45.1億元！昨天，華潤拍出東莞總價地王，位於南城的一宗“巨無霸”商住用地！這是東莞有史以來總價最高的一宗地。
按照規劃，這裡將建成東莞CBD的一部分，根據總價計算，可售樓面地價約21735元/平方米，剔除配建後，可售樓面地價可達到22396元/平方米。
從公告中可以看到，該編號為2019WG044的地塊性質為城鎮住宅用地+商服用地，還包括了交通服務站用地（地下空間），地塊佔地面積達10.8萬平方米，建築面積為39.5萬平方米。
叮噹貓發現，該地塊分為A、B、C、D、E、F、G、H八個區域，其中純居住用地的A、B、C區域總佔地面積達74687.99平方米，根據最高容積率3.8計算，總建築面積可達到28.38萬平方米！
此外，D區還有佔地面積為16631.74平方米的居住+商服用地，建築面積約78169.18平方米。
僅A、B、C、D區域，就將有超過36萬平方米的建築面積！純商業區域F區，建築面積還有3.3萬平方米！算下來，整個建築面積將達到近40萬平方米！
可以看出，這裡將會是一個難得的大型居住社區！
但是，這裡也可能是東莞中心城區最後一宗大面積居住用地！
1、想在中心區找個大社區，太難了！
購房者或許已經發現，最近幾年，東莞中心城區新樓盤面積越來越小，想找一個大的社區，只能往二手房市場去找。樓盤面積小，花園小，活動不便，而且價格還很高！
從最近在售的幾個樓盤來看：南城萬科首鑄翡翠東望，佔地面積約6.7萬平方米，建築面積約14.8萬平方米；東城的萬科中天城市花園佔地面積約74812.5平方米，總建築面積約27.2萬平方米；海德琥珀臺，佔地面積4.6萬平方米，總建築面積約27.22萬平方米；莞城的豐華瓏遠翠瓏灣佔地面積約9.6萬平方米，總建築面積36.4萬平方米，然而不少面積為公寓和商業部分。
在多年前，東莞中心城區要尋找一個大社區還是很容易的。如中信的東泰花園、萬科的金域華府、光大的景湖系列、世紀城國際公館等等，社區面積大，花園也大，居住舒適，老人、小孩均有適合的活動空間。
而現在，要尋找一個大社區樓盤已經難上加難！
一方面，出於集約用地等原因，東莞樓盤規劃面積變得越來越小；另一方面，開發商分期開發規劃，一期二期中間，往往相隔一條市政路，並非實質上的大社區；第三，土地資源稀缺，中心區土地寸土寸金，在中心區建設居住的大社區，太浪費了！
2、早在10年前，南城土地資源已經告急
以中心城區莞城、東城、南城、萬江來看，南城的土地稀缺是最在十年前就開始了。
早在2009年，東莞南城就表示，南城區建設用地比例已達52.1%，高於全省和東莞市的平均水平；土地利用率高達86.6%，未利用地中絕大部分為難以利用的河流水面以及其他一些難以開發的自然保留地，土地開發後備資源已經面臨枯竭。
莞城可利用土地也不多。根據2009年第二次土地利用調查資料，莞城街道土地總面積為1115.6公頃(11.16平方公里)，其中已利用土地1088.8公頃，土地利用率97.6%。其中建設用地佔土地總面積的91.3％，其中城市用地佔建設用地的95.3％。
東城也不例外！根據2009年第二次土地調查數據，全街道土地總面積為10508.7公頃，其中已利用土地9032.0公頃，土地利用率85.9%。
僅萬江的土地多一些。但是，由於整體配套相對不完善，人們對於留在中心城區，更多的是希望留在南城、東城，莞城！
這些年來，東莞中心城區新樓盤越來越少，面積也越來越小！新房減少，房價上升，想要留在中心城區越來越難！
3、東莞城區，真的沒地了？
東莞中心城區，真的沒有土地了嗎？隨著城市更新的進展，不難發現，越來越多的舊村落、舊廠房列入城市更新當中。
盤活土地，提高利用率外，實際上，東莞中心城區還是有一些儲備用地的，而且在10年前的規劃中已經透露出來了！
根據2009-2020的土地規劃：
（一）、莞城街道土地利用的趨勢是把農用地轉化成為建設用地。
莞城街道部分建築使用的時間較長，且沒有保護、改造價值，應該拆遷重建；其次是仍有少量城中村居住用地，應該根據各處居民點的實際情況，對城中村居住用地進行改造和整合。
據消息人士透露，實際上，運河兩岸舊廠房拆遷改造，或將是未來莞城城市建設發展的一個方向。
（二）、南城則分為五個板塊：
（1）舊城改造板塊：該板塊由體育路以南—東莞大道以西—五環路以北，囊括了勝和、亨美、元美、篁村、三元里、新基等社區。目前已經陸續有舊村改造規劃出爐。
（2）中央生活區板塊（即現在的CBD）
（3）生態居住區板塊：這是最值得關注的區域之一。該板塊為東莞大道以東的西平社區至蛤地社區，將打造新型現代化生活社區。
（4）科技創新板塊：該板塊囊括沿河景觀大道和科技大道片區。
（５）水濂山文化休閒板塊：打造成包括生態、觀光、休閒、度假、娛樂的綜合旅遊業和文化產業創新平臺。
叮噹貓從《東莞市南城區土地利用總體規劃（2010－2020）》中發現，當時統計的南城城鎮建設用地面積最多的有蛤地村，約有422.5公頃，其次是西平村、水濂村、勝和村、周溪村、白馬村、雅園村等。
經過這幾年的開發，不少村落土地已經很少，仍然可能有較大面積建設儲備用地的區域是蛤地村。這也意味著，將來還可能出現較大面積小區的，可能會出現在蛤地區域。
（三）、東城
東城街道土地供需矛盾突出的主要原因，一是人口密集，人均土地資源量不足0.03公頃；二是地處東莞市經濟發展和生態保護的重點地區，各業發展用地需求旺盛，但用地指標不足；三是未能高效利用土地。未來隨著經濟的迅速發展，土地供需矛盾將顯得更加突出，東城街道在東莞中心城市的拓展空間將受到制約。
東城打造的居住區域主要為“黃旗山中央居住區”，將打造成為高檔智能化樣板居住區、東莞市最適宜居住與創業的區域。
引導城市建設向黃旗山以北地區聚集，用地範圍主要包括梨川、塹頭、樟村、上橋、下橋、主山、石井、立新等，工業建設集中於牛山、同沙、桑園產業園區。
目前我們也已經看到，樟村等城市更新規劃也陸續出爐！
4、城央大社區，要到哪裡找？
實際上，無論是正在進行三舊改造的土地，還是儲備用地，未來在東莞中心城區出現大社區的可能性越來越小了！
中心城區土地價值越來越高，土地利用率也越來越高，居住用地的出讓或許更偏向於小宗地塊！
高樓大廈常見，大社區、低容積率、低密度樓盤將越來越少！
在今年年初公佈的東莞國土建設用地供應計劃當中，中心城區就僅莞城有2.0833公頃住宅用地供應，東城、南城、萬江居住用地供應為0。
儘管陸續有一些城市更新用地陸續進入市場，但是可以預期的是，中心城區土地供應量稀缺，已經很難改變。
當下，要尋找中心城區的大社區，不防改變一下思維，到二手房市場中去尋找。
一來，二手房市場容易找到大社區的房子，以後老人孩子可以在花園中活動；二來，與一手新房約3萬元/平方米的價格相比，二手房仍然能夠找到不少2萬元/平方米左右的房子！
不過，對於許多首次置業的人來說，購買一套新房仍然是他們追求，是一個念想！於是，有人花了近3萬元/平方米購房，月供近萬元，苦苦支撐等待交樓。
也有人十分幸運，在今年CBD規劃正式公佈前，以約2萬元/平方米的價格，購買了石竹新花園的一套二手房。“房子是舊了一些，但是有不錯的小區，還有很好的位置，以後還有升值潛力，已經很滿意了”！叮噹貓這位朋友表示！
對於你來說，你願意購買有大社區的二手房，還是買新建的社區小、但全新的樓盤？
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