現在買房子，幾乎沒有年輕人不“啃老”的。

這兩年，我也看到了太多人在抱怨，後悔當初為什麼不張嘴問父母要錢買房，後悔曾經的自己太執拗，認為可以靠自我奮鬥就能在城市裡紮根，最後“骨氣”倒是有了，房子卻沒了。

對父母而言，“啃老”這個詞，也不再像過去那樣充滿貶義了，之前有一項調查顯示，7成以上90後買房靠父母，其中，41.1%需要父母首付，個人承擔月供，能夠獨立承擔購房資金的不足2成。

沒辦法，1998-2018年，20年的時間中，全國均價從1854元上漲至8542元。從2004-2017年，13年的時間，我國個人購房貸款餘額從1.6萬億元增至21.9萬億元，增幅達13.7倍。

這種情況下，房子日益成為高不可攀的一件“投機品”，結婚、工作、學區、醫療、面子，都跟房子掛鉤。

此時，每一位父母都面臨一個艱難的選擇：現在的樓市，該留著現金“頤養天年”，還是給兒女“置辦婚房”？或者說，未來10年，應該留錢還是買房？

筆者認為，要從以下三個方面展開分析。

第一，最重要的是家庭結構如何變化。

年輕人永遠是樓市的主力軍，過去十年，從2009-2019年房價大漲，對應的恰恰是1981-1991年這一波新生兒的婚期，而80後們，又是代表了幾十年以來的第三代嬰兒潮。

從上世紀90年代開始，生育率不斷下行，性別比一度高達120：100，由此帶來的後果，是15-64歲的勞動力人口，在2013年達到10.06億的頂峰後，連續5年出現減少。

因此，父母是把錢存起來，還是要錢換成不動產，關鍵要看自己的家庭結構是什麼樣的，如果自己本身就是獨生子女，孩子也只有一個，未來的養老壓力很大，那給兒女“置辦婚房”就顯得很多餘。

舉個例子，現在大部分家庭都是四個老人、一對夫妻、一個孩子，也就是說，夫妻雙方都是獨生子女，兩口子要同時撫養四個老人，一個小孩，如果沒人看孩子的話，夫妻雙方只有一個人工作養家。

當“老齡化”加速，未來10-20年的時間內，很多家庭會演變成“八四二一”的家庭結構，即八個老人、四個父母、一對夫妻，一個孩子。

假如你的家庭結構未來會演變成“四二一”，甚至是“八四二一”，那麼，養老將是頭等大事，必須要留著現金“頤養天年”。

第二，各線城市分化加速，“天價”與“白菜價”將並存。

數據顯示，在十年前，我國一二線大中城市人口占比只有17%，而截至去年末已經突破了20%；從人口增速來看，過去五年一二線城市常住人口增速都在1.2%以上，而全國其他地區的增速不到0.4%。

這說明什麼問題？從長期來看，未來十年，依然是人口加速湧入大城市的10年，“寧要北上廣一張床，不要老家一套房”這句話，依舊不會過時。

作為購房者，我們要適應這種“分化”的格局，有的地方依然寸土寸金，為了幾平米的學區房“擠破頭”，有的地方出現延遲交房、爛尾樓乃至幾百元的白菜價房子，也並不稀奇。

但是，京滬深、蘇滬寧杭、廣深等地的“天價房”，不是一般家庭能夠承受得起的，如果家裡條件允許，掏完首付後尚有結餘，把現金換成房子可謂是一舉多得。

如果你所在的城市人口持續流出，供過於求的拐點早晚要到來，未來十年，留著錢“頤養天年”更合適。

第三，房產是否還具備增值屬性。

如上文所說，過去這些年，購房者之所以透支整個家庭的財力，也一定要買房，本質上並不是因為結婚、教育等因素，所謂的“剛需”，只是“冒出來”的概念而已。

真正的原因，是房子在眾人追捧的過程中成了“投機品”，能不能住，環境、配套是否合適已經不重要，購房者首要考慮的是“增值屬性”。

經濟學家姜超此前指出，在2007年，廣義貨幣總量只有40萬億，而2018年，這個數字達到167萬億，翻了4倍。其實還不止，因為沒有算影子銀行。

十年以前的銀行理財規模只有5000億，十年以後翻了60倍，達到30萬億，因此，再加上影子銀行以後，真實貨幣總量其實是從40萬億翻了5倍到200萬億，平均每年增速17%。

所以，過去這些年以來，由於貨幣每年增長15%-20%，大家默認每年對內購買力減值了15-20%，房價每年漲個百分之十幾，也算是情理之中。

但是，未來十年，假如資金不再流入房地產，房產是否還具備增值屬性呢？

答案是否定的。

最近，LPR機制落地，房貸利率未來將參考5年期LPR浮動，1年期的LPR未來即便下降，也會向實體經濟傾斜，加上今年以來房地產新規規模下降幅度高達30%以上。

對於樓市來說，未來很難再受到貨幣增長的影響，因為新機制形成後，房地產市場大概率會趨於平穩，甚至可以說是“冷凍”。

針對這個問題，有專家總結的很到位。

近日，中泰證券宏觀分析師梁中華髮文指出，從投資的角度來看，如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話，“持有房產每天都在虧錢”。

梁中華援引根據復旦大學2012年的測算數據，上海房產平均每年折舊率在3%-5%之間，我們就按照4%來算，持有房產的總成本也有將近9%，而收益只有1.2%都不到。

事實上，買房虧錢的又何止是上海，百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計。

“持有房產每天都在虧錢”，這10個字，也點透了未來10年的趨勢，在以前，當房價漲幅動輒翻倍時，持有成本再高，也可以用巨大的差價來覆蓋。

但是，當房價進入“穩中有降”的趨勢後，不動產的劣勢就會凸顯出來，對於那些家庭結構老齡化、地處三四線、房產折舊率較高地方的購房者而言，還是留著現金“養老”更好。