01
什麼時間是買學區房最好的機會？
我總是被粉絲問到這個問題！看似是一個籠統的問題，卻又非常實操！我嘗試去問過一位提問的粉絲：你真的沒有看過一次學區房嗎？
她回我：看了很多龍江的二手房，不知道怎麼定！選擇太多，反而特別糾結。在群裡隨意問問，只是例行公事，想得到一點“不要買”的“勸告”！你說你的，我就想聽聽。
問：預算多少？
回：200萬！不能再多了！
200萬，嫌少？NONONO，還有比較詳細的要求呢“小學、初中學區好的，交通、生活配套設施齊全，最好是雙學區”。
震驚！200萬在龍江買雙學區房？我開始有點同情帶看的中介！200萬買一套“還不錯”的學區房，這絕對是考驗中介的“能力”的時刻，在一眾“老破小”裡淘一個筍盤，還有可能被“嫌棄”。
上個月，寶船小升初南外錄取成績出爐，我被數十個粉絲索要房源，統一要200萬以內的房源，多1萬都不行！200萬彷彿是“房票”價格最高上限！而這個底線正在被打破。
畢竟，新晉的一批網紅小學業主高掛橫幅，炫耀成績，大概率是要漲價嘛。
02
房東容易被數據欺騙！
為什麼這麼說！我一位南站萬科的業主前幾天跟我說，自己房子掛在中介已經大半年，看房人數不下200多人，基本隔幾天就有一波人來看，來一波走一波，但就是沒有坐下來談的。
“討價還價也要坐下來談吧，這連坐來談的機會都不給”。二手房裡有一個錨定效應，即認定了一個價格就不會接受更高的價格，比如二手房南站萬科的成交價最高只有4.8萬！如果有人掛5萬，看房人大概率不會考慮。
而業主要交易環節裡是也比較強勢的一方！旁邊就是新建的學校，如果不急於出手讓價幾乎沒得談，再加上媒體的宣傳，以及業主群脆弱的“聯合漲價”，促使業主會選擇“等”。
在我看來，價格“騙局”無處不在！二手學區房最大的壁壘就是信息不透明。你可以左右自己的房價，但是你無法左右別人的降價，即使別人降，你也不會知道，因為真實成交信息非常不透明。
很多成交是從一些小型二手房中介完成了，為什麼？中介費低！某大型中介要2.4，他們只要1-1.5。
03
買學區房過於浮躁！
今天，我在學區房家長群裡還被人提問“五礦和佳兆業哪個好？”問題很籠統，提問的人也實地去看過房子，為什麼還會提問？看不清？
（1）信息的閉塞；
（2）接受的觀點過於主觀；
（3）目的也不夠明確；
為什麼說買二手房信息很閉塞？我說的“信息”不是最基本的房源信息，而是諸如“業主口碑”、“升值潛力”、“學校師資”、“物業”等等。
比如如果中介想推佳兆業的房源，必然不會透露“佳兆業物業略遜色五礦物業”這一細節。很難有一個全面的梳理分析。太精細、太個性，也太費事兒！但恰恰是買房人最關心的事情。
大部分人想得總是“什麼時候能漲一波？”，理性分析不如價格兇漲一波。
而有些買房人並不認可“南外分校”的學區，所以對5萬的價格一直持懷疑態度，直到河西南開始往6萬衝的時候，依舊無法扭轉這一“被黑”的事實。當黑河西南成為一種習慣，大眾就容易被“情緒”渲染。
- 聽說你在河西南有房？沒有，絕對沒有！
最近南外仙林在麒麟掛牌了1所小學、2所初中。剛開始是利好，漸漸畫風突變，黑麒麟學區的一波接一波。“反正自己麒麟沒房，黑一圈再說”。
當市場上“質疑”的聲音大了，你還敢上車嗎？
04
我今天私下裡問了幾個鼓樓熟悉的中介。
最近漲價的業主挺多，尤其是一些網紅的學校學區房，最近又有公民同招的政策，一批業主在悄悄漲價。我搜索了一下這個小學的學區房掛牌價，確實漲了3000元/平米。
整個小區年前還能找到200萬以內的房源，現在都在250萬以上。
可是有一些房主很納悶，為什麼自己小區的房價在漲，自己卻賣不掉？這裡面就有2點注意事項。
（1）中介在非自有平臺上發佈房源是要交費的，這個費用只能自己承擔。比如在365、安居客這類平臺上都是要收端口費。所以，中介也會挑房源。
（2）中介也需要激勵，在南京，買賣二手房，不通過中介挺困難的，前幾年，有個平臺想搶市場乾脆連中介費都不要，就收800塊手續費，最後倒閉了。
請中介來推廣還是挺靠譜的，這點河西的一些業主做得挺到位，比如去年年末就有河西的業主單獨給中介拉群發紅包，為了鼓勵中介經紀人儘快幫其成交，自願給出3萬元“獎金”。畢竟，重賞之下，必有韭菜。
05
房價大漲面前，很少人願意理性的去分析房價背後的資源。
對於大部分家庭來說，買一套還是一件週期性非常長的動作，不是所有人都有心思倒騰房產，就連看二手房，很多家庭都會嫌煩。所以，有人第一次面對500萬的拉小學區房只有2房的老破小牆面掉皮、環境髒亂差、裝修破怕時，非常震驚！
我500萬都能買河西南了，你就給我這套“破房子”？你在侮辱我的智商嗎？
其實，南京的學區房已經多次被證明是教育資源過於集中的產物。但是，一些名校分校的學區房遍地開花，又顯然讓人產生分校只為漲房價的嫌疑。
從沒有一種房產可以萬世不移，但總有一類房產在特定的時代享有獨特的城市資源，能做到絕對抗跌，就必須做到絕對稀缺。
而有一類房產，一開始沒有優勢，但是隨著資源的導入，慢慢就變得搶手起來，比如一些被29中擴大學區後的老破小。而那些一出生就含著金鑰匙的新區樓盤，反而潛力不如老破小。
這其中是一些不確定因素，一直在變化，但是都有跡可循！
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