正好想寫一下這個關於長沙的房價問題，和一些非一線城市動輒2萬的房價相比

，長沙作為湖南的省會城市，經濟發展水平不錯，但是房價一直很良心價，房價不高，要麼是經濟不行，但是長沙的經濟其實一直都不錯，人均水平也比較高；要麼就是供給一直比較充裕，或者是人口不多。下面筆者從三個方面進行分析：

1、長沙的房價水平

根據緯房研究院發佈的重點城市2019年9月大數據房價中位數，顯示，長沙的房價中位數是9125元/平米​，你很難想象這是一個省會的房價中位數，在全國排名第85位！這個房價和長沙的經濟和政治地位是非常不匹配的，你所能知道的有名的城市的房價中位數都在長沙的前面。

我們挑選幾個房價中位數比長沙高一點的城市：鎮江9160元/平米、貴陽9196元/平米、柳州9333元/平米、湖州9375元/平米、阜陽9395元/平米，這些城市的房價中位數都比長沙略高。

下面再選幾個省會城市做一次比較：南京28312元/平米、廣州27257元/平米、杭州26809元/平米、福州22222元/平米、武漢16752元/平米、濟南15719元/平米、海口15714元/平米、合肥15072元/平米、石家莊14797元/平米、鄭州14045元/平米、南昌13825元/平米、西安13789元/平米、成都13241元/平米、蘭州12448元/平米、呼和浩特12392元/平米、太原12000元/平米、南寧11933元/平米、哈爾濱10543元/平米、長春9474元/平米、瀋陽9412元/平米、貴陽9196元/平米。

長沙房價中位數在省會城市中排名第22位！這個和長沙的經濟地位是嚴重不匹配的。

2、長沙的經濟水平很低嗎？

不用數據論證我們也知道長沙的經濟水平再差也不會排到省會城市的22名的，說到長沙我們首先說湖南把，畢竟長沙是湖南的省會，他的經濟是依託湖南這個大環境的，湖南省2018年的GDP是3.64萬億人民幣，全國排名第8位！由此看出湖南的經濟總量在全國並不低。

再說平均水平，湖南省2018年的人均GDP52949元人民幣，全國排名第16位（把4個直轄市去除，排名第12位）；2018年人均可支配收入為25241元 ，全國排名第13位（把4個直轄市去掉排名第9位），湖南的人均水平無論是GDP還是可支配收入都很難排名到全國22名的位置。

現在說長沙的經濟總量，2018年長沙的GDP是1.1萬億，在全國所有城市中排名第14位，而排名在長沙前面的省會城市有廣州、成都、武漢、南京、杭州等五個城市。說明長沙的經濟總量在全國的省會城市中排名第6位，這個排名不低的。

再說說長沙的經濟人均水平，2018年長沙的人均GDP是14.46萬元，全國排名第10位，在省會城市中僅次於廣州、南京，比杭州略高一點。在全國省會城市中人均GDP排名第3位。2018年長沙市人均可支配收入為44647元，全國排名第20位，省會城市排名第四，低於廣州、杭州、南京。

總體來說長沙的發展水平無論是總量還是平均水平都很難低到22位，更不用說是85位了。

3、長沙的人口流入偏少

上文已經分析過了，長沙的經濟水平的地位比房價排名要高得多，說明長沙的經濟水平是不錯的，那麼房價低的原因就有兩個，根據供需原則，要麼是供給多了，要麼是需求少了，需求少了就是說人口少，下面我們就人口進行分析。

人口是經濟的基石，人口的數量和收入水平就決定了這個城市房價的需求，2005年長沙市的常住人口是664萬，而到了2015年長沙市的常住人口是743萬，10年時間增長了79萬元，增長幅度是11.9%；下面我們找幾個城市進行比較。

武漢：武漢和長沙相近，又都是中部城市，湖南和湖北整體經濟規模和水平都比較接近，所以可以進行比較，2005年武漢的常住人口是858萬，2015年武漢的常住人口是1060萬，10年時間增長202萬，人口增長幅度是23.5%。

成都：2007年常住人口1258萬，2015年增長到1466萬，8年時間增長了208萬，增長的幅度是16.5%。

所以從2005年到2015年這段時間，長沙的常住人口增加絕對值以及增長幅度都要比成都和武漢低不少。這個也就決定了長沙的住房需求相當會少很多。

4、長沙的商品房供給偏多

記得大概5年吧，有一位長沙的朋友在和我聊到：是否要把錢去換點外匯，因為擔心人民幣貶值，我問她為什麼不投資房子呢？那個時候長沙的均價也才6000左右，她說長沙的房子太多 ，有一個大盤400萬方，所以他的判斷是：長沙的房子供給很充裕房價漲不上去，5年時間過去了，外匯貶值了大概11%，長沙的房子大概漲了70%（同期武漢的房價上漲超過90%，而且武漢的房價基礎也大得多），總而言之長沙的房子供給很多，下面我們來看具體數據：

從2005年2014年長沙市商品銷售面積總額是1.27萬億平米，同期武漢市的商品房銷售面積總額是1.32萬億平米，基本和長沙市的相當，當時我們知道，武漢的人口是比長沙要多的，但是問題是在這個時間階段，武漢的人口比長沙多出29%到42%，武漢的人口比同期的長沙多出了29%到42%，但是武漢的商品銷售面積在同期和長沙基本相當，這個就是造成武漢的房價比長沙高的核心原因——供給不足。

看上圖的曲線也知道，武漢商品房銷售面積在2014年才開始超越長沙，此後的銷售量一直高於長沙，而長沙因為前期供給比較充裕，反而在2014年之後供給方面放緩了，經過這麼一調整之後，武漢的商品房銷售面積才開始大幅超越長沙，在2015年到2018年的4年時間長沙總的商品房銷售面積為0.91億平方米，而武漢為1.3億平方米，這個4年時間，在商品房銷售面積方面武漢比長沙多出了0.4億平方米。

2005年到2018年的13年時間中，長沙累計商品房銷售面積為2.18億平米，武漢為2.62億平米，武漢比長沙多出了0.44億平米。而多出的這0.44億平米基本都是在2014年以後才增加的。