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中央公園：套內19500元/㎡以上的超高層，照樣賣的不錯
不知不覺，我們的踩盤報告已經寫了70多篇，不算多也不算少，但是總體來說內容還算客觀。不吹不黑，實事求是我們一貫的宗旨。
看完了這麼多的樓盤，我想也應該簡單的來談談重慶的新盤市場了。
按照價格來區分的話， 我認為重慶的新盤市場（這裡指的是大眾考慮的高層，而不是洋房，聯排，別墅，大平層等）現在可以分為3個梯隊。
第一梯隊：套內≥20000元/㎡的樓盤：這類的樓盤主打品質，環境，以及配套。
類似於北濱路：龍湖，融景城，恆大
渝中區：白象街，重慶天地等；
渝北的典型代表就是：中央公園。
以傳統主城區的核心地段為主，典型的一分錢一分貨的代表。
第二梯隊：套內18000-20000元/㎡的樓盤
這類的樓盤目前在重慶市場上面比較的多，且區域上更加的多樣化，沙區，西區，等都出現了此價格的樓盤。
第三梯隊：套內15000元/㎡以下的的樓盤：這類的主要集中在西區以及南區，主打的市場就是剛需，以及部分的剛改。
綜合來看的話，這3類產品在重慶的表現都涇渭分明，購房者也用真金白銀做出了投票。
今天要介紹的這個樓盤，我覺得比較的特殊，可以拿來做一個典型的範本來說明，我們先來看看它的去化率：
它的操盤手法相當的高明，可以給很多不太好賣的項目打個樣（未簽約的裡面，商業佔了絕大部分）
今日測評樓盤：金輝中央銘著
樓盤概況
項目位置：渝北中央公園南側（甘悅大道）
開盤時間：目前正在熱銷中
主力戶型：套內107-127㎡的超高層
價格區間：均價19500元/㎡（帶精裝修）
容積率：5.3
綠化率：35%
交房時間：2020年下半年
物業費：高層3.0元/㎡/月
掃一掃，別走丟
區位
位於中央公園的南側，售房部標識明顯， 非常容易找到：
售房部修建的比較大氣，（保安的服務態度好，這個值得贊）。
交通
整體來看整個中央公園的話，目前的交通其實算一個硬傷m已經開通的2個輕軌站（翠雲站，長福路站）的3號線因為道路問題，暫時需要繞一圈才能過去。
配套
首先的公園配套是不用說了的。項目就位於中央公園的附近。距離公園大約步行5分鐘左右。
其次距離後期大型的商業配套“兩江國際商務中心”大概3公里的樣子。開車時間大約6分鐘。
戶型
現在在賣的是一個超高層的項目，因為金輝的這塊地並沒有限高，因此它們做出來了一個2梯4戶， 總高41層的項目。
戶型分別為套內107㎡的坐北朝南的正規四房：
以及朝北，但是部分高層可以看公園的舒適性四房：
這次我們重點來看看這個戶型：
優點
1：四房三衛的格局，住起來舒適度可以得到很大的提升；
2：私密性強，動靜分區；
3：生活陽臺有5㎡，晾曬洗衣機完全足夠，可以將客廳陽臺做成景觀生活區；
4：步行到公園大約5分鐘，真正的頭牌項目。
不足
1：總價高，面積大，套內127㎡的高層價位在同區域可以選擇洋房了；
2：目前的交通不方便（但這個是整個中央公園的問題）；
3：地區看公園的效果不佳， 會被遮擋。
02
開發商的聰明的地
用附加值來為高價格做支撐，市場上還真不缺買單的人。
金輝從設計到銷售操盤的人都非常的聰明，深諳市場的道理也知道周邊的大致產品， 所以做出來的效果會比較的驚豔。
1：成本低，玩法多樣
金輝的拿地成本在整個中央公園屬於中等偏下的價格，並且還不限高。
這注定了它可以玩的花式就非常的多，最後金輝選擇了一種最合理（利潤最大化）的方式：
用視野等附加值來對沖它的單價跟總價。
2：物以稀為貴
它這塊地的位置可以說非常的好，用“獨一份”來形容都完全不為過；
（航拍視野效果紅色方框為在售高層，前面橢圓為大平層）
從這張圖上面可以看出來，本身可以直接看公園景色的項目就不多， 金輝則是視野效果最棒的一個。（看整個豎中軸線）
據置業顧問的介紹，後期可以直接看公園且視野無遮擋的項目只有5個，房子總數大約1000戶。
3：佈局，戶型設計也十分的巧妙
它的戶型設計完全跟中交的相反，基本上屏蔽了剛需，多數為剛改，甚至改善型的客戶。
最好的視野效果給了大平層，但超高層也有可能享受到：
受前面總高29層，層高3.3米的的影響，超高層想要無遮擋的看公園的話，最低的樓層會在33樓，考慮到頂層可能還有其他的遮擋。基本上想要無遮擋看公園的話，需要35樓以上。
而實際上，看公園的一層只有兩套127㎡的，總共也只有14套。（35-41層）
截止到超人去看的時候，僅剩下38樓的4號房了。
它的價格比25樓的要貴20萬左右，總價基本上到了265萬左右。
而25樓的4號房，總價245萬左右。
10樓的4號房，總價240萬左右。
當中央公園+一線無遮擋公園效果+客廳7.15米的大尺度無遮擋視野+套內近21000還帶精裝修的高層價格+2梯4戶的配置=你開價，我不還價。
所以它的去化率率才能這麼高。
至於二手房麼，就不是開發商所討論的問題了。
這才是我覺得許許多多的開發商值得去研究研究的問題，總會有那麼一撥人為了額外的附加值去買單；問題就在於你的項目有沒有廣大購房者願意掏腰包的點，這個很關鍵！
良心建議：
1：這個樓盤的門檻有點高，首付基本上要要準備到60萬以上去了。如果考慮到這套一線無遮擋的房源，首付最低需要準備到80萬左右（10萬左右的額外稅費沒有統計在內），需要仔細的去考慮考慮。
2：如果以舒適度來看的話，它是能滿足一家人的需求，3代同堂，互不干擾在這裡沒有太大的問題。
3：此項目的戶型跟配套跟中央公園其他的樓盤大致相差不遠，無非就是個遠近的問題，但是視野效果差的可不是一點半點了。開發商的聰明之處就在於以這個作為主要的賣點，再輔以周邊對比（整個中央公園只有1000套房子具備一線的公園景觀），很容易化解客戶的價格抗性。
4：以投資的角度來看的話，景觀溢價絕大部分已被開發商提前收取，短期內的漲價空間有限。
5：未來的二次買賣，此房價格上的競爭對手主要為同區域的洋房為主，不知道景觀能否敵得過業態的差距，我們還需要拭目以待。
樓 盤 評 分
價格：☆☆☆
地段：☆☆☆☆
交通：☆☆☆
配套：☆☆☆
環境：☆☆☆☆
綜合評分：3.2分（5分為滿分）
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