金融、供需、人口，是影響房地產市場的三大要素。

金融和供需都好辦，主要看調控政策的鬆緊程度。

比如房貸利率上升，自然會抬高投機者的成本，樓市的成交量也必然會下滑，進而影響房價，反之，利率下降，資金自然會朝著樓市蜂擁而入，高槓杆的投機客就是這樣產生的。

供需方面，理論上來說，只要一個城市持續加大供地，房價上漲的基礎就沒那麼堅實。

拿鄭州和重慶來說，同屬中西部強市，同樣都在2016年左右“崛起”，為什麼要比武漢、成都的房價更低？原因無它，這兩個城市的土地潛在供應非常大，即便短期受炒房客增多的影響房價躥升，後期也不會出現一二手房價倒掛太多的現象。

唯獨“人口”這個要素，是所有人都無法掌控的。

萬科老總鬱亮曾經說過一段話：房地產分析的背後是人口分析。

根據萬科測算，我國城鎮主流購房人群（20歲至49歲）人口增量已過歷史高點，2011年至2015年這一增量曾達到4300萬人，2016年至2020年將降為1300萬人，2020年後預計有很大可能繼續下降。

20歲到45歲，這是國內龍頭房企對購房客戶群體的定義，沒了年輕人，中年人帶來的婚房、改善房、學區房等需求，房地產的走勢很難長期向上。

放開二胎會不會好一點？當然會，但是效果並不明顯。

人口專家梁建章和黃文政認為，根據抽樣調查數據，2015、2016、2017年的總和生育率分別為1.05、1.24、1.58，去掉二孩堆積因素，即使假定生有一孩的父母中有高達60%的母親會生育二孩，那麼2017年的自然總和生育率也只有1.18（即0.67+0.6*0.67+0.11）。

事實上，目前的樓市，已經被人口給“鎖住”了。

國際上，一般把15-64歲的年齡，稱作為“勞動力人口”。

海通證券首席經濟學家此前發佈研報指出，國民儲蓄率於2011年跌至50%以下，2017年相比2008年累計下跌5.8%，更重要的是，2009年之後，我國15-64歲人口占總人口比重連跌十年，從高點的51%跌至46%。

15-64歲人口占比不斷下降，影響是多方面的。

一方面，意味著通過勞動取得收入的群體規模在縮減，越來越多的人將處於無收入來源但仍保持消費的狀態，由此才導致了儲蓄率十年間持續下跌。

另一方面，這個數據連降十年，幾乎宣告了樓市已經被“冷凍”了，無論是居家養老還是社區、敬老院養老，勢必會降低人們購房的慾望，學區變的不再重要，婚房也沒有那麼多人去追逐，越來越多的耄耋老人，持續減少的年輕人口流動，房子不再是工作生活的首選項。

那麼，原因出在哪裡？為什麼我們的勞動力人口會下降？是什麼原因造成新生兒數量不斷減少的？

這是個見仁見智的問題，有人說，與第四代“嬰兒潮”爽約有很大關係，目前的樓市，還在吃著80後的老本。

因為1981-1991年，是新生兒數量最多的年份，但是從1995年之後，因為性別比失衡的原因，新生兒數量就開始逐步減少，這一代人成長到現在，適逢婚期和主力購房年齡。

根據經濟學家梁中華的測算，目前中國光棍數量有4000多萬，其中農村地區就有3000多萬。尤其是1997年之後出生的人口，性別比一度高達100:120，每出生120個男孩，相應的只有100個女孩。

有專家的看法更深入：過度重視教育，造成了低生育率。

這個說法，筆者也是第一次見，近日，江蘇省社科院人口社會學專家苗國在《人口與健康》發表文章稱，警惕“未富先老”的低生育率陷阱，之所以出現老齡化與就業不振，其中一項原因就是“過度重視教育投入”。

苗國認為，婦女較高的就業參與率影響多育子女，在資源約束條件下，家庭往往還會採取極端的“質量替代數量”策略。

在獨苗家庭，子女成才預期會顯得異常“非理性”，而“教育資源分配”加劇了家庭對優質教育資源爭奪的競爭。低生育水平與教育資源投入過度重視“相互促進”、惡性循環，固化低生育行為。

這點在東亞社會表現的更為明顯，尤其是日本、韓國、新加坡以及中國的港澳臺地區，低生育率甚至形成了與之相適應的兒童教育模式和住房結構，超低生育率“積重難返”。

專家的看法分為兩部分。

第一，“質量替代數量”，對子女的要求過於“非理性”。

這一點並不奇怪，君不見這些年來，學區房和補習班，成為抽乾多少家庭財力的兩大渠道，數據顯示，同一地段，學區房相比於非學區房，普遍有20%左右的高溢價，部分名校的學區房溢價超過30%。

前段時間看過一則報道，自己的半年工資，頂不過女兒的一個暑假，從輔導班到旅遊，從電子產品到興趣愛好，父母為了子女成材，投入了太多的精力和財力，都信奉“寧缺毋濫”，不敢再要孩子，更不用提買房的事了。

第二，大齡學生越來越多，從心理上“逃避就業”。

延長在校時間，讓青年人口就業推後，有點“治標不治本”，使得就業市場與教育市場日益脫節，企業越來越缺乏有真正市場價值的人才，個人也容易在漫長的教育時光消磨中，錯過就業與婚配的最佳生理年齡，形成雙輸局面。

筆者覺得，這樣的觀點有待商榷。

首先，樓市長期的購房人口不足，是這個行業擴張過快的原因。

無論是房企，還是購房者，都應該反思自己的置業理念，經營觀念，是不是已經跟不上時代了。

不會有任何一個行業，能保持20年數十倍的高速增長，尤其是在居民槓桿率逼近60%，房屋空置率超過20%。城鎮化率空間不足20%的情況下，行業走下坡路是再正常不過的事。

其次，教育，毫無疑問應當成為一個社會的重中之重，不存在投入過度的情況。

像學區房、輔導班，確實擠壓了一個家庭的很多財力，但這種盲目的比拼，使不少家長陷入了誤區。

平時自己工作忙，一定要把孩子交到最信任的學校和老師手中，才算自己對教育負責了，平時自己沒時間接送孩子，把孩子往補習班裡一放就解脫了，跟同事比，跟朋友比，比來比去，早已丟失了初心。

真正好的教育是以身作則，是陪伴，不對孩子抱有過高的預期，也就不存在專家所說過度投入的情況，更何況，低生育率的原因本來就是“千絲萬縷”，不能單純以一個角度就得出結論，這樣未免有點草率。