金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
毋庸置疑，10多年後，地產行業將迎來“天花板”。權威數據顯示，到2030年，中國城鎮化率將達到70%，這不僅意味著房地產市場將由增量市場變為存量市場，也意味著傳統地產開發企業將面臨著“活下去”的挑戰。
這一週期性的“天命”，誰也無力阻擋。所以，萬科、恆大、碧桂園等行業巨頭，無不“焦慮”，早在數年前就開始探索改變命運的途徑。
近兩年，又掀起了新一輪轉型熱潮，紛紛進軍“高科技”，比如恆大造車、碧桂園造機器人……能否成功，尚需觀察。
而在地產圈中，也有一些會選賽道的房企，卻無懼行業天花板的到來。但這樣的房企，少之又少，回頭來看，如此超前意識，無不令人驚歎。
這一超常規的賽道，就是“舊改”。而據書燃觀察，在舊改道路上，走得“早、穩、深”者，當屬佳兆業。
有例為證。日前，佳兆業在深圳舉行了一場名為“佳兆業2019粵港澳大灣區城市更新高峰論壇”，大咖雲集，論道城市更新的未來之路。且在此次論壇上，佳兆業重磅發佈了《城市運營核心邏輯》一書，首次系統性地向外界展示了其在城市更新領域的20年經驗及思考。
那麼，佳兆業為什麼咬定“舊改”這個“金礦”不放鬆？城市更新的內在核心邏輯又是什麼？它的未來到底在哪裡？
為了搞清楚這些問題，書燃認真讀了這本書，現在就將一些感想分享如下。
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前面書燃提到，像佳兆業這樣的房企，是無懼行業天花板的。這是為什麼呢？
因為《城市運營核心邏輯》中披露了一個很有想象空間的數據，那就是目前，國內城市存在的老舊房地產總面積（建築面積），預估已超過了200萬億平方米，且每年仍處於增長的狀態。這一現象在上海、北京和深圳等超級城市更為突出，亟待通過城市更新，推動其改造和升級，從而使其重新煥發價值。
200萬億的體量是什麼概念？根據統計局的數據顯示，2018年，中國房地產的銷售總面積為17.2億平方米，如果以此數據靜態來計算，房改以來的30年，房屋銷售的總面積則不足500億平方米，況且在前一個十年，每年的銷售量也不足10億平方米。
也就是說，如此體量的舊改面積，是過去30年房屋銷售總面積的4倍多。
面對如此大體量的市場，即便增量市場遇到天花板之後，以舊改為主業的房企，仍然能夠“活下去，活得好，活得久”。
也難怪其他頭部房企也紛紛進軍這一領域，包括中海、萬科、融創等等。但說實在的，相對於傳統開發商而言，舊改對其來說，仍然是一個新領域，在探索過程中，難免會出現這樣那樣的問題。
而對於這一領域的“老手”佳兆業而言，一切看起來似乎就是輕車熟路。因此，出自佳兆業之手的《城市運營核心邏輯》，無論對行業，還是對正在進入舊改領域的房企而言，都具有借鑑意義。
不僅如此，該書的面市，正值城市更新迎來“大風口”。那麼，風口又意味著什麼，這裡你可以大膽“補腦”。
首先，前不久，深圳被中央委以重任，要建設成為“中國特色社會主義先行示範區”，成為競爭力、創新力、影響力卓越的全球標杆城市。這其中的城市更新機會有多大，你也可以“補腦”想象。
其次，今年2月份，隨著《粵港澳大灣區發展綱要》的出爐，以舊改促進城市更新，實現城市復興，也逐漸成為未來粵港澳大灣區發展的重要一環。
還有，今年3月份，住建委、發改委、財政部印發的《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》明確提出，要加快改造城鎮老舊小區。而且，國常會也多次提及該部署。據瞭解，全國首批改造的老舊小區多達16萬個，建面約40億平方米。這被認為是“棚改”之後，又一促進投資及消費的大動作。
要知道，多年來的“棚改”，催生了三四線城市的大牛市，也讓佈局這些城市的不少房企的規模，躍入了千億級。
所以，“舊改”的想象空間，不比“棚改”小。
顯然，在中國城市發展進入新階段後，提高城市發展的持續性和宜居性被提上重要議程，三舊改造、城市更新是當前政府部署推進的主要民生工程。
而在《城市運營核心邏輯》中，佳兆業認為，目前，促進舊改發展的有五大驅動力，包括城市發展進入減速階段、產業重心轉向服務業、政策支持城市更新、房地產進入存量時代及新中產催生消費升級。
無疑，大風來了，你是否已起舞？
2
儘管舊改是一個大風口，但也是公認的“硬骨頭”，一般的企業很難啃得動。原因在於，舊改不僅需要付出高昂的時間代價，還需要付出更多的資金成本；還會涉及到一些敏感的問題，也就是說，這需要極強的專業運營能力。
打個比喻，如果說做傳統的地產開發是小學生，那麼，舊改的要求更多的是博士生。因為這不僅僅是蓋房子，更重要的是在重塑空間的同時，更是促進產業升級及價值再造的過程。
所以，玩舊改，不僅需要具有魄力的企業掌舵人，而且，更需要堅持和聚焦，如此，才能在這個賽道上，玩出新高度，玩出既長又寬的“護城河”。
當然，做舊改，也有傳統開發不具備的優勢，比如地價便宜、地段優越及利潤誘人。
那麼，佳兆業玩舊改的獨門秘籍又是什麼？
其實，早在20年前，佳兆業就開始做舊改，首個項目“桂芳園”獲得成功後，便一發而不可收拾。此後，便涉足多個城市的舊改，涉及的項目也不一而足，包括城中村改造、老舊小區、舊工業園區及爛尾樓改造，也包括高端住宅、精品公寓、甲級寫字樓、星級酒店及城市綜合體的改造升級。
如此堅持20年後，佳兆業便被譽為“舊改之王”。當然，這並非虛名，據佳兆業披露，截至2018年底，其在粵港澳大灣區擁有舊改項目多達119個，這些項目的貨值高達1.8萬億元。
與其他企業相比，佳兆業的這些“天量”舊改項目，是其未來發展及業績貢獻的“基石”。
而與傳統的開發項目相比，佳兆業在舊改中的獲利也頗為豐厚。拿毛利率來說，其在深圳的舊改項目毛利率高達50%，廣州為40%，且在廣深區域，其舊改項目佔到了60%的比例。但目前，傳統的開發項目毛利也就在25%左右。
所以，處於微利時代的其他開發商，也對佳兆業另眼相看，或有“羨慕嫉妒恨”之感。顯然，舊改是推動佳兆業發展的一大“神器”。
不僅如此，經過20年的沉澱，佳兆業在舊改方面的經驗和實力，相當於萬達在商業地產領域的地位，不但為行業培養了大批人才，也成為經驗輸出的“黃埔軍校”。
而面對舊改耗時較長（短則5年，長則8年）的問題，佳兆業也做出了較為合理的“陣勢排布”，形成了釋放業績的梯度。比如，先前開發的成熟項目結轉後，可以將資金供應給新項目，也就是說，長、中、短期項目搭配較為合理，不至於發生資金週轉不開的情況。
所以，在舊改方面，佳兆業的經驗是首先培養專業人才。據瞭解，目前，佳兆業擁有600多名規劃設計、商業談判等舊改領域的專業人才。據說，目前，不少已進駐舊改領域或準備進軍舊改市場的房企，紛紛從佳兆業挖人。
另外，從佈局來看，佳兆業舊改業務所在的區域相對集中。首先，是位於重點城市，比如深圳、廣州，而且多半項目都位於粵港澳大灣區，如此一來，能夠規避一定的風險。因為在不同的城市，對舊改有著不同的理解、不同的政策及不同的發展思路。
與此同時，佳兆業還在舊改方面嘗試了多種運作的可能，比如輕資產運作，再比如成立基金等等。《城市運營核心邏輯》就提到了城市更新全鏈條金融運作的模型，包括前期啟動階段的投資基金化、項目建設階段的建設信貸化、項目運營階段的資產證券化。
當然，輕資產運作模式，也已在項目上落地。《城市運營核心邏輯》中提到，創享域上海旗艦項目就是輕資產運營的典型案例。
這些都構成了佳兆業“城市運營的核心邏輯”。正如在本書《後記》中提到，由於城市更新項目開發週期長、資金壓力大、規劃難度高，還涉及到規劃、定位、招商和運營等複雜的業務環節，所以城市更新業務對房地產企業而言，是資本與運營等綜合實力的考驗。
而佳兆業通過20多年的實踐，更為城市更新的發展和未來，提供了一個無比珍貴的視角。
正如佳兆業集團執行董事兼總裁麥帆在此次論壇上所說：“城市更新不僅可以圓個人的夢，也可以圓一個城市的夢，更是整個‘中國夢’重要組成部分。”
所以，有夢，就無懼行業“天花板”。
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