NO. 1｜壹
杭德轻轨这次终于实锤了！
上个月底，德清县政府网站官宣：杭德轻轨工程获批建设。
起于德清高铁站，终于地铁10号线一期新兴路站的杭德轻轨，全线12站，总投资166.5亿。作为杭州亚运会交通配套项目之一，预计2022年建成。
每一条轨道建设落定，都为刚需打开一扇新的窗，也给挣扎在摇号大军中的他们，打了一剂强心针。
特别是大城北一带，要想买单价2万上下、带地铁的新房，真是太难了。
熬了大半年，好不容易盼来26500元/㎡的华润·幸福里，结果一共596套房子，23758户报名，中签率不到2.5%。
即便行大运击败了2.3万人，还得掂量掂量，100㎡以上户型的首付款，凑不凑得到。
刚需不比投资客，买房那都是踮起脚，倾尽全家的积蓄，花光六个钱包。
但凡首付预算（首套）能提高十几二十万，旁边的万科杭宸、海德公园二手房，都能直接拿下了。不至于等到现在，在2万多人里拼人品。
还不是冲着幸福里价格便宜，还带地铁！
幸福里往南1站地铁，高层要卖3万6；往西1站，新房限价2万9。东边的运河新城更贵，新房限价3万8。
因为是明显的价格洼地，全杭州杀红眼的投资客也冲过来“抢食”，刚需真是欲哭无泪。
幸福里再往北，房价倒是更友好；但杭德轻轨一直没个准信，也不敢轻易下手。
但现在，所有的逻辑都要重新梳理了。
NO. 2｜贰
很快，贯穿德清、余杭的杭德轻轨就要动工。按规划，杭州段全在地下铺设，实则与地铁无异。
就在幸福里北面，3站地铁就会有一纯新盘，高层精装均价才卖19800元/㎡。有人可能猜到了，就是阳光城广宇·上塘九里。
总建筑面积约19.2万㎡的上塘九里，规划有3幢11层小高层及15幢18-20层高层。马上要加推2幢高层，全是约89㎡、117㎡。
可以预见，因为杭德轻轨的实质性利好，这又将掀起新一轮的“幸运争霸战”。
上塘九里即将加推12、13号楼
精装修，均价2万上下，杭州可选择余地太少了。
仁和、崇贤、大江东、临平山北、萧山瓜沥、临安、富阳，一双手就数得过来。
它们都位于城市的近远郊，到武林广场单程动辄二三十公里；交通时间呢，也游走在“可忍受”与“不能忍”的灰色边缘。
最近的是崇贤，其次是鲜少发声的仁和，都只有十几公里的距离。
崇贤精装住宅，最新批出的价格2万1，可惜地铁规划暂时空白。仁和在杭州楼市声量虽不高，如今胜在有杭德轻轨，与地铁10号线无缝衔接。
从上塘九里到杭德轻轨云会站（已批复），仅400余米。
往南，一站地铁就到杭州轻轨终点站，也是地铁10号线一期终点站新兴路站。继续向南搭两站地铁，就到城北万象城的幸福里。
据说，10号线规划向北延伸至仁和，预计2025年建成通车。 到时连换乘都省了，一条地铁线路直达。
因为这些利好，原本在杭州众多“2万元板块”中不起眼的仁和，突然就跃居首位阵营。上塘九里，也从一个可买可不买的刚需盘，“必买指数”一下五颗星。
NO. 3｜叁
短短3站地铁，对刚需而言，是高达近百万的价差。
幸福里最小户型88㎡，只能做三房一卫。要想满足三房两卫，最小100㎡。
上塘九里约89㎡，就能做出市面上受宠多年的三房两卫户型。
约89㎡的中间套，经典三开间朝南格局，南向面宽约9米5。主次卧均带飘窗，阳台长约3米4，与客厅相连。
上塘九里约89㎡样板间实景
得益于中井的设置，中间套做到了七面采光，连卫生间都是全明卫，还能容纳一字型淋浴房，方便老人小孩沐浴。好些个改善户型，都未必能做到这般宽敞。
即将加推的12、13号楼，还有四分之一房源是市面上罕见的89㎡边套，270°采光面，自然光毫不吝啬地洒入屋内。
约6.25米的阔绰落地大飘窗，餐客厅一体化的设计，让家里的公共空间变得明亮而开阔。
主次卧朝南，套房式主卧还带个飘窗，次卧则连着阳台。边套户型的好处太明显，采光、私密性都大大增强。
上塘九里约89㎡边套户型图
同是三房两卫，上塘九里套均不过175万，幸福里得265万。这中间，就有约90万的价差。
若是改善家庭换房，价差就更大了。
幸福里四房两卫改善户型，最小131㎡；上塘九里约117㎡就能实现同样功能。两者之间，价差高达116万。
这还没算车位。哪怕有地铁，好多家庭还是得备上一两台车吧。幸福里车位售价27万/个，上塘九里比它便宜了10万左右。
买两个车位，就是20来万的差价啊。
NO. 4｜肆
当然，户型退化并非楼市个例。
两年前，我们就曾预言：随着建筑测绘规则改变，杭州“神户型”将逐步退出历史舞台。
现在，越来越多新入市的纯新盘，起步95㎡，好些跟幸福里一样，还只有三房一卫。
这一趋势，不仅频频发生在改善新盘，就是刚需盘，眼下89㎡三房两卫也成了稀缺品。
上塘九里透视效果图
像上塘九里这样单价2万左右的刚需盘，我统计了一圈，还能设计出三房两卫的，大多楼盘起步93㎡。
目前在售及产品已敲定的，89㎡做到三房两卫，杭州城加起来不过9个。
设计出边套89㎡的就更少了，仅4个，上塘九里便是其中之一。
其中两个，周边未规划地铁；另一个在临安，距离地铁直线还有1公里。
上塘九里预计本月加推，直接衔接幸福里。
上塘九里示范区实景
重点是，整盘1030套可售房源，约89㎡的户型占了近6成。只要摇中，选到小户型的概率，比幸福里大多了。
不仅承载仁和本地及大城北外溢客群，好些工作在滨江的刚需购房者，跨过整个城区跑来摇上塘九里。
沿着上塘高架一路往北，到储运路再转仁河大道，很快就到。双向六车道的仁河大道，年前施工完毕，开通后将一路畅达。
黄龙一带外溢过来的刚需就更多了，搭乘地铁10号线直接到家。始末站上车，还无需担心早晚高峰抢不到座位。
由于整个杭州城的外溢客户都在买，上塘九里首开当月，便一举摘下全杭城销冠。头顶“明星红盘”光环，未来进入二手房市场，只怕抢得人更多。
9月杭州十区成交前十楼盘（数据来源：克而瑞）
NO. 5｜伍
精装2万、地铁、89㎡，任一点都散发着“万人摇”潜质。
可是，上塘九里所处的仁和板块，太低调了！过去6年半，仅有3宗涉宅地块出让，2宗靠近城北副中心核心区，上塘九里便是其中之一。
美国万宝路香烟总裁马克斯维尔说过：名牌产品是企业发展的最大资产，企业的牌子如同储蓄户头，通过广告积累，就能享受高额利息。
无新地出让的仁和，新房定价少了高地价这一参照物，这才有了上塘九里如今感人的价格。
然而，产业先行的仁和，实则憋着大招。
智能化的菜鸟物流
早在2017年，位于余杭中轴位置之上的仁和，就已与未来科技城达成战略合作，成为后者辖区内孵化项目的转化基地。
同年，菜鸟物流进驻，将打造为亚洲第一、高科技智能化的最高标准物流仓储；总投入60亿，占地约142亩的阿里巴巴云数据中心，一期即将竣工。
除两家“阿里系”外，摩根士丹利、比亚迪汽车、联东U谷、安博物流等业内TOP级将进驻。未来三年，仁和规划了1500亩土地用于产业配套，计划引入2-3万人才。
这发展轨迹，是不是分外熟悉？妥妥地，未来科技城2.0啊。
七八年前，未来科技城核心区住宅一万三四，现在，二手房价动辄4万+。精装2万的仁和，未来想象空间可想而知。
城北副中心规划图
纳入良渚新城的仁和，战略层面上还是杭州城北副中心，是《大城北发展规划》中的重要一环。
今年开年，杭州市建委牵头，落实的大城北地区三年（2018-2020年）行动计划，约570个建设项目将开建。前两天，大城北核心区规划设计方案出炉，一个全新的城市中心，跃然而上。
嗅觉最敏锐的，还是行走在资本前列的房企们。
这两年，不论楼市冷热，但凡仁和有新地推出，宗宗拍至封顶+自持。
在不确定的环境里，一套上塘九里，或许是杭州留给刚需最后的温柔。
本文
概要
11.7
2019
项目
阳光城广宇·上塘九里
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地址
仁河大道、怡然街交叉口西侧。
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产品
总建筑面积约19.2万㎡，由3幢11层小高层和15幢18-20层高层组成，户型建筑面积约89-123㎡，精装交付。
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销售
即将加推12、13号楼，主力户型约89㎡、117㎡，精装均价19800元/㎡。
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推荐理由
精装2万内，杭州可选择余地并不多；三站地铁直达万象城，区域洼地，更靠近大城北核心区；边套89㎡三房两卫十分稀缺，整盘近6成小户型。
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其他特点
仁和首个精装修盘，首开中签率仅20.8%；有未来科技城2.0之称的仁和，板块前景向好；小区规划有约5000㎡中央园林景观、假日草坪及约600米环形跑道。
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交通贴士
杭德轻轨云会站（已批复），仅400余米。
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