11月5日,融創中國董事長孫宏斌在民生銀行的不動產金融年會上進行主題為《新形勢下融創中國的判斷和選擇》的演講。在演講中，孫宏斌主要說了三點，包括房地產調控、房企如何提高綜合競爭力和房地產行業的負債總量問題。他認為，這次調控不是短期的，企業不要有僥倖心理；同時他表示，調控降低了地方政府、市場、企業的預期，風險也低了，對於企業是件好事。
調控已經把政府的期望值也調下來了
孫宏斌指出，改變經濟過度依賴房地產，已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇了，我們要理解這次的調控。很多人認為現在的壓力那麼大，什麼時候能夠放鬆？我說不太可能。
未來房地產整體規模，原來我們說60%多，剛才盛司長說53點幾的城市化率，將來還要達到80%多，2030年到達70%，這個空間還是挺大的。一個是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一個人，你身邊的10個人，肯定有5個人想要改善，你不換也能活著，但是都想換。你任何10個朋友裡面，肯定有一半的人想換房子，這個行業我估計還會保持很多年，今年大概是16萬億左右，這個規模大概還會保持很多年。這是一點。
另外一點，這個行業還有一個變化，到15萬億的量級的時候，從增量市場往存量市場變，而不是二手房存量、增量，而是說原來在2007年的時候，這個行業是3萬億，2008年的時候降了一點，2點幾萬億。到了2010年的時候，是4點幾萬億，到2011年大概5萬億。從2007年到2019年，漲了5倍。從2011年到現在漲了3倍。所以我們在座的開發商在這些年裡面一直在搶佔的是增量，有那麼多增量，所以大家日子都好過。但是到了現在以後，就是存量了，就是這15萬億存量，在這上下，這個時候就難做了。從大家搶增量到搶存量，這其實是一個特別大的變化。
今後負債總量管理情況下，想增加負債是幾乎不可能的，這種管理下，這個行業的槓桿肯定在下降，因為你限價，把整個行業的風險定住了，把建設總量控制之後，把槓桿率降下來了，這些調控任何都是有利有弊的。因為我們的庫存大概都在一二線城市，我想房價漲，但是地價漲得比房價還快。所以限房價對這個行業是好的，即使有泡沫也罷，沒有泡沫也罷，我們好乾，最起碼風險性小。而且現在好就好在，現在的調控已經把政府的期望值也調下來了，原來房價跌了，政府 的地價不降，隨便出來的地價起價你算一下賬，都是虧錢的。所以政府現在慢慢把期望值也降下來了。未來限價是把風險給弄好了，限負債總額是把槓桿率降下來了，所以這個行業我覺得會更好一點。
提高企業綜合競爭力的三個建議
對於企業如何提高綜合競爭力，孫宏斌提出了三個建議。
首先，要去庫存，庫存有問題說不上是綜合競爭力。因為房地產的庫存很麻煩，因為掙點錢很難，虧錢特別容易。要是掙一個億的話特別難，但是虧一個億特別容易。因為掙錢以後一堆事，虧錢之後什麼都沒有。所以如果庫存有問題，土地儲備佈局不對，貴了，那基本上就是別說綜合競爭能力了，就是能不能活著。
第二就是品牌、產品、服務，這是個綜合競爭力。因為這個行業分兩段，一段是前面投資，後面是做產品，投資做錯了的話，做什麼產品都虧錢，所以佈局和土儲很重要。然後是看產品和服務，這些都很難。然後持續的降低負債率，我們有一個綜合的負債率目標，希望負債總額能夠下降的不多，利潤的大幅增加、銷售額的增加，負債率很快降下來。
第三就是堅定的佈局消費升級，像文旅、文娛、教育、醫療、大健康等等。我們也一直這麼做的，有文旅、旅遊，我們文旅是國內最大的，文化我們也在做。這個是房地產+裡面的，這方面佈局就是為了將來。因為文娛是大行業，教育是個大行業，醫療是個大行業，養老也是大行業，我們這方面的佈局主要是為了五年以後、十年以後的事。因為眼前都挺難掙錢的。我們要從容、穩健，還是要講規模、講高質量增長。
支持併購，支持頭部企業
對於房地產企業來說，他認為一定不能把這次調控當成短期的，它一定是長期的，是國家戰略。
他也給銀行提了些建議，一是他認為銀行可以限總量，但不能將按揭限得太狠，“為什麼？因為現在我們有11萬億的開發貸存量，我們有2.4萬億的債量，境外債大概有1萬多億人民幣，境內債大概1.4萬億。所以境內、境外債加起來是2.4萬億，信託還有2萬億，還有其他資金，開發商手上的錢是超過15萬億的。你銷售15萬億，有15萬億的債肯定夠了，你把總量限住了以後，按揭現在的存量，到6·
30的存量是29萬億，二手房有9萬億，一手房19萬億，2017年的時候整個按揭增了2.8萬億，2018年增了大概3.9萬億，到了今年上半年增了2.2萬億，到了9月底又增了3.3萬億，相當於整個按揭總的增量4萬億，整個按揭如果沒有增量的話，這個行業會很麻煩。就是你可以限別的，但按揭這塊還得有點增量。這是我第一個建議。”第二個建議，要支持併購，因為併購是解決風險最最快的方法，有很多風險暴露出來，但是併購是解決風險最快的。如果你還不了銀行的錢的話，基本上從你違約到最後你把它拍賣掉，大概平均需要四年時間，快的話需要三年時間，但是併購的話三個月或者半年就解決了，所以併購是化解行業風險的最好方法。這個行業的風險就是經濟風險，就是金融風險。所以併購是化解風險的一個手段，所以要支持併購。不管是從額度上也好，還是併購貸也好，都要支持。
第三個建議，還要支持頭部企業，為什麼？不是因為我是頭部企業，因為這個行業的頭部企業，前五名大概是18%，我估計在五年裡面，這個行業的前五名能佔到
30%，為什麼？因為每個行業，比如汽車行業中國前五名是51%，啤酒行業是73%，空調行業78%，手機行業83%，我說的就是前五名。我們這個行業，前五名是18%，所以再過五年，30%問題不大。頭部企業對行業穩定也有好處，頭部企業我說的是前100名，所以這也是一個建議。
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