最近無錫樓市有所波動，後臺很多粉絲在問今年市場還能不能緩過來，最近還能不能入手買房。今天就當前市場跟大家聊一聊。
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今年拋開頭部無錫經開區不算，無論是東亭樓面價突破1.3萬元/㎡大關；還是太湖廣場E地塊觸頂1.8萬元/㎡，宣告主城價值迴歸，2019年的土拍市場著實給無錫樓市打了一把雞血。
但是在“穩地價，穩房價，穩預期”樓市調控大環境下，市場有“發燒”就會有“降溫”。最近10月份的兩場土拍讓無錫市場“冷靜”了下來。
但是市場的“降溫”，不能簡單粗暴地從土地成交“低溢價”來理解，個人認為比較客觀的觀點是參與到土拍中房企減少了，大家對後市的預期產生了改變。
對於土地市場的降溫，原因也是多方面的。比如說監管機構對房企融資渠道前所未有的調控力度。除了去年開始對國內債市融資實施限制措施以外，房地產相關的限制或管控已擴大到了境外債券市場、信託融資、以及商業銀行貸款等融資渠道。
根據央行最新發布的今年前三季度金融統計數據報告，房地產領域貸款增速持續回落，9月末新增房地產貸款規模與去年全年相比低6.2個百分點。
比如說，地方政府對土地價值的期望值很高。在今年無錫5月份的土拍上，位於經開區的華僑城和風路地塊（XDG-2019-8號）成交樓面價為16707元/㎡。
時隔5個月，國慶前掛牌的仙河苑東側地塊（XDG-2019-62號），與華僑城和風路項目，兩者間隔了不過和風路、震澤路兩條主幹道，直線距離不足1公里，而如今該宗地的起始樓面價16216元/㎡已經幾乎追平了和風路項目的最終樓面價（16707元/㎡）。
02
根據克而瑞統計的最新數據，今年10月份無錫樓市商品住宅成交面積55.87萬㎡，環比下降32.37%，同比下降64.93%；成交套數4638套，環比下降31.40%，同比下降65.21%。
這個數據環比下降比較好理解，市場氛圍變了，國人置業投資又大多遵循“買漲不買跌”。但是同比下跌，這點就比較存在爭議，今年的“金九銀十”是不是2018年更慘淡？
從實際來看，無錫去年的成交高峰其實是在“金三銀四”，“金九銀十”數據表達出來的“高成色”其實是放開全年備案的效果。
關於這一點數據支撐是找不到了，但是經歷過去年全國樓市下行的人是可以感知到的。
去年同期，樓市下行的大背景下，比開發商更難受的是中介，隨著新房市場的下滑，二手房市場更是一片慘淡，大量中介倒閉，無錫頭部中介緊急調整薪資結構，不少門店提前過年關門歇業。直到今年春節後“小陽春”才緩過勁。
雖然成交量下降，但是10月份住宅成交均價19252元/㎡，環比上浮3.05%，房價依然堅挺。
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截止到今年10月份，無錫的庫存維持在518.27萬㎡。這裡要注意的是，成交量在減少，但是新增供應量在增加。
我羅列了下，僅今年“金九銀十”2個月，就有北控雁棲湖、華僑城運河灣、融創惠山映、恆泰悅璟府、圓融廣場、信義山水嘉庭等純新項目入市。我們發現，除去鄉鎮板塊、限價盤，這些項目大多都是以“萬元高價地”的“基因”入市的。
不僅如此，在今年年底前，還將有融創壹號院、綠城誠園、碧桂園都薈這些板塊內的重磅產品問世，預計未來房價要在3000-45000元/㎡。
而相對的，目前無錫的低價盤正在不斷去化中。
再加上公積金貸款額度“縮水”，不得不說，剛需更難了。
整體而言，無錫房地產市場的溫度降下來了，而且一定時間內不會迎來政策鬆綁。更多的是如今年年初“回暖”，升降之間的小幅調整。但是對於剛需者而言，市場降溫不失為買房的一個窗口期。
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