最近无锡楼市有所波动，后台很多粉丝在问今年市场还能不能缓过来，最近还能不能入手买房。今天就当前市场跟大家聊一聊。
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今年抛开头部无锡经开区不算，无论是东亭楼面价突破1.3万元/㎡大关；还是太湖广场E地块触顶1.8万元/㎡，宣告主城价值回归，2019年的土拍市场着实给无锡楼市打了一把鸡血。
但是在“稳地价，稳房价，稳预期”楼市调控大环境下，市场有“发烧”就会有“降温”。最近10月份的两场土拍让无锡市场“冷静”了下来。
但是市场的“降温”，不能简单粗暴地从土地成交“低溢价”来理解，个人认为比较客观的观点是参与到土拍中房企减少了，大家对后市的预期产生了改变。
对于土地市场的降温，原因也是多方面的。比如说监管机构对房企融资渠道前所未有的调控力度。除了去年开始对国内债市融资实施限制措施以外，房地产相关的限制或管控已扩大到了境外债券市场、信托融资、以及商业银行贷款等融资渠道。
根据央行最新发布的今年前三季度金融统计数据报告，房地产领域贷款增速持续回落，9月末新增房地产贷款规模与去年全年相比低6.2个百分点。
比如说，地方政府对土地价值的期望值很高。在今年无锡5月份的土拍上，位于经开区的华侨城和风路地块（XDG-2019-8号）成交楼面价为16707元/㎡。
时隔5个月，国庆前挂牌的仙河苑东侧地块（XDG-2019-62号），与华侨城和风路项目，两者间隔了不过和风路、震泽路两条主干道，直线距离不足1公里，而如今该宗地的起始楼面价16216元/㎡已经几乎追平了和风路项目的最终楼面价（16707元/㎡）。
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根据克而瑞统计的最新数据，今年10月份无锡楼市商品住宅成交面积55.87万㎡，环比下降32.37%，同比下降64.93%；成交套数4638套，环比下降31.40%，同比下降65.21%。
这个数据环比下降比较好理解，市场氛围变了，国人置业投资又大多遵循“买涨不买跌”。但是同比下跌，这点就比较存在争议，今年的“金九银十”是不是2018年更惨淡？
从实际来看，无锡去年的成交高峰其实是在“金三银四”，“金九银十”数据表达出来的“高成色”其实是放开全年备案的效果。
关于这一点数据支撑是找不到了，但是经历过去年全国楼市下行的人是可以感知到的。
去年同期，楼市下行的大背景下，比开发商更难受的是中介，随着新房市场的下滑，二手房市场更是一片惨淡，大量中介倒闭，无锡头部中介紧急调整薪资结构，不少门店提前过年关门歇业。直到今年春节后“小阳春”才缓过劲。
虽然成交量下降，但是10月份住宅成交均价19252元/㎡，环比上浮3.05%，房价依然坚挺。
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截止到今年10月份，无锡的库存维持在518.27万㎡。这里要注意的是，成交量在减少，但是新增供应量在增加。
我罗列了下，仅今年“金九银十”2个月，就有北控雁栖湖、华侨城运河湾、融创惠山映、恒泰悦璟府、圆融广场、信义山水嘉庭等纯新项目入市。我们发现，除去乡镇板块、限价盘，这些项目大多都是以“万元高价地”的“基因”入市的。
不仅如此，在今年年底前，还将有融创壹号院、绿城诚园、碧桂园都荟这些板块内的重磅产品问世，预计未来房价要在3000-45000元/㎡。
而相对的，目前无锡的低价盘正在不断去化中。
再加上公积金贷款额度“缩水”，不得不说，刚需更难了。
整体而言，无锡房地产市场的温度降下来了，而且一定时间内不会迎来政策松绑。更多的是如今年年初“回暖”，升降之间的小幅调整。但是对于刚需者而言，市场降温不失为买房的一个窗口期。
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