劉全戰略研究
有句話說得好，春江水暖鴨先知，至於目前我國到底有多少套房，我想沒有人會比開發商更清楚，現在各大開發商仍然積極的拿地，而且是高價拿地，說明目前房地產仍然有一定的需求空間，要不然他們不可能花錢去做這種事情。
至於網上所說的中國現在的房子出現大量的空置率，中國現在的房子已經夠34億人居住，中國的房產總市值已經超過400萬億等等，這些都是沒有事實根據的。
所謂目前我國的房子夠34億人居住，這個34億是什麼概念呢？是34億人都居住在商品房裡面，還是隻有由少數人住在商品房裡面？是34億人每人都有一套商品房，還是說是全國所有的住房包括農村自建房，城市商品房，公寓，寫字樓，工業廠房等加起來夠34億人居住？
所謂的房子夠34億人居住沒有一個固定的標準，假如按照人均居住面積10平米計算，那麼全國所有的房子加起來確實夠34億人居住，這個應該是沒問題的，比如現在農村地區一戶家庭居住面積動不動就兩三百平米都是很正常的事情，相當於農村一個房子就可以住好十幾個人。
真正決定房價的是商品房的供應量。
房價是針對於商品房來說，那些沒法正常拿到市場來交易的小產權房或者農村自建房是不會對房價有影響的。雖然農村自建房和城市的小商品房都具有居住的功能，他們的屬性跟商品房其實沒有什麼大的差別，但不會有人願意花大價錢去購買農村的自建房或者是小產權房，原因很簡單，因為這房子沒有產權證，不能合法化交易。
所以真正對房價有影響的是商品房的供應。那目前我國到底有多少套商品房呢？這個沒有誰完整統計過，但是通過國家統計局歷年全國商品房建築面積和銷售額來推算，再結合市場的實際情況，目前全國所擁有的商品房數量大概是4億套左右。如果單純從數量上來看，4億套的商品房確實是比較多的，如果按照一套商品房住4個人計算，那全國的商品房完全足夠16個億人居住了。
但是為什麼現在房價還繼續上漲呢？這裡面有一個核心的原因是目前市場上仍然有很多人沒有商品房，比如整個深圳市目前已建成的商品房只不過200萬套左右，如果扣除那些有多套房的人，目前深圳真正有商品房產權的人數不會超過400萬人，而目前深圳實際管理的人口超過2000萬，相當於有1600萬人左右沒有商品房，這就是潛在的購房人群。
說到這很多朋友可能會有疑問，既然我國有4億套商品房，足夠16億人居住，那麼為何還有那麼不多人沒有商品房呢，這不是自相矛盾嗎？其實這一點都不矛盾，因為目前市場上有很多房子都掌握在少數人的手中，比如那些拆遷戶人手五六套房，那些炒房客人手幾十套房都很正常，再比如那些上市公司擁有幾百套房都有可能。
之前就有數據統計過，截止2019年第一季度，A股3600多家上市公司當中有1700多家持有房產，這些上市公司持有的房產價值超過1萬億人民幣，部分上市公司持有的房產市值超過100億以上。
因此，雖然目前我國的商品房總量很多，但是因為分佈不均勻，再加上房源信息不透明，所以導致房地產的定價權掌握在少數人手中，而普通老百姓只能為不斷上漲的房價買單。
貸款教授
咱們先討論中國的房子到底夠不夠34億人住，我來講一個身邊發生的故事，我想更能說明房子夠住但是為什麼房價還在上漲。
白菜的天與地
記得那是2010年的時候，老亮回老家過年，發現路邊很多人家的院子外面堆滿了白菜了，整個村路兩邊簡直就是白菜牆。後來老亮問爸爸，為什麼大家都把白菜扔了，多可惜啊！爸爸跟我說，今年的白菜價格太低了，收白菜的都不來，如果自己拉到市場上去賣，每斤只能賣幾分錢，還不夠用車和人工錢，所以大家只能把白菜扔了。
老亮看到這樣的場景，猛然意識到這種情況太不正常了，所以春節以後回到城市，在去買菜時特意留意了一下白菜的價格，白菜的價格每斤達到了2元多。
資本決定價格
老亮親生體會到的這個事，讓老亮更加體會到，在資本的世界裡絕對不是簡單的供求關係決定市場的價格。資本是絕對可以影響價格、綁架價格的。老亮親身體驗的白菜價格這個事可能很多都不知道，但是蒜你狠姜你軍大家都知道吧。
我回到房子的價格，之前我就談過，現在每家多套住宅的人多的是，但是因為大家都看好樓市，所以這些房子沒用用來居住，而是用來當做商品被囤積起來了。所以，只要還有人囤積房子，那麼房子的價格就很難降下來。
但是資本也有自己內在的發展規律，房地產市場也很難擺脫這種規律，20年長線大漲終會有下跌的一天。李嘉誠逃離房地產市場，萬達出售了所以的地產項目，同時表示以後不會投資一平米的房產項目，這些都預示著房價已經在頂部了。
正式基於以上的原因，現在相關部門對2019年以及今後的房子價格政策是維穩。早上看了一個新聞，你覺得這是為哪般？
老亮說房專注房子那些事，喜歡老亮請關注老亮，有不同意見歡迎點評交流！
老亮說房
中國的房子夠34億人住，為什麼房價還在上漲？如果這一數據真實的話，應當引起我們每個人的思考。
思考一：貧富差距越來越大了。我國有14億人口，房子夠34億人住，多出了整整20億！這是一個什麼概念？相當於兩個半歐洲的人口還要多一點！我國的國土面積是960萬平方公里，歐洲是1016萬平方公里，我國的人口有14億，歐洲的人口是7.25億，我國的人口幾乎是歐洲的2倍。那麼，為什麼會有這麼多的房子？而且房價還在上漲？這說明如此數量之多的房子集中在少數有錢人手裡，還有很多人沒有房需要買房，所以房價就會上漲。
思考二，這麼多的房子以後誰來住，是不是資源的浪費？我們暫且不說富人擁有這麼多房是否合理，不明白的是這麼多的房子以後怎麼處置。從人口增長的角度來看，我們現有的房子實在是太多了。如不從宏觀上加以規劃和限制，問題會越來越嚴重。總不能在我們960萬平方公里的大地上除了房子還是房子吧！
思考三，‘’房住不炒‘’僅僅是遏制房價上漲，還要從根本上解決部分人的住房難問題。首先要通過落實房產稅和空置稅入手，加大多套房持有成本，讓多餘的空置房上市。其次是落實清理炒房客，逼迫他們把囤積居奇的房子集中投放市場。這樣做既可降低了房價又減少了資源的浪費。
以上是個人的思考和看法，誠懇邀請關注房價的朋友一起討論，集思廣益，以此推動我國的房地產市場儘快走上健康發展的軌道。
平淡如水5343
中國房子空置率居高是不爭事實，但精確到夠34億人居住，應該是非官方數據，其中可能不包括農村自建房、小產權房等房源。至於有這麼多的房子，房價為什麼還在上漲，原因可能有以下幾方面：
1、夠住不代表有人住。
現在有些小區的房子屬於老破舊類型，房子的品質、結構、設施，以及小區的內部環境和外部配套設施都很差，一些經濟條件較好的人不願意居住，有改善型需求的人已經搬進了新房，老房子要麼空在那裡等拆遷，要麼出租，這部分房子就成了多出來的房子。
2、量大不等於均衡。
說房子夠34億人居住，帶有典型的平均主義色彩，如果所有房子真能夠均衡到每個家庭每個人，大家都不缺房子，房價就不是上漲而是下降的問題了，關鍵在於房子是可以自由買賣的私有商品，是不可能被平均化的，上漲和下降也不能由一方說了算，那些已經有房或持有多套房源的人，誰會願意自己的資產貶值呢？大家都盼著漲的越多越好，特別是那些炒房的人，之所以不降價出售，是對市場存在看漲預期，能扛就扛著唄。
3、計算方法不對。
說房子夠34億人居住，應該是按照人均居住面積得出來的數據，比如是按照人均40每平來計算的，這樣算對房價高、房源緊缺的一二線城市可以，但三四線以下城市的人均居住面積普遍是大於這個數據的。另外，很多有錢人住的是面積數百平的別墅，按套內面積計算可以住5～10人，而實際上可能只住了3口人，顯然被平均化了。
4、區域分配不均衡。
說房價還在上漲不能一概而論，比方說有人口和產業支撐，掌握很多城市優質資源，對其他地區具有很強吸引力的一二線城市，大家都爭著往那跑，人多房子少房價一定是上漲的或未來具有上漲潛力，而大多數情況相反的三四線以下城市目前的房價是停漲的，未來下降的可能性很大。因此，總體情況來說，房價上漲的原因是我國整體經濟發展不均衡造成的。
5、城市化浪潮推動。
若一二線城市房價上漲屬於正常，為什麼有些三四線城市的房價也在上漲呢？這與城市化潮流有關：現在很多在大城市打拼的小城市人在大城市買不起房，很多人選擇返鄉置業；而當地的農村人出於小孩上學、結婚等原因，也在城市裡買房；以及城市棚戶區改造還沒有結束，一些地方貨幣化安置還沒有退場，城鎮化建設還在前推等等，市場還有一定的需求量，導致一些商品房庫存量不足的城市房價上漲。
6、建築成本增加。
目前土地、建材、人工等成本在不斷增加，房價自然會水漲船高，麵粉漲價麵包能不漲價嗎？另外，房價上漲的原因還有政策、市場、金融、環境等等，不再一一討論。
抽時間來看看
這個問題筆者是有發言權的。筆者給許多房地產企業做過培訓，也幫一些房地產企業融過資，也是幾家大型房地產企業的金融顧問。
早在2000年的時候，房子只有居住的功能，那個時候房子都是現房還不好賣。1998年上海的房價是兩千多元一平米，而且當時買房還送上海的藍印戶口，就是這樣房子還是不好賣，2000年北京三環的房子南面四千多元，北面五千多元也是不好賣。
後來的金融專家在給房地產企業培訓時，為了解決房地產企業的融資難題和房子不好賣，也賣不上價格，就提出了產品金融化的概念，不再強調房子的居住功能，而是將房產金融化，強調房子的投資功能，強調房子的保值和增值的功能。
後來隨著我國住房市場化的開放，房地產投資功能被發現，房地產作為金融產品的保值增值功能逐步得到社會上越來越多的人認可，於是房價才開始上漲，於是才開始有人大量投資房地產，房地產成了人們的投資產品，有的人買幾套房，有的人買幾十套房，房地產金融化後，房價是一路上漲，蓋多少房子也能賣，人們賣的不是房子而是金融產品。
這就是筆者一直在研究的一個課題：叫產品金融化，就是你的產品一旦變成了金融產品，人們購買你的產品不再會關心產品的使用功能，而是更加關心產品的投資功能，關心產品保值增值的功能。
歷史上瑞士手錶快破產時也是這麼幹的，瑞士的手錶根本就不是手錶，而是一個投資品，只有這種情況下瑞士手錶才能賣到幾萬元一塊手錶，幾十萬元一塊手錶，幾百萬一塊手錶。目前，筆者正在幫我國的許多行業進行產品金融化的設計。
所以，房地產的產品金融化讓我國的房地產持續上漲了二十年。
您的企業遇到任何難題都可以加盟皓脈投融資聯盟圈諮詢。筆者在頭條專欄《未來的暴利產業與模式》及《最賺錢的方法和行業》已推出。
如果您認同我的觀點，請加我的關注並點贊。如果您的企業遇到，資金，市場，品牌，利潤低，投資，資本運作，產業升級，資本運作等難題，歡迎從我的首頁導航條中點擊加入我的“圈子”提出，謝謝您們的支持。
金融學家宏皓教授
最近，一項非官方數據顯示，中國房子夠34億人居住，這還不包括農村自建房、小產權房等房源。而目前中國只有14億人口，國內商品房總體是供大於求。同時，即使是大城市，中國房子的空置率也居高不下，多數在20-30%之間。要知道，中國大城市的空置率已經遠超10%的國際警戒線。
對此，有網友覺得奇怪，中國房子都夠34億人口居住，房子早已出現過剩，為啥國內房價還在持續上漲？而業內專家給出的解釋是：這些年國內經濟迅猛發展，國民收入大幅提高，本來一些家庭只住一套小房子就可以了，現在不僅住上大房子，而且人均住房面積有了大幅度提高，所以，中國房子夠34億人居住，實際上在民眾居住條件得到改善後，也沒這麼過剩。
而我們認為，中國房子能夠住34億人，但這並不代表房價會下跌。首先，中國房產的結構不合理。也就是說，大中城市裡少數人擁有十幾套、幾十套房產不稀奇。而多數人要麼做了房奴，要麼買不起房。那些，擁有大量房產的人，他們不出租，不出售，囤積房產為的是待價而沽。這種情況下，大中城市房地產市場會出現供小於求的情況，房價當然會上漲。
再者，房子不僅有居住屬性，還有投機屬性。少數既得利益群體通過資金槓桿把房價給炒上去了。近年來，只要貨幣政策一放寬鬆，不僅是房價被投機炒作，而且大蒜、姜等農產品都受到資本操縱。實際上，在資本投機炒作的氛圍下，房價波動與資金面有關，與商品房的擁有量無關。
再次，各城市之間，東部和西部之間，都存在著房子不同的需求現象。比如，一線城市外來人口大量流入，再加上炒房者囤積大量房產，這就會造成該區域房子緊張，房價較易上漲。
而三四線城市當地人口流出量大，一旦棚改貨幣化安置、人才引進政策結束，很可能房價會大幅回落。人們都向往熱點城市，而相對冷門的城市房子大量空置。這就造成了熱點城市房價居高不下，而冷門的城市房地產卻面臨“去庫存”問題。
最後，還有部分地方政府刻意控制土地供應量，把地價抬得很高，這使得開發商們被迫高價拿地，甚至樓板價高過周邊商品房價。當開發商拿地的價格一年高過一年時，那隻能羊毛出在羊身上，土地價格上漲，商品房價格也會同步上漲，這與該區域有多少商品房庫存無關。當然，如果房價持續低迷，開發商虧本銷售，土地市場也會降溫。
中國房子夠34億人居住，為什麼房價還在上漲？從理論上來說，房子已經供不應求，即使沒有增量房產入市，中國人也已經夠住了。但是這裡面有中國商品房結構不合理的問題，也有商品房分佈較廣，而需求主要集中在大中型城市，更關鍵的是，房地產已經披上了金融外衣，被用於投機炒作。當然，還有土地價格過高，也使商品房居高不下等。總之，中國房子雖多，但不代表房價立馬就會下降。
不執著財經
住房的居住屬性早已退居其次，排在第一位的是它的金融屬性。
先看個案例
據報道，深圳一位炒家，借1000萬通過高評高貸，在龍崗買了12套房，結果現在要哭了，房子不好賣，要斷供了，銀行把它收走，現在在走法院拍賣程序。據阿里拍賣網數據，深圳2019年1月法拍房突然激增，數量為3810套，而2018年全年僅1930套。
可見，一旦樓市不能大漲，或略微下跌，對槓桿炒房都是致命打擊。也由此可見，有多少人期望通過房市實現財務自由，畢竟這個市場過去十多年一直在漲。
寬信用助推房價
銀行一直是對實體謹慎，對房貸積極，2018年全年新增貸款16.17萬億中，個人住房貸款4.95萬億，住戶貸款7.36萬億，佔新增貸款的30.6%和45.51%。可以想象，2019年貨幣如果轉向寬鬆，將繼續支撐房價在高位震盪。
每次央行的寬貨幣，寬信用，大頭都是被房地產吸走，而股市只是湊在邊上有一口沒一口吃著。所以發展到現在，股市的總市值不到樓市的十分之一。
房市長牛造就巨無霸房企
長達十多年的牛市造就了無數巨無霸的房企，恆大2018年業績再增長90%，料將突破770億。目前恆大、萬科和碧桂園已經成為房企三巨頭。後面還有很多第二梯隊的，正在你追我趕，車水馬龍，好不熱鬧。
總結語
據西南財經大學最近發佈的《2018年中國城市家庭財富健康報告》中披露的數據：我國城市家庭財富配置中，金融資產佔比11%，而房產佔77%。意味著國人77%的錢堆在房地產身上。這個比例如果攤在個人頭上可能更高，因為很多家庭存款為負數。
在這種情況下，今天房價的金融屬性已經難以撼動，寬貨幣、寬信用首先得益的就是房價，居民也習慣將房子作為抵禦通貨膨脹，實現保值升值的重要手段，甚至是唯一手段。
天下會會天下
小縣城，這是前提，注意是縣城，一家兩套是常態，新舊更替。國人的居住條件是逐漸改善的。記得七幾年，八幾年，一家能分到一間或者兩間宿舍就是奢望，後來進一步改善，八九十年代換三件或四間平房。再後來九幾年後期.零幾年逐漸出現小平方的五六七八十平米的樓房，再到零幾年末期的五層一百多平，部分配車庫的樓，到現在的高層，小高層電梯房，家家帶車位，隨著老齡化與前期平房的老舊淘汰，不帶電梯的房子不適應居住，而電梯房除了舊城改造一部分，也是婚房，老年人住上的不多，新規劃的新城區，配套跟不上，也不適合居住，所以短期存在供需矛盾，房子存量不少，適合人群比例不協調，還需要慢慢消化。開發商如果動腦子，市場空間還是不小的。老年人住三樓以上的無電梯房大有人在。
清風不清89841881
已經回答過多次啦，壟斷，是房價上漲的主要原因。講一個例子，過去我們這裡到北京的長途車，車費15至20元。有一年去國外待了七個月，回來時車費長到六十啦，當時覺得太貴，沒有做，等下一趟，誰知下一趟漲價啦，七十元，又沒做。在等，卻又漲價啦，八十啦！當時沒有辦法，做了一輛八十元的車回去的。後來一問，才知道，這些公共汽車都歸一家啦，過去時一輛車滿員二十人，十五元一個，總共三百元。現在六十一位，五個人就三百，也就是說他拉五個人就行啦，這就是壟斷！反觀房地產，全國房地產商和地方房產商數量有限，很容易結成同盟，所以也就壟斷了房產價格
東方一小舟
沒有人嚮往以前生產隊那種生活嗎？那時候地裡長滿整齊的莊稼，豬圈一排排 蔚為壯觀。現在呢，地裡種滿了草，豬肉靠進口。再過些年，吃得起土生土長的瓜果蔬菜，吃的起真豬肉的，恐怕只有土豪了。那時候房子是排隊分的，隨著這麼多年的科技進步，咱老百姓一家怎麼也能分上兩套了。所以，不說34億的大話，24億人的房子肯定是有了。
