曾經全國聞名的兩座鬼城，一個是鄂爾多斯的康巴什區，一個是鄭州的鄭東新區，在過去的很多年時間裡，這兩個地方一直都是國內鬼城的代名詞。然而，近年來，鄭東新區已經擺脫了"鬼城"的糾纏，走上了快速發展的康莊大道，而遠在大西北的鄂爾多斯鬼城，也慢慢開始熱鬧起來。
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在大西北地區，鄂爾多斯與陝西榆林的神木市被人們稱為富得流油的地方，這兩個地方距離很近，都是屬於資源型城市，石油資源使得這裡的地方收入很高，鄂爾多斯市的"羊煤土氣"很出名，也就是羊毛、煤炭、稀土和天然氣。當然，最被人津津樂道的還是鄂爾多斯煤炭造富的神話，在鼎盛時期，這裡掃大街的阿姨都開著路虎上下班。
2004年以來，隨著煤價上漲，有著全國1/6煤炭儲量的鄂爾多斯一夜暴富。這個曾被成吉思汗稱為"衰落王朝振興之地、白髮老翁享樂之邦"的地方，突然湧入了來自全國各地的"淘金客"。於是鄂爾多斯的大建設由此拉開序幕。
康巴什地區的建設始於2004年，當時只是一個小村莊，隨著鄂爾多斯經濟崛起，至2009年人均GDP曾一度超過北上廣等一線城市，經歷幾年大建設後，康巴什逐步成為一座現代化新城，諸如國際會展中心、文化藝術中心、圖書館、大劇院等一座座超前氣派的建築物拔地而起，手頭富裕的市民們開始"搶房"，房價開始飆升，最高時被抄到2萬多元每平米，直逼一線城市。但是到了2011年鄂爾多斯民間資本泡沫破滅，房價直接從高位跌倒了3000元每平。
康巴什區規劃面積達到370多平方公里，原計劃遷入百萬規模的人口。但新區建成後，卻毫無人氣，就算白天也是車輛寥寥、行人稀少，儘管新城區開發銷售了很多新房，但入住率卻很低，當地人習慣了老城區生活，基本上都呆在東勝區原地不動。由此，康巴什區成為全國知名的"鬼城"。
不過，近年來康巴什的人氣開始聚攏，顯得越來越有活力。原來大街上稀少的行人慢慢多起來，原來一眼望去不見車輛的城市大道上，已經有了車來車往的景象，十字路口等候紅綠燈的車輛能夠排成一小隊了，鬼城的氛圍正在慢慢褪去，呈現出新興城市的活力。目前，康巴什區的房價也開始回升，拉昇到8000元每平米左右。
種種跡象表明，這個鬼城正在復活，儘管離繁華還有一段距離，但是正在呈現新的希望和生機。
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鬼城復活的背後，是什麼魔力在驅使？筆者觀察後認為，這背後的功勞，應該歸功於新城市主義三大經營理念之一的SOD開發引導模式。
新城市主義思想起源於上世紀80年代，是針對城市郊區無序蔓延帶來的問題所形成的一種新的城市規劃及設計理論。新城市主義的核心是經營城市，該理論認為，經營城市是提升城市競爭力的第一推動力。經營城市就是對構成城市空間資源、功能載體的自然資本、人力資本及其相關延伸資本進行集聚、重組與運營，從而實現資產價值的行為和過程。
新城市主義主要有三種常用的經營模式，也就是TOD（Transit-Oriented Development）模式、SOD（Service-Oriented Development）模式、AOD（Anticipation-Oriented Development）模式，這三種模式在國內通常也被稱為：公共交通引導模式、社會服務引導模式、規劃預期引導模式。
所謂SOD開發模式，就是指通過社會服務設施建設引導開發的城市經營模式，即城市政府通過其行政壟斷權的優勢，將行政或其他城市功能通過空間遷移，使新開發區域的市政設施與社會設施同步形成，從而形成"生地"與"熟地"的價差，同時獲得空間要素功能調整和所需資金保障。通俗地說，就是城市要向什麼方向發展，就把新的市政府或新的行政中心率先遷到那裡。
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規劃之初，為了拉動人氣，鄂爾多斯政府早在2003年，就決定將市政府搬遷至當時尚未啟建的康巴什新區。2006年鄂爾多斯市政府正式搬入，此後，市直機關、醫院、學校等設施機構也陸續入駐。2016年6月，國家批准成立康巴什區，2017年12月，康巴什區人民政府正式掛牌成立。
隨著市政府的遷入，康巴什區逐步匯聚了北京師範大學附屬學校、市第一中學等20多所學校，成了鄂爾多斯的教育高地，據悉，僅2019年高考，鄂爾多斯一中就有32個學生考取了北大和清華，5個學生被香港知名大學錄取。這就讓家長們不得不從老區來到這裡，使孩子能夠接受更好的教育，這些當地最優質的教育資源帶動了周邊的房地產市場，學區房吸引了眾多市民到此安家落戶。
儘管8年前的民間融資泡沫破滅對鄂爾多斯當地樓市造成了毀滅性打擊，以及市民們戀舊久久不願離開老城區，但是，市政設施以及其他城市功能的引導帶動能量巨大。隨著市政設施、社會設施不斷成熟，康巴什的新城面貌、清潔空氣、高端教育及醫療資源等，慢慢讓整個新城有了活力。隨後，棚改計劃拉動了2015年~2017年的新一輪樓市週期，康巴什區的房價由此也開始慢慢回升，這個全國聞名的鬼城，終於慢慢走出陰影。
當然，對於一個總容量100多萬人口的新區來說，康巴什區要形成繁華景象，人口依然是最大的問題。畢竟，在大西北草原上，一個資源型的地級城市，很難像東南沿海一帶那樣帶來大量的外來人口流入，與鼎盛時期來到鄂爾多斯淘金的大量外來客盛況相比，熱潮褪去的鄂爾多斯亟需的還是產業多元化發展，及產業結構的轉型與升級。目前，整個新區初步呈現出活力，但常住人口大概16萬，距離繁華還有一段不小的差距。
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康巴什能夠重新煥發活力，顯然SOD引導開發模式功不可沒。
近年來，SOD模式成為國內十分流行的城市開發經營模式。除了鄂爾多斯市外，還有一個典型的城市新區，也是依靠SOD開發模式，從鬼城中逐步走出來，實現華麗蛻變，這個新區就是鄭州市的鄭東新區。
2003年1月以鄭州國際會展中心開工為標誌，鄭東新區開發建設拉開序幕。但是從建設開始就一直遭外界質疑，由於新區面積大，建設之初人氣難聚，大部分市民習慣於老城區的生活和工作氛圍，整個新城空空蕩蕩。2010年底，美國一家名為"商業內幕"的網站公佈了若干幅鄭東新區的衛星圖片，稱其是中國最大的"鬼城"，由此，"中國最大鬼城"的名稱不脛而走。
建設之初，鄭東新區啟動區33平方公里，遠景規劃範圍150平方公里，包含了六大功能組團，至2007年底，新區建成面積40平方公里，入住人口才15萬。但是到了十年後2017年，鄭東新區規劃面積已擴容到370多平方公里，建成面積140平方公里，常住人口達到140萬，人口密度比上海浦東新區中心城區還高。
這背後，SOD引導開發模式起到了至關重要的作用。
2012年河南省政府遷址到鄭東新區，而在此前就有很多政府辦事機構陸續遷移到這裡，市政設施帶動了大量人流物流、資金信息流，同時教育、醫療形成強大的保障體系，其他城市功能也逐步完善，比如金融、保險、會展物流、文化與商業服務等。至2017年底，各類學校超過70所，入駐金融機構達到226家，還有為數眾多的世界500強公司。房價也從當初的每平方米2000多元攀升到1.5萬元以上，鄭州人改變了以老城區為中心的觀念，入住鄭東新區成為當地身份和地位的象徵。鄭東新區因此實現逆襲，完成了華麗蝶變。
結語
改革開放40年來，中國城市建設進入高速發展階段，此時正值新城市主義理念興起，這種經營城市的規劃設計概念深入人心，在這城市經營的三大模式中，不管是TOD、SOD還是AOD都在許多地方被廣為應用。而SOD作為一種行政力量的引導模式，具有非常強大的城市擴張動力，城市政府的搬遷具有重要的經濟和社會心理指向作用，對那些空城、鬼城的引導方面，比TOD、AOD更具有應用價值。
SOD應用，首先在促進區域發展方面，政府要有意識地進行市政服務設施、大型社會服務設施及商業型設施的建設，從而對期望集聚的城市發展要素產生巨大吸引力，由此達到開發、引導、治理、發展新城區的最終目標。在這個維度上，SOD可以說是治理、發展新城新區"鬼城"現象的一副靈丹妙藥。
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