今天看到中國房地產報的一則報道，“限跌令”重出江湖。

安徽某地市規定： 商品房售價，不得高於備案價格，同時不得低於備案價格10%。

在以往，我們只聽過房價不能高於備案價的10%，也就是大家都熟知的限價政策，現在出來一個不低於備案價格的10%，託市意圖明顯。

從中我們也能夠瞧出調控的意圖：大漲不可以，大跌也不行，平穩才是主基調。

這是有背景的，10月合計房地產調控高達67次，年內高達482次，相比2018年同期上漲超過20%，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史記錄。

這些調控手段，既有加強限購、限售、限貸的措施，也有定向寬鬆的政策。

比如呼和浩特，直接停貸三套房，比如南通、南京、天津等地，對人才購房敞開大門，對待投機者和人才剛需，調控的界限截然不同。

表面上看起來信號很繁雜，實際上卻是目前樓市的“糾結”。

因為房地產關聯的行業太多，從上游的建築業、水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機，到下游的家電、傢俱、家紡、裝潢，再到金融、媒體服務、互聯網、物業管理等第三產業，靠房地產生活的群體太多，不能出現大幅波動。

房地產與人們生活捆綁的程度，遠超我們想象，數據顯示，49家上市銀行2019年上半年的貸款規模合計是101.64萬億元，其中房地產行業信貸佔比超過1/3（房地產行業貸款和個人住房按揭貸款規模分別為6.62萬億元和26.24萬億元），遠超過其它行業。

在這種“不能漲也不能跌”的環境下，現在買房，10年後會“一本萬利”還是“人財兩空”？國家智囊犀利預測。

9月份，國務院參事仇保興在《中國經濟大講堂》中提到：“諾塞姆曲線只適應於新大陸國家，因為國家全部是外來移民，他沒有這種鄉愁。我們是農耕文明最悠久的國家，我們有一個鄉村情結，所以對於中國人來講，我們是一個典型的舊大陸國家，城鎮化率絕對不會按照諾塞姆畫出來的理想曲線來走。”

仇保興認為，我國的城鎮化率可能到65%—70%的時候就封頂了，不會超過70%，城裡房子建多了，那就只能空在那裡了。

仇保興主要從事發展戰略、中長期規劃、經濟結構等方面的規劃編制與政策制定工作，稱之為“智囊”並不為過，按他的看法，時間過的越久，城鎮化的力度越小，現在買房，10年後空置的可能性會更高，“人財兩空”的可能性也更大。

筆者認為，我們還可以從以下幾個方面展開分析。

第一，貨幣層面。

從最近20年的數據看，房價與貨幣信貸之間，是高度正相關關係。

截至2017年底，我國的“影子銀行”總規模已經超過130萬億元(剔除重複計算的部分，總規模應該在100萬億左右)，這是非常驚人的規模。

什麼叫影子銀行？信託公司，保險公司，資產管理公司，本身並不是銀行，卻幹著銀行的事，給房地產行業貸款，這些機構募集資金，這些貨幣又流入到樓市裡，推漲房價。

在2007年的時候，這個體系只有6萬億元的規模，如今達到了100萬億，相當於用10年時間，在銀行體系之外，又再造了一個銀行體系。

但是，未來貨幣與樓市的關係，會得到徹底改變。

一方面，影子銀行的擴張得到了遏制，今年信託、ABS、資管等各種融資渠道被掐住了。

另一方面，10月份開始，房貸利率掛鉤LPR，1年期LPR持續下降，為實體經濟注入動力，5年期LPR紋絲不動，中長期的房貸持續高位運行，使貨幣不再像以往那樣湧入房地產市場。

長此以往，想靠買房“一本萬利”，已經不可能了。

第二，人口層面。

房地產業內流行一個金句：短期看金融，中期看供需，長期看人口。

房地產金融和供需政策的變化，可以被左右，但人口這個因素卻難以輕易改變。

根據中國發展研究基金會課題組發佈的《中國城市群一體化報告》，長三角、珠三角、京津冀等12個城市群依靠不到五分之一的國土面積，聚集了中國人口總量的六成，貢獻了中國經濟總量的八成。

顯然，人口聚集的越多，經濟越發達，房價也越高，這樣的趨勢，在未來會得到延續。

但是，我們有幾千個縣城，幾百個地市，這些地方不可能像京滬深和省會一樣擁有長久的人口流入，以長達十年的眼光來看，在其他城市買房，“人財兩空”的可能性非常大。

第三，租賃房的建設。

長期以來，我們的住房市場一直“重銷售，輕租賃”，這是樓市無法滿足剛需購房者的重要原因。

以新加坡為例，組屋佔存量比重為73%。每年新建的組屋3萬套左右，佔存量的比重大約為3%。103萬套組屋為320萬居民（佔總人口的81%）提供了居住空間，戶均住房套數達到1套，2015年人均住房面積達到27.6平方米。

同時，由於補貼的存在，組屋房價對於大部分居民而言是可負擔的。組屋銷售的價格大概在25萬新元左右，補貼後大概在20萬左右，是家庭收入中位數的2-3倍。2009年至2014年間，四居室組屋沒有補貼的預購價格增長了12%，含補貼的預購價格增長了5%，而同期家庭收入中位數大幅增長了38%。

從中可以看出，我們的租賃房和保障房建設，將是未來的必經之路。

也就是說，以後的樓市，“商保共存”才是主流。

有錢人隨便買，只要能扛過房產稅和不斷增長的持有成本就行，沒錢的租房住，找個人房源也好，找集體房源也罷，房租相對穩定，長期租賃也不必擔心轉賣、搬家的問題，小孩一樣可以去優質學區上學，去醫院看病依然享有本市醫保。

居者不必有產權，居者必有其屋，這就是未來房地產要走的路。

綜上所述，現在買房，10年後要面臨貨幣、人口、租賃房等多重壓力，想像過去幾年那樣“一本萬利”已不可能。

相反，假如購房者依然執著於囤房、投機、多套房炒作，最終難免會陷入“人財兩空”的困境。

關於買房這件事，知名企業家宗慶後曾兩次提醒。

9月份，宗慶後接受了新京報的專訪，他說：要解決房地產問題，依靠賣地模式是行不通的，要重點“關注剛需人群”的住房問題。一方面，對於剛需的人群，銀行是不是可以降低貸款的利息或者說免掉一部分利息？另一方面，廉租房的建設中，是不是可以允許部分企業利用閒置土地也參與其中？

這兩個問句，就是對購房者的兩次提醒。

剛需群體未來的房貸利率肯定會下降，假如你買房是用於自住，並且家庭財力也可以支撐，不必糾結什麼時間出手，買就是了。

而租賃房市場的建設過程中，房企包括其他企業，它們名下的閒置土地，也極有可能會入市流通，未來租房的體量會越來越大，現在買房，10年後必然會面臨“接盤者”越來越少的局面，到時房產貶值還是小事，當一個家庭的全部積蓄都在房產上捆綁著，就不僅僅是虧錢這麼簡單的事了。