北京房姐，樓市投資專家，買房路上的自己人。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注“北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房
提問：房姐好，2006年的樓7層帶電梯7層上有一個設備層，對7層有影響沒？這種頂層估價有幾折？需要實地看房推測，
回答：在判斷一套具體的房子情況時，很多時候沒法通過文字描述實際情況，好比不能通過收音機看電影。
提問：請問房姐，朝陽區給老人租房子，希望靠近公園，小區環境好看、比較方便到醫院的，有電梯、2居室月租15k預算，有可以推薦的盤嗎？謝謝了
回答：朝陽公園西門的碧湖居一類，日壇的溫莎等樓盤。要靠近醫院，基本就是連接東單協和，崇文門同仁，朝陽醫院，以及十號線附近幾個。
提問：好久沒坐地鐵，今天在擁擠的一號線上，因為地鐵列車故障，在南禮士路站被趕下車了。擁擠的北京，這種大城市的擁擠、交通不便，會越來越嚴重？還是會逐漸減輕？人口的擁擠，與房價會產生什麼關聯呢
回答：1.北京產住分離，人口外遷，所以通勤壓力大，時間長。
2.因為擁擠，非服務產業和人群會逐漸外移。
提問：房姐你好，首創喜瑞福這種盤，屬於呼家樓片區唯一的次新，值得買嗎？
回答：如果一個優質片區內，老破小佔多數次新少數，那麼次新存在一定的價值稀缺加成。
禧瑞都這種盤，在區位中有優勢，值得一定的溢價，不過本身10萬+的價格已經突破溢價的範圍，屬於小CEO了，而本身樓盤不大，缺乏成熟社區環境和配套也是一定不足。
禧瑞都不能算周圍唯一的次新。
提問：北京的戶型為啥都這麼大？很多120平做兩房，南方都做到4房了
2.120正常也就3房。
3.北京密度低，戶型普遍偏大。
提問：房姐好，我和我老公現在有三套房：一套朝陽和平街的兩居室自住，一套東城平房，在香河還貸款買過一套兩居室，其他無貸款。
現在問題是：1:賣掉和平街的房再湊點，換例如安定門附近東城小三居（考慮孩子今年九月開始在東城上學），還是先買第二套（估計只能買300-400w，首付150-200左右），哪個資產保值增值性更好？
可能問題比較小白哈，以前沒考慮過，現在因為孩子上學已經有學區的資格了，主要考慮資產配置優化，如果能夠兼顧居住更好些，先謝謝房姐了！
回答：首先我們來看看幾個關鍵點：
1.和平里的房子有可能太老，北京抵押貸要求房齡在90年後；
2.平房不能貸款，極少數機構做，手續費和利率高；
3.香河如果不是老家自住不應該購入。
關於你的問題：
1.賣掉和平街買東城沒有意義，因為兩個是一樣的標的。
這兩個地方沒有保值增值的價值。
2.把買賣分開來看。
和平街應該賣，東城平房應該賣，如果你們需要保留孩子上學資格，可以選擇去留時間。
用盡可能多的首付，用拆借資金全款買入再抵押的方式來購買下一套。
3.200萬如果貸足可以買到450萬左右的房產，你的資金應該有很多，預計實際能到500-800萬，購買1000萬級別的投資性品質標的，對於升值和兼顧自助都是不錯的選擇。
提問：房姐你好，北京東部或北部1500萬自住兼有投資屬性的盤有推薦的嗎？看了望京保利融科國風，陽光上東，世茂宮園，新北苑和順義的不少類別墅項目，請問房姐有何推薦？
回答：除了陽光上東，其他基本都沒有可以買入的價格出來。宮園2017年我推薦剛出來7萬的單價，現在基本都8萬起。新北苑全軍覆沒。順義別墅大多屬於消費品，很難挑選。
提問：房姐好，團結湖附近的房子價值為什麼會被低估呢？
回答：沒有說團結湖被低估，只是不溢價。
不溢價，具備成長性，上車盤這三個條件在一起，整個北京寥寥無幾，團結湖是一個。
目前團結湖已經夯實了金臺路甜水園石佛營一帶淘的機會更大一些。
提問：北京總價500萬以內，沒有額外溢價，售價接近評估價，可以用首房首貸貸足，在首套按揭情況下依然保存低稅率，並且有穩定收益的標的。
為什麼是老破小呢？通州地鐵沿線的次新也可以呀？
回答：1.通州房源以溢價居多，因此評估價大多比售價要低更多，因此更加貸不足；
2.溢價代表未來收益減少；
3.核心區老破小的公房只有契稅，交易成本低，不溢價的老破小可以評估到9成多，接近貸足。
提問：美女房姐，bj的共同還款人只能是夫妻嗎？共同還款人必須上產證嗎？
回答：共同還款人是夫妻
共借人可以是父母
不要求上
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請大家搜索關注“北京房姐”微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答，每日更新買房精華文章。
幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案。
知識星球部分 熱門文章：
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《中介都有哪些套路？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《怎麼砍中介費？》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《筍盤挖掘過程》
《工薪階層收入有限，怎麼實現買房升階呢？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》
閱讀更多 房姐說樓市 的文章
