相较于去年，整个江北楼市艰难很多！
近期江北信号不断：新盘大量上市，“日光”越来越少，去化惨淡；土拍降温，优质土地供应量增加；开发商小步快走成主要策略；二手房市场观望情绪浓厚，成交量明显减少......
这两天实探江北，走访多家中介了解到，这些现象在作为南京掌上明珠的江北核心区表现尤为明显，当初成交火爆的小区，如今跌下神坛鲜有人问，临近年底，日子有点难了......
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江北楼盘“低调”开盘成主旋律，楼市格局貌似已经改写
前两天，江北地铁口一盘开盘，当天卖掉8成，成为江北“火爆”的代名词。而像此前“日光”、中签率创新低、火爆开盘现场等现象已经淡出人们的视线，各个楼盘“低调”开盘已经成为主旋律，江北楼市的格局貌似已经改写。
数据来源：安家江北
统计中发现，今年江北众多的开盘楼盘中，中签率和去化情况比较好的依然在核心区，去化率在60%-100%，中签率在1.6%-33.9%。不过，核心区相较于以往逢开必火的现象已经很少出现，60%的去化相对此前的核心区楼盘开盘情况，明显趋冷。
从纵向角度观察，今年金九银十期间江北楼盘的中签率明显高于金三银四期间，流摇率也逐渐走高。这一点，江浦和六合的楼盘体现的尤为明显。除此之外，将别有近5成左右的楼盘都是直接平推。
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库存量大！开发商小步快跑成主要策略
除了去化降低外，新盘的上市量明显增加。小步快跑成了江北诸多开发商的主策略。网上房地产数据显示，南京整体的新房库存已经达到44339套，其中江北新区整体新房库存近1.4万套，数量在各板块中占据首位。
就在上周365楼市刚刚盘点，今年来江北开盘的楼盘情况。其中15家楼盘开盘中，开盘频率有三四次的占据多数，核心区的风华国际、江与城和中海左岸澜庭均开盘四次，总上市量近6000套。
另外，核心区还有一批纯新盘放出开盘消息，上市量也是非常巨大。等这批新房都上市后，去库存将是江北各开发商的首要任务。
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供地量加大！房企拿地谨慎，竞价更为理性
这些开发商快速抢跑也是有迹可循的，不然很可能后期会被“拍死在沙滩上”。
江北核心区今年共放出9幅重量级地块，不过土拍结果却让人大跌眼镜。
其中6月份江北核心区拍出4幅地块，4块土地均未突破最高限价，很多媒体直接评论此次土拍爆冷。
实际上，参与6月份土拍的品牌房企并不在少，其中包括碧桂园、招商、万科、金地、保利、正荣、融侨、栖霞建设、卓越、雅居乐、世茂、中海、美的、金隅、仁恒&龙信、绿城、厦门建发、海信、东原&光明等房企。
只不过在面对江北巨大的供货量上，不少房企拿地态度谨慎，竞价上也更为理性。
土拍意味着楼市风向标，接下来明年的上市量也不会少，而新房去库存也将持续。
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楼市进入下半场，江北二手房市场出现三大现象
新房和土拍的上市，其实对二手房市场的冲击还是蛮大的。回顾一下年初核心区二手房市场，破4万、破4.2万、破5万消息一个接一个。而楼市进入下半年，这些消息逐渐淡出。
这两天我也和多家中介聊天，得知不少在江北的中介压力不小，有多家门店在2016年、2017年扩张门店，但是在今年又把规模缩小，而这种现象不只是一家中介。
另外，我还了解到，在不断扩张规模的中介中，有的依然还在观望江北核心区的楼市情况，迟迟不敢入场。
江北核心区目前的小区成交情况如何呢？
1、新房上市量冲击，二手房市场缺少价格优势
据中介透露，目前核心区仅有四个小区有二手房可售，分别是保利西江月、正荣润江城、润锦城和雅居乐滨江国际。
这四个小区中，目前保利西江月咨询量较多，主要还是受价格因素的影响，在四个小区中挂牌均价最低。保利西江月目前挂牌均价28948元/㎡、正荣润江城挂牌均价37861元/㎡、正荣润锦城挂牌均价36461元/㎡、雅居乐滨江国际挂牌均价33707元/㎡。
受新房上市量的影响，新房普遍在3万/㎡ 的价格，而高于新房价太多的正荣润江城、润锦城、雅居乐滨江国际在失去了价格上的优势，因此保利西江月的咨询量明显增加，不少买房者会和新房进行对比。
2、挂牌量和成交量双双减少，也是江北核心区目前二手房市场的一个现象
据中介透露，目前江北核心区的挂牌量和成交量相较于年初，明显减少，房主和买房者的观望情绪加重。“之前买核心区的购房者基本都是投资客，他们基本不缺资金，基本都是做长线投资，对未来市场还是很看好的。”润江城附近一家中介透露。
虽然现在整个江北市场都比较冷，但是各方面利好都在涌入，很多置业者对江北的市场还是充满信心，不少投资客都将自己房子拿出来出租，做好了“持久战”的准备。
3、就业者大规模涌入，租客明显增加
中介透露，近期虽然二手房成交量不高，但是租房量明显增加。我了解到，近期不少高校学生临近毕业开始实习，而核心区的中科创新广场、研创园和金融中心将为不少人才提供大量就业机会，很多中介近期接待不少租房大学生。
（润江城对面的金融中心）
目前整个江北最主要的矛盾还是在巨大的上市量上，去库存现象将会持续很长一段时间，与此同时二手房市场也因此被压抑。
不过，江北新区向好的方向发展是板上钉子的事情，只不过是时间问题。
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