10月25日，萬科（000002.SZ）2019年前三季度的業績出爐，根據財報，今年1至9月份萬科實現銷售合同金額4756.1億元，同比增長10.2%；淨利潤182.4億元，同比增長30.4%，同比增幅均超過2018年。
發展到一定階段的大企業，保持一個高增速的發展水平本來就是一個非常困難的事情，而且在樓市降溫的背景下，萬科能夠交出如此亮眼的成績不可謂不驚人。那麼，萬科是怎麼做到的呢？
鑑於部分城市樓市面臨調整，萬科對存在風險的項目計提存貨跌價準備。截至9月末，萬科存貨跌價準備餘額為30.6億元。在對未來市場進行謹慎預判的同時，萬科通過逆勢拿地、加強銷售回款、增強現金流等多種方式建立了一個穿越週期的護城河。
一方面，萬科採取了積極的銷售政策，“每天都是賣樓的好日子”，堅持積極銷售、積極回款、做好長期庫存的去化和存量資源的梳理等。
另一方面，當土地市場降溫後，憑藉資金優勢，萬科積極擴充土儲，萬科在1-9月累計拿地1381億元，佔據全國房企拿地榜榜首；僅在6-9月期間，新獲取62個項目，數量是上半年的1.15倍。9月，萬科拿地態度積極，單月拿地金額約50.3億元，本月在杭州以總權益金額33.1億元斬獲1宗地塊舊改地塊，溢價率約為30%。
通過“快進快出”的市場策略，萬科構建了一條穿越週期的護城河。但是在當前的樓市背景下，在上有利潤要求，下有政府承諾，一二線城市不好拿地，三四線城市不敢拿地的背景下，萬科是如何做到大規模拿地儲備的？
萬科拿地模式可概括為：主題地產拿地、新區開發拿地、大配套拿地、城市更新拿地、商業綜合體拿地以及產業地產拿地等六種方式，這六種方式也是市面上最流行的六種做法，接下來我們一一來分析：
1、主題拿地模式
主題地產模式就是將地產與主題嫁接，滿足特定人群的需求，追求更高生活品質的開發模式；根據主題定位方向，目前我國主流地產取地模式可分為兩種：
1）旅遊地產：即依託周邊豐富資源而建，將旅遊業和房地產業無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建築景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。
2017年萬科受讓雲南城投華商之家投資開發有限公司40%的股權，負責太陽山項目的後續操盤開發。
△澄江太陽山項目
旅遊地產因為取地成本低，住宅開發盈利空間大，經營性業務獲取穩定性現金流一度成為各大房企爭相拿地的方式。但是要成功運營旅遊地產並非易事，必須尊崇以下幾個要素：首先是對選址具有很強的挑剔性，一般是自然、人文資源較為豐富且旅遊需求旺盛的城市；取地規模在2000畝以上，一般位於非核心城市的城郊區，要求旅遊性配套持續性經營能力跟上，資金實力較強，人造資源性旅遊地產模式可複製，但是部分項目對政策依賴性較高，如高爾夫、農業生態等。
2）養老地產：從建築設計、園林規劃到裝飾標準各方面講究適老化設計，提供護理、醫療、康復等專業服務。
2009年，萬科在杭州良渚文化村核心區種下了一顆養老的種子——隨園嘉樹，堪稱“當代中國高端養老里程碑式的作品”。隨園嘉樹是萬科在杭的首個養老公寓項目，也是萬科在全國範圍內的首個集中式養老公寓項目，打響了萬科旗下居家養老品牌——“隨園之家”。隨後，隨園在城際之間的複製不斷鋪開，以浙江為例，隨園立足於杭州、寧波兩大重鎮，向南京、蘇州等長三角重點城市拓展。
△萬科隨園嘉樹養老項目
養老地產因為拿地成本低，啟動快，概念圈地效應明顯，政策補貼福利大等優點也曾一度吸引了諸多一線房企的青睞，但是養老地產只適用與人口結構老齡化，且環境優質具備養老資源性的城市，取地規模一般在200-5000畝，大多數位於城市周邊，需要專業護理、醫療、康健等專業的團隊運營，對政策的依賴性強，與政府資源的捆綁性不高。
2、新區開發拿地模式
新區開發模式是指依據新區規劃，為滿足城市發展需求，拓展城市新空間的規模化開發模式，根據操作方式不同，新區開發拿地模式也可以分為兩種類型：
1）快速造城：由開發商主導，快速開發、快速週轉的可複製的開發操作模式；或者是配合衛星城規劃，快速實現造城計劃及人口導入目標，完成城市建設預期效果。
△長陽山項目
快速造城模式的拿地規模在1500畝以上，只進行二級開發，這種模式主要依靠低價取地開發住宅盈利，商業抵押套現，資金快速滾動，彙報週期快，但是前期需要大規模建設投入，而且需要選擇在較大經濟實力支撐的重心城市，同時也非常考驗企業的開發組織能力和基建能力，沒有那個金剛鑽就不要攬這個瓷器活，否則項目爛尾的風險巨大。
2）區域運營：通過土地一二級聯動開發與運營，進行新區土地整理出讓、項目開發、物業經營等，實現政府區域規劃目標的實現，或者通過區域運營實現地塊價值的最大化。
△萬科臺湖新城
區域運營模式拿地規模在2000畝以上，一般是一二級聯動開發，這種模式拿地成本低，主要依靠低價控地獲取優質土地實現土地增值，以及後續的持續性經營盈利，後期往往能夠實現高盈利，但是需要有新區規劃的城市，同時要去企業具備較強的市政基建實力，開發經驗和精力，資金雄厚，資源協調配合能力強。與快速造城最明顯的區別在於前者需要豐富的物業建設能力，而後者需要資源的整合和運營管理能力。
3、大配套拿地模式
大配套拿地模式是指因代建或者配建配套設施，實現政策紅利回報與區域價值提升雙贏的開發模式，根據配套設施類型不同，大配套取地模式可分為兩種模式：
1）一般性配套：建設酒店、會展、運動、休閒、文化、教育、醫療、城市地標等配套設施，提升區域以及物業價值；以規模開發、配套先行的理念打造複合城區。
△萬科君瀾
一般性的配套拿地規模在1000畝以上，只進行二級的配套開發，取地成本低，以低價控地，快銷盈利或者控制優質土地的開發權，以高性價比的產品設計為主，啟動快，項目週期靈活，但是對企業的要求也較高，需要操作模式清晰，具備高效開發組織能力，大配套運營能力較強，資金實力強，可複製性強。
2）專業性配套：根據政府需求，代建城市基建、軌道交通等專業性配套設施，以此置換土地資源進行開發。
△地鐵萬科紅樹灣項目
專業性配套拿地規模一般在3000畝以上，一二級開發均可，拿地成本低，啟動快，主要為代建交通配套置換低價或者優質的土地，從而開發獲利，但是這種隔膜式的前期資金需求量大，但是項目週期長，如果沒有一定的城市專業基建企業的背景很難做到專業性的配套。
4、綜合體拿地模式
綜合體拿地顧名思義是將商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通燈城市生活空間的三項以上進行組合，並在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關係，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。一般情況下，綜合體均位於城市的核心地段，追求長期高溢價經營回報。
△東莞萬科商業綜合體
商業綜合體一般的拿地規模在100-1000畝，地處城市核心區域或新區發展方向，只進行二級開發，這種模式的贏利點主要是住宅開發獲取現金流回報，商業持續經營收入以及資產抵押貸款能力，中後期享受高額增值利潤，其缺點是拿地成本高，部分拆遷難度大，前期投入大，如果商業部分沒有很好的運營能力，極容易出現賬算不過來的尷尬局面。
5、城市更新拿地模式
城市更新拿地是指對城市某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發展和繁榮。它包括對客觀存在實體以及各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境、遊憩環境等的改造和延續。
△萬科深圳南苑新村舊城改造項目
城市更新一般的拿地規模在50-3000畝，需要大量的拆遷，通過獲取核心優質地段的物業開發權或者高溢價產品來獲利，但是這種模式面臨各方面的不確定性，風險極其高，要求企業具備很強的操作協調能力以及舊改經驗，資金實力強，能夠實現政企合作，政府資源的捆綁性很高。儘管未來城市更新還有很大的拿地空間，但是拆遷成本也會越來越大。
6、產業拿地模式
產業拿地是指通過產業為依託、地產為載體，實現土地的整體開發與運營，一般聚焦在經濟活躍度較高的城市，根據操盤人可分為以下三大類型：
1）政府主導工業園區：政府主導，通過政策支持、稅收優惠等條件營造優勢，通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業發展項目。這種模式的特點主要是基於區域經濟建設、社會發展、就業等各綜合因素考慮而設置，是促進區域經濟發展的強有力的推動器。典型的案例是蘇州工業園區、廣州經濟技術開發區。
2）實體企業進駐型產業園：由主體企業進行的工業地產開發，主要是圍繞主體企業進行的開發運作，打造及完善企業產業鏈。這種模式的特點是某產業領域具有強大綜合實力的企業，營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且佔主導的前提下，藉助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，引進其他同類企業的聚集。典型的案例是長虹工業園，以及五糧液工業園。
3）工業地產商運營型產業園：有工業地產運營商通過土地一級開發、完善配套、建造廠房、倉庫、研發區域等，以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理。典型的案例是天安數碼城聯動U谷津通工業園。
△上海萬科VMO
產業用地一般的拿地規模在1000畝以上，這種模式對政策的依賴性適中，提供適度的政策優惠。對開發企業的要求較高，需要有雄厚的產業背景或者很強的園區運營能力（招商、服務等）。這種模式的主要盈利點在於取地成本較低，通過產業培育實現區域增值，從而開發物業或持有收租回現，但這種模式的前期資金投入較大，項目週期長，對企業的資金實力要求較強。
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