商業地產屬於重資產模式，早期資金投入大，回報週期長。
對於央企來說，有著強大的護城河與金融通道；然而，對於民資企業，玩轉商業地產則意味著需要長週期的均衡能力，以及持續的創新能力。
為此，鳳凰網奇點商業對民資商業的經驗共性進行了進一步梳理，推出“民資商業樣本觀察”，從不同角度和維度，剖析民資商業樣本的秘密。
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江湖上都說孫宏斌激進，他本人卻頗有些不認同：我開車很慢，也不允許司機開快車，過馬路一定等人行路綠燈。
大起大落的孫宏斌是否激進尚不能判定，但他對地產格局的把握是更加開闊：
2019年，地產行業的總銷售規模大概是16萬億元，這個規模會保持許多年。未來，在15萬億元的體量下，大家都在爭存量。
近日，孫宏斌在某大會上做了上述發言，宅地市場遇到天花板困境，開闢存量新戰場成為了必然。
房地產大佬們自然都不傻，孫大聖察覺到的其他人也察覺到了，旭輝集團董事長林中就是其中一個。
林中在年初向外界透露，將加大收租物業的增長，未來整個商業比重都將增加，比重大約從10%提升到15%，一兩年後從15%增加到20%。
商業地產大蛋糕又多了一個搶食者，只不過這個搶食者來得卻比較晚。
出路
林中是個不給品牌惹事的好領導，論壇上從不說過激的言論，記者的採訪也不拒絕，當然也沒有跟女明星談戀愛。
他的種種行為都刻著四個字：中庸之道。
出生於1968年的董事長林中，廈大畢業後，便在一個機緣巧合下進入一家房地產公司做銷售，這段經歷給了他邁入房地產行業的入場券。
圖 /旭輝董事長林中
來源 /網絡
24歲林中開始創業，成立“廈門永升旭日置業公司”；2000年，從廈門到上海，旭輝集團正式成立。至此，旭輝完成了從區域型房企到全國化佈局的轉變。
乘著中國房地產市場黃金年代的東風，伴隨著城市化率的提升，旭輝也實現了規模的成功飛躍。
2012年，剛剛在香港聯合交易所申請上市的旭輝集團啟動了第一個五年戰略計劃，實現連續5年持續增長後，銷售額增長了10倍，從95.4億元到突破千億大關，成為業內公認的一匹“黑馬”。
尤其是2017年，旭輝的銷售額近乎翻倍，從上年的530億元增至2017年的1040億元，同比規模大漲96%。
帶領旭輝衝入千億俱樂部的林中，產生了一點點小小的膨脹。2017年中，林中提到旭輝的三千億目標，但進入調整期的房地產市場，一城一策成為監管新常態，意識到高壓嚴重性的林中，悄摸兒地把2018年的整體目標調整到1400億。
對規模閉口不提的林中，這個時候突然回過頭來看看旭輝，除了住宅開發之外，幾乎什麼都不會……
野心
旭輝當然也不是什麼都不會，只是住宅開發的優勢比較明顯。
同為閩系企業的世茂房地產在多元化業務上一騎絕塵，世茂酒店、世茂商業搞得風生水起；融僑也在做一些創新板塊的嘗試，重點發展教育和醫療板塊；寶龍地產的商業板塊在積極上市，爭取在商業地產領域獲得一席之地。
林中對商業地產的重視，始於2010年。
這一年，國家針對住宅市場實施了一系列調控措施，作為政策窪地的商業地產市場借勢持續快速發展，旭美商業也正式成立。在中國商業地產存量和增量達到高峰的絕佳時期，旭美商業並沒有把握住時機。
據旭輝2012年財報顯示，租金收入約為4440萬元，主要由開始出租嘉興旭輝廣場的百貨商店及商場部分，推動其租金收入增加所致。報告期內，總共有5項投資物業，總建築面積約為17.44萬平方米。
5年後，旭輝的住宅銷售額已達千億，但租金收入僅為9440萬元，主要來自嘉興旭輝廣場、上海旭輝海上國際及重慶旭輝城。
在商人的世界裡，做生意當然是為了賺錢。顯然，持有物業的租金收入並不掙錢，轉型商業地產更多是面對市場的“無奈之舉”。
林中在接受媒體採訪時直言，當未來的房地產開發業務發展成熟時，必定會向商業自持轉變。十年之後，房地產市場從增量真正轉向存量，企業就將不斷增加持有部分，包括寫字樓、商業等，理想的營收格局就會是50%物業銷售、30%租金、20%其他收入。
今年7月，旭輝集團宣佈成立旭輝集團商業地產管理總部，簡稱“旭輝商業”。旭輝方面對奇點君表示，是再一次為實現二五戰略目標推行組織優化變革。
原集團商業管理部和旭美商業合併入旭輝商業，負責統籌管理全集團商業項目的投資、設計、開發、招商和持有營運。總裁由旭輝集團總裁林峰兼任，旭輝集團副總裁、旭美商業總經理王壽慶則將出任旭輝商業副總裁。
旭輝總裁林峰曾透露，2019年的商業租金可能會繼續翻番。他表示，旭輝未來整個商業的比重將從10%提升到15%左右，一兩年後從15%增加到20%。
衝鋒
不過，旭輝這時發力商業地產，就不是2010年那個情形了。在住宅開發的前提下，已有不少房企佈局商業領域，其中以龍湖、新城等最為亮眼。
以新城吾悅廣場為例，近幾年發展迅速，截至目前，吾悅廣場累計開業達52座，11月、12月還將開業12座，總數達64座。明年計劃開業36座，總數達100座。公司三季報顯示，今年1-9月份吾悅廣場的租金及管理費收入為27.62億元，同比增長高達95%。
某地產財經人士告訴奇點君，近幾年同為千億房企的新城控股在商業地產領域表現不錯，對旭輝是有一定影響的。再加上目前土地出讓有更多的宅地條件限制，拿地門檻提高，房企另尋出路成為必然。而且，佈局商業地產，一方面可以帶來長期穩定的現金流，另一方面物業的升值將推動資產升值。
最近兩年，旭輝先後牽手香港置地、恆基等港資企業，發佈了旭輝廣場、旭輝Mall、旭輝U天地三條產品線，這三條產品線分別定位為體量在8萬㎡以上的城市商業、體量在5-8萬㎡的社區型商業，以及體量在3萬㎡及以下的社區街區。但項目推進過程十分緩慢。
圖 /旭輝商業產品線
來源 /奇點研究院
對此，旭輝方面回應奇點君，2019年中期業績報告顯示，旭輝上半年實現租金收入約人民幣1.75億元，按年增長達207.1%。在數量上，已開業8個商業項目，具體包括：上海LCM置匯旭輝廣場、上海寶山旭輝U天地、上海LCMart生鮮市集、上海控江旭輝MALL、上海華漕旭輝U天地、嘉興旭輝廣場、長沙旭輝MALL、重慶旭輝樂活城。
與萬達、新城的低價勾地的模式不同，旭輝相關負責人表示，旭輝商業成立後，未來將實施為核心城市打造精品商業的戰略。
具體措施為大量補充商業土地儲備，據統計，2018年旭輝新增了15個商業相關項目，發展模式也從純開發轉向開發組持有並重，並通過地產基金等輕資產模式加大對核心物業的增持。
困境
對於自稱是“三好生”的林中來說，商業地產這一科目的考試顯然不是其強項。
唯一打出名堂的商業項目就是LCM置匯旭輝廣場，該項目坐落於上海浦東陸家嘴金融貿易區，為旭輝集團與香港置地聯手打造的商業項目。一開始，因與香港置地合作在股權設置上的問題，在項目籌備期間，團隊搭建稍有坎坷。隨著項目運營漸入平穩，各方思路統一，團隊也漸漸穩定。
據旭輝提供的最新數據，LCM置匯旭輝廣場整體出租率100%，近期租金日單價達7.6元/平米/日，上半年貢獻租金收入約8000萬元，客流量超過700萬人次。
圖 /LCM置匯旭輝廣場
來源 /網絡
取得如此優良的成績，與港資房企合作的原因相關。
旭輝在上海的首個純商業項目便是和綠地一起合作打造的綠地·旭輝E天地。無獨有偶，其在上海大虹橋的商辦項目亦選擇了牽手恆基。
業內人士分析，從旭輝的商業產品體系來看，目前還沒有做出特色，商業項目多與其他有經驗的港資和國企合作，但雙方合作難免有磕碰。同時，其商業項目的影響力，社會關注度和認可度也比較小，後續有待強化。
除此之外，在商業地產的人才搭建上，旭輝也有所欠缺。
在港上市之後，旭輝在極力去家族化，除了共同創業的林氏三兄弟保留管理職位外，不少親信都退居幕後。去家族化的同時，旭輝大力招攬人才。
商業地產方面，2012年旭輝曾挖來供職於華潤、大悅城的蔣達強，2018年離職後，又挖來了曾服務於萬達、寶龍的王壽慶加盟旭輝。在王壽慶執掌的一年時間裡，旭輝商業項目有所增加。
一個人成不了一支隊伍，林中悄悄地在挖人。
7月份，業界盛傳旭輝正在組建一個相對豪華的商業開發陣容，需要尋找一位明星級別的商業地產總裁，並開出了千萬年薪。旭輝方面回覆稱，的確在招聘商開高管，但肯定不是總裁級別，相應薪資也有所不同。
總裁難覓，相應地，商業地產人才也不夠。
據2019年中期報顯示，旭輝集團約有7560名全職僱員，其中約7320名僱員從事房地產開發業務，只有約240名僱員從事商業地產租賃業務。
上述地產財經人士補充道，商業地產也將成為旭輝的發力重點，人才將成為很大的桎梏。不過，商業地產還是有機會的，旭輝正在加大在一線城市的商業項目佈局，預計未來旭輝的租金收入會持續增長。
如今，面對新一輪的地產調控洪流，和必須面對的多元化業務，“三好生”旭輝能否不“偏科”，繼續保持名列前茅的成績呢？
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