近兩年，法拍房逐漸走進了人們的視線。提起法拍房，大部分人都會比較陌生，概念僅僅停留在“法院拍賣的房子”。通常來說，法拍房的價格相對市場價來說非常便宜，在北京，有的法拍房甚至比市場價格便宜上百萬元，而且其不在“限購”政策範圍內，這讓很多在大城市工作但卻沒有資格購置房產的年輕人非常心動。
中國商網 孫瑞/攝
價格“誘人”最低可七至八折入手
法拍房，就是進入司法拍賣的房子。一般來說，法拍房最大的來源是銀行和非銀金融機構的不良債權抵押物，民間借貸糾紛、司法沒收也會產生法拍房。
法拍房起拍價格會低於市場價格，北京中原地產首席分析師張大偉介紹，根據人民法院關於財產拍賣的規定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或市場價的80%；而如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不能超過前次保留價的20%。
北京日報舉例稱，以8月成交的幾套法拍房為例，海淀區復興路甲的一套法拍房，評估價為993.67萬元，成交價為659.96萬元，成交價是評估價的6.7折；朝陽區甜水西園的一套法拍房，評估價為433.43萬元，成交價為367.9萬元，相當於8.5折。換句話說，購房人“撿漏”成功的話，可以按照評估價的約七到八折入手。
法拍房或有陷阱，購買需謹慎
據成都商報報道，2018年12月30日，成都市民劉正坤在淘寶網上花了123萬拍下了一套法拍房，這套房子面積256平方米，產權40年，但房子已被原房屋所有人李娟出租了40年。如果按照“買賣不破租賃”的原則，在40年產權期內，買房人劉正坤都無法行使該房的使用權。
另一則新聞是，上海的李先生花費512萬元在成都南湖國際社區購買了一套近400多平方米的法拍房。但因該房產前業主拖欠六年的小區物業費，拖欠金額高達九萬餘元，李先生被要求“先繳納物業費再入住”，以至於房產鑰匙被扣，無法順利入住。
張大偉表示，“對於資金充足、受購房資格限制的普通購房人來說，法拍房的確是可以‘撿漏’，但購房人也要留意交易後的各種潛在風險。”購買法拍房應從房屋產權、房屋債權、租約、繳費拖欠等方面綜合考慮。
債權是購買法拍房需考慮的重要的因素，法院拍賣的房產多數涉及債務問題，房產可能被多次抵押。如果房產涉及民間借貸，將會很難查清，購買後可能會遭遇民間“債主”的追討。
從房屋產權方面看，產權不清、無產權、小產權、未辦理以及無法辦理房產證、未繳齊土地出讓金等情況，會對購房交易產生極大不確定性因素。應首先通過市住建委查詢確認相關信息，對所購買房產有充分足夠的瞭解後，再考慮是否購買。
從租約方面看，去年成都市民所購買的“產權40年，已租賃40年”法拍房，正是沒有將“租約問題”調查清楚。簽訂長期租約的法拍房，即便已完成購買並過戶，如果租約未到期而買家又無法同租戶達成搬離協議，導致所購房產被第三方“強佔”，這種情況實際上是無法入住的。
還應該考慮法拍房的繳費情況，其原房主可能存在水電費、物業費等費用未繳清的情況，絕大多數情況下，按照競買公告，買賣房屋產生的相關稅費均由買受人承擔。
法拍房的稅費問題也不能忽視，很多人看到法拍房的售價非常划算，一旦購買後，其產生需繳納的稅款可能讓人“瞠目結舌”，稅款包括正常的契稅，營業稅、印花稅、增值稅、土增稅等稅費，若是安置房、商業房等較為特殊的房產，稅費往往較高。
此外，在購買法拍房時，應瞭解該房產是否允許貸款購買，並不是所有的法拍房都允許貸款。如果競拍成功，卻遭遇無法貸款且無法全款支付的情況，購房者只能白白損失保證金。
張大偉建議，抱有“撿漏”心理的購房人，務必綜合考慮、做好基礎調查後再決定是否參與競拍。
（綜合自北京日報、成都商報）
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