傳聞已久的LPR正式登陸。
中國人民銀行授權國家銀行間同業拆借中心宣佈，2019年8月20日的貸款市場報價率（LPR）為：1年期LPR為4.25％，5年期LPR為4.85％。
目前，一年期政策基準利率為4.35％，五年期政策性貸款基準利率為4.9％。如今，一年期LPR比基準利率下降了10個基點，而五年期LPR比基準利率低了5個基點。
從這個角度來看，央行確實變相“降低了利率”。
但是，只有5-10個基點，效果卻很小。不久前，美聯儲的防禦性降息幅度至少降低了25個基點。對市場的刺激作用很小。公眾輿論只有幾個基點，即“降低利率”。
嚴格來說，這是LPR的首次出現。該數字僅反映了市場預期，是新機制的直接結果。它與主動降息沒有實質關係。
實際上，通過前幾輪降準和“麻將”，市場利率已經進入下降通道。這次，LPR報價只是市場的真實代表。
至於房地產市場，能否從LPR機制中受益取決於情況。
首先，央行首次做出回應：抵押貸款利率將不屬於新機制。
實際上，在LPR報價機制發佈後，中央銀行首先做出了回應：抵押貸款利率將不屬於新機制。
8月20日，央行副行長劉國強說：
對於房地產市場，必須堅決執行“戶無投機”的原則，不要將房地產作為短期經濟刺激手段，保持個人住房貸款利率基本穩定。
應當指出，抵押是超過5年的中長期貸款。當前的基準利率為4.9％，但主要城市通常都有5％-20％的增長。
此前，央行在一年期LPR的基礎上，故意引入五年以上的LPR利率，主要為住房貸款提供參考。
顯然，1年期LPR的總體方向是面向市場的，而5年期LPR仍必須由有關部門指導。
其次，房地產融資已經收緊，許多房地產市場仍以加息為目標。可以看出，房地產被暫時排除在這一輪寬鬆之外。
目前，世界上許多國家都進入了降息區，寬鬆政策時代已經來臨。即使中國不跟隨降息，抵押貸款利率也不應進一步上升。
如今，抵押貸款利率和目標加息的增加意味著什麼？
顯然，在可能出現鬆動現象之前，房地產已被加碼了一輪。
從房地產信託到住房企業的外債，從“房東”融資到高槓杆住房融資限制，再到銀行業監督管理委員會，嚴格檢查非法進入房地產的資金，這一次是房地產融資限制通常並不嚴重。同時，在市場利率下降趨勢的背景下，許多房地產市場貸款的利率並未下降，這顯然是有針對性的定向加息。
從目前的角度來看，過早的房地產市場監管已經阻止了市場利率的積極下跌。
第三，LPR的實質是利率被合併，銀行的利潤被壓縮回實體，而不是灌溉房地產。
所謂LPR，是指主要銀行根據MLF利率形成的市場利率。 MLF是中央銀行對金融機構的貸款利率。這是典型的市場利率，與大環境的變化密切相關。
相反，過去我們所熟悉的存款和貸款基準利率（例如4.9％抵押貸款基準利率）都是保單利率。該利率由政策決定，除非完全降低利率，否則不會輕易改變。
但是，市場瞬息萬變。如果整體環境趨緊，政策基準利率將保持不變，但浮動利率加息肯定會很普遍，房地產市場也是如此。
而且，對於中小企業而言，無論政策利率設定得多麼低，通常都很難獲得。這創造了各種各樣的潛規則，因此即使反覆降息，中小企業的融資成本仍然很高。
因此，改變基準利率發揮作用，全面推廣LPR，讓銀行根據LPR向實體貸款，這相當於擠壓了銀行的利潤率，從而反饋了實體。
第四，LPR的出現意味著全面降息的緊迫性已經降低。
全面降息意味著降低貸款基準利率，這是一大堆水，其影響可想而知。
2015年，中央銀行每年連續五次降息五次。這裡的降息是全面降息，存款和貸款的基準利率降低了。已經看到了後者的結果。
這次，LPR啟動了。一種是改變政策利率，而市場則脫節。第二是擠壓銀行的利潤來回饋實體經濟。第三是放寬方向性，防止洪水氾濫，導致房地產市場全面降息。
未來會在未來降息嗎？央行副行長說：
從短期來看，我們主要關注改革。改革後，我們將看到情況，還有降低存款準備金率和降息的空間。但是，這將取決於經濟增長和價格狀況。
顯然，LPR改革是當務之急，全面降息的緊迫性將進一步降低利率。
可以看出，未來是否會降息，主要受到兩個主要因素的影響，一個是經濟增長，另一個是價格情況。
如果經濟低於預期，那麼降息的可能性就會更大。但是，價格情況受到限制。如果CPI仍然很高，則降息率將受到限制。
最後，讓我多說一點，中國的房地產市場是一個政策性城市，沒有固定的房地產市場監管，也沒有固定的貨幣環境。我們需要抓住機遇，尋求寬鬆政策，找到最佳投資機會。
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