公安局带走，陆苍也一枕黄粱。

1998年7月，北京利达玫瑰园正式破产。

邓智仁的后续故事

玫瑰园的故事到这里就告一段落了。值得一提的是邓智仁，败走玫瑰园，“养完伤”后的他继续回到北京从事地产策划业务。他也刚好赶上了2000年，中国房地产市场的井喷年代，因此邓智仁的生意还是很红火。纵然遭受失败，但他一直不改其桀骜本色。有一次，他被邀请去一家房地产公司做咨询，临告别前，他对总裁说：“这公司什么问题都没有，员工也很称职，只有一个人有问题，应该被开除，那个人就是你！”

直到今天，桀骜不驯的邓智仁一直是个连续创业者。

王石的“大道当然”

与这个追逐暴力、没有约束规则故事不同的另外一个人，和邓智仁身处同一行业，却把他的企业送到了世界五百强。追逐利益就是商人的本性，无可厚非，但是关键在于，他们各自的取财之道不尽相同。这个公司叫做万科，这个人就是王石。

90年代中期的时候，有一次王石到安徽合肥去买一块400亩的地，把价格谈好后他就回深圳去取钱，一个星期后再去合肥签合同。准备签合同的时候，当地政府就为难了：“王总，是这样，就在你走的这个星期里，有一个人拿了一张条子过来，想从你这400亩地里面切走200亩，他也看中这片地。对这个条子我们也不好推三阻四，这样，我们也不让你吃亏，你割让这200亩，我们每亩给你补5万块钱，总共给你1000万，你看这样行不行？”

王石说：“你们都说得这么可怜了，那就拿走吧，不就是200亩地。但是说好了，这个钱我可不要。”当地政府说：“王总，你不要生气嘛，我们好好谈。”王石说：“真不是生气，真的不想要。”

其实我在刚开始一乍听到这个故事的时候，觉得有道理，也对王石的定力高山仰止，但说实话，这样的故事并没有说服我，或说对他这么做的某些点是有过怀疑的。但读完这本《大败局》又深入了解了万科和王石，又让我对王石的佩服多加了一层。

给悲剧一点掌声

《大败局》解读到今天，刚好十期节目，我们就此收尾了。德隆、科龙、顺驰、铁本、巨人、南德等等这些曾经叱咤风云的企业，早已如一缕缕青烟飘散。而他们的创始人或消失、或死亡、或入狱、或出走国外、或一蹶不振、又或已经爬起来，活跃在如今的商业舞台上。

透过《大败局》可以让我们看到一个难以言表和谁也不愿意承认的事实：今天正在中国的经济舞台上表演的一些企业家可能最终都将不可避免的失败。失败是后来者的养料，这本书并不是一本发现真理的书，但它记载了一些著名的灾难，希望后来的人们能够从这些崩塌的帝国废墟中寻找到重新出发的起点、勇气和免于重蹈覆辙的启示。

最后，让我们给悲剧一点掌声。我们应该始终怀着一颗尊重而虔诚的心，来面对每一位在风雨中前行或跌倒的中国企业家。