2019年1-9月地產板塊主營業務收入和歸母淨利潤增速分別為19.2%和9.0%，分別較19年中期收窄1.2個百分點和3.3個百分點，由於16-17年漲價項目結算進入尾聲，營收和業績增速呈現收窄的趨勢。利潤率方面，板塊總體毛利率和淨利率分別為35.6%和10.3%，分別較19年中期下降1.1和1.5個百分點。19Q3房企資產負債率80.6%，較19年中期下降0.1個百分點；淨負債率102.1%，較19年中期下降1.2個百分點。現金流方面，2019年1-9月，板塊銷售商品及勞務的現金流入累計同比上升13.0%，較1-6月回落1.8個百分點；板塊購買商品及勞務的現金流入累計同比上升16.4%，較1-6月上升6.4個百分點。
點評
盈利方面，由於16-17年漲價項目結算進入尾聲，營收和業績增速呈現收窄的趨勢，19年三季度主營業務收入和歸母淨利潤增速分別為19.2%和9.0%，分別較19年中期收窄1.2個百分點和3.3個百分點。其中，二線房企表現亮眼，收入及利潤增速均領跑行業。
利潤率方面，房企整體毛利率同比上升，環比下降，呈見頂回落趨勢；並由於少數股東權益及計提資產減值損失顯著上升，淨利潤率下行更為顯著。板塊2019年三季度毛利率和淨利率分別為35.6%和10.3%，分別較19年中期下降1.1和1.5個百分點。
負債率方面，19Q3房企資產負債率80.6%，較19年中期下降0.1個百分點，其中預售賬款及合同負債上升影響較大。板塊淨負債率102.1%，較19年中期下降1.2個百分點，二線房企槓桿率下降顯著，財務結構更加健康。另一方面，2019年1-9月板塊投資現金流出累計同比上升16.4%，較19年中期擴大6.4個百分點，投資呈回暖趨勢。
展望未來，我們認為在房地產融資環境不斷收緊的情況下，行業拿地及開工投資或將逐步下降，房企有望加快銷售回款，銷售價格增速或將回落，疊加16-17年土地購置價格上漲，行業利潤率水平或將承壓。另一方面，房企間持續分化，一二線房企銷售依舊穩健及預收賬款充足，19年業績望延續高增，而尾部房企將逐漸淡出市場，行業集中度或再度提升。
投資建議
我們判斷2019年四季度，隨著“一城一策”的深化落地，部分城市調控呈小幅放鬆態勢。目前主流房企2019年平均PE4-8倍，處歷史低位，估值修復動力較大；同時，主流房企2019年平均股息率超過5%，遠高於10年起國債收益率；伴隨龍頭房企銷售、投資、融資等集中度持續提升，四季度配置價值凸顯。
我們維持板塊強於大市評級，建議積極關注政策及融資環境變化，推薦龍頭房企：萬科A、保利地產；區域龍頭：華夏幸福、榮盛發展，招商蛇口；建議關注高成長性房企：大悅城、陽光城、中南建設及房地產服務商：我愛我家。
評級面臨的主要風險
房地產行業銷售大幅下滑，調控政策力度超預期。
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