郑州，已经被大家颠来复去研究很多遍了，准确来说是夸过很多遍了。今天笔者不夸郑州，想吐槽下郑州各大组团。
吐槽不是对利好视而不见，吐槽是一种直面发展困境的态度，与是否看好区域未来无关。
本文是作者个人观点，与平台无关，若引起舒适，请点赞，若引起不适，请轻喷。
白沙
郑州最会做梦的区域
白沙自称是“宇宙中心”，名不知谁起，一梦不醒。不过笔者认为，叫“宇宙中心”不如改叫“郑州中心”或“郑东中心”。
大家从小就听过一个故事：
一条街上有三家裁缝店，第1家裁缝挂出一块牌子：本省最好的裁缝店；第2家裁缝一看，你口气不小，于是做一更大的牌子上书：全国最好的裁缝店。第3家裁缝犯难了，难道我还能写是全世界最好的裁缝吗，最后他只做了一块很小的牌子挂出去，上书：这条街最好的裁缝店。
结果大家都知道，第3家裁缝店顾客盈门，碾压前两家。
所以如果白沙称自己是“郑东中心”，笔者想效果应该会更好，而且不会被群嘲了。不过，也可能会被群殴，第一个冲上来就是北龙湖，第二个就是高铁东广场，后面排队的还有CDB，经开滨河和常西湖。
就算白沙还是“宇宙中心”吧，那么这宇宙中心3大谜，什么时候能破解呢。
第一谜，省政府还搬不搬了，啥时候搬。
第二谜，郑开城铁能不能改地铁，啥时候改。
第三谜，8号线怎么就走了物流通道，物流通道会不会南移。
绿博
郑州求生欲最强的区域
在地图上以高铁东站为原点，向北拉15公里，是黄河，向东拉15公里，是绿博。
如果郑州各区都出来行走江湖，绿博绝对是个好料子。因为行走江湖重要的不是看武功高低，而是要看两点。
第一点拉帮结派，狠狠抓住利益共同体。
虽然白沙已被郑州收编，绿博还是中牟的麾下，但是丝毫不影响两者之间的感情，主要是绿博对白绿的感情。
2011年，白沙—绿博组团城市方案开评，从此“绿博组团”概念正式推出，从此绿博就攀上了白沙，从此“白绿帮”杀出江湖。
看看2015年的上东城（白沙楼盘），可见最初白沙并不是改善。看看2015年的万科兰乔圣菲（绿博楼盘），可见绿博也不是刚需。但是今天再对比两个区域的现状，显然白沙越走越改善，绿博越走越刚需。
时间久了，“白绿帮”已经你中有我，我中有你。
第二点审时度势，涨得不犹豫，跌得也果断。
2015年，绿博高层只有八九千，但是2016-2017年这两年，很快就乘着东风，涨到1.3-1.4万了。2年涨幅70%，绿博在镁光灯下翩翩起舞。
不过，绿博没有孤芳自赏，2018年，见势不对，绿博第一个杀价回调，一度调回9000+，2019年，又再次断尾求生，回调到8000+，这份果断，无人能敌。
北龙湖
郑州最不接地气的区域
盖郑州最低的楼，卖郑州最相似的房子，要郑州最高的价格，北龙湖点石成金的本事无人能及。
刘姥姥进大观园是什么样儿，普通人进北龙湖就什么样儿。
普通人进北龙湖一般问3个问题，并且自问自答。
第一个问题：住这儿，早晨到哪里去喝胡辣汤？
答曰：连胡辣汤都喝不到，还能叫郑州？
第二个问题：住这儿，呼吸的空气难道是甜的？
答曰：不是吧，连吸进去的雾霾指数都一样，这不还是郑州？
第三个问题：我什么时候能买得起这儿的房子？
答曰：。。。
常西湖
郑州最勇敢的区域
2015年，北龙湖的大手笔初见端倪，白沙省府机关周边规划也呼之欲出，CBD和大玉米深入人心，东区一片欣欣向荣，大家都在向东看。
然而，一直默默无闻的西边，此时却有了一个了不起的想法，他们想打造一个新区，一个与东区比美的新区，他们发誓要将大家的目光从东边拉回到西边。
这就是常西湖，一个勇气可嘉的区域。
东边不是有CBD吗，常西湖说：我们有CCD（中央文化区）；
东边不是有省政府吗，常西湖说：不怕，我们有市政府；
北龙湖不都是大腕儿吗，常西湖说：我们招商门槛也高得吓人：全国50强/河南10强房企，保证金不低于人民币50亿元整。
为了杀杀东区的锐气，常西湖还准备了一个杀手锏，少数民族运动会。
在这个杀手锏之下，常西湖2015年房价还只有6000多，2016年直接破万，2017年11000，2018年，12000-13000，2019年14000-15000，一路飙升。
现在运动会结束了，容笔者弱弱问一句：接下来，常西湖房价走势如何？
经开滨河
郑州最会炒作的区域
滨河国际新城是一个双面、撕裂的区域。
一面是招招致命的缺陷。与主城相距12公里，中间有大量真空地带，没有公共交通，不在城市主要发展方向上。
一面步步青云的野心。2015年均价只有七千多，与当时绿博相当。2017年房价直接飙到18000，2018年飙到近2万。此时，环伺左右，除了北龙湖，滨河已然傲视群雄。
仅仅两三年，地价上涨将近8倍，楼面价上涨10倍，房价直接从绿博级别跃升至北龙湖第二级别，经开滨河国际新城就是城市现实版“凤变冰”。
中建操盘，统一规划，地价锚定，就是滨河变身的关键。然而，强拔的苗不长，滨河涨势很快乏力。2018-2019年这两年，滨河甚至今年年初一度从一万八九，回调到一万四五。
以前欲与北龙湖试比高，现在被购房者拿来与管南做对比。滨河演尽世事无常，不知道那些高价站岗的人，此刻是不是在瑟瑟发抖。
双湖科技城
郑州最贫血的区域
经开滨河是中建的第一子，双湖科技城是中建的第二子。
虽然一母同胞，都是中建做的一级开发，然而双湖科技城却远没有经开滨河好运。
经开滨河的出生，恰逢市场上扬期，仅2016年就喜提6个地王，当时一切都很疯狂，地价、房价这两匹脱缰的野马迅速将滨河推至高位。
2017年之后，抛物线开始走下坡路，地产界由辉煌走向寂静，此时双湖科技城小荷才露尖尖角，而大规模的土地出让更是在2018年之后了。
所以，虽然也是中建操盘，高规划，大品牌，一样的配方还是保证不了一样的味道。
经开滨河的客群来自全郑州，而地处高新荥阳交接、四环外、距CBD20公里开外的双湖科技城，主要靠高新区外溢。
高新老城本身还有不少土地未出让，还有一二十个在售楼盘，并且高新区发展近30年，人口只有30万，比重在郑州不足3%，造血能力本身不足。因此靠高新老城外溢输血的双湖科技城靠，显然气血不足。
杨金
郑州最会抱大腿的区域
当金水区还是老大的时候，杨金仗着自己是金水最后一片土地，便号称要做“金水区未来发展的主战场”，硬是在没有学校、没有科技的情况下给自己定下了“金水科教新城”的发展之路。
后来这条路走得很辛苦，又眼看郑东新区渐入佳境，于是杨金眼疾手快地给自己改了个名字，叫做“郑东新区北部区”，连规划也做了调整。
这一改，杨金的命运也改上了快车道，区域房价从六七千跃升至第二梯队。不过，上进的杨金并不满足，他还想更近一步。
彼时，号称“北龙湖第二”的滨河国际新城网红之路正在业界引起一片哗然，杨金灵光一闪，看了看与自己一路之隔的好邻居，于是一块“龙脊之地”横空出世。
抱起北龙湖的大腿，叫起“龙脊之地”，杨金的房价再次飞升，从万元大关跳跃至两万元大关。
如果不是马头岗机场官宣不搬迁，如果不是地铁线路没有落实，笔者毫不怀疑，杨金一定会站在北龙湖的背上飞起来。
惠济
郑州最没啥可说的区域
新书记上任后，郑州提出了新的城市功能布局“东强”、“西美”、“南动”、“北静”、“中优”、“外联”。
北边分到了一个“静”字。“静”是什么意思？
就是没有工业，没有仓储物流，没有火车站、没有高铁站。
就是没有污染，没有嘈杂，当然同时也没有GDP，甚至没有人。
（注：2018年惠济区GDP总量郑州倒数第二，人口总量倒数第二）
就是没有坏的，也没啥好的，守着黄河好好过吧。
管南
郑州最吵闹的区域
之前，现在，未来，管南都是郑州最吵闹的地方。
之前管南大车遍地走，黄土满天飞，吵得没人敢靠近。现在管南脚手架满地，是郑州最繁忙的建筑工地，叮铃咣当吵得不可开交。
管南地处郑州正南部，还有2号线这条大动脉，到金水和东区通勤的刚需都把这里作为置业首选。所以，未来管南几个超级大盘集中交房，几十万青年聚集，肯定也是郑州最吵的区域。
人多会吵，还不是全部，路多也会吵。
管南基建条件落后，内部道路被分割严重，又有多条高架从北到南，呼啸而过，管南整体性被破坏。
最关键最近吵得沸沸扬扬的小李庄站，再现代化的车站也是车站，他对管南是一把双刃剑。
南龙湖
郑州最放养的区域
南龙湖其实有点悲催。
本来就不是郑州的市辖区，却偏偏总是被拉出来跟人比较，明明是郑州的养子，却时不时被人拉出来和亲儿子做比较。
南龙湖不在郑州主要发展方向上，不与郑州主城接壤，绿博和经开滨河的短儿占全了。今天南龙湖的人气旺，呼声高，基本都是靠自己拼来的。当然，也可以说，是自己野蛮生长而来。野蛮生长说起来励志，但其实规划落实成问题。
原本南龙湖有山有湖，也有好多大学迁过去，所以要做“宜居科教城”可是结果疯长地一塌糊涂。
批发市场，大车，物流商贸，乡镇级别配套，刚需聚集地，屌丝之城等等都是南龙湖的标签。同为大学城，如果说东大学城的学生们是在城里上学，那么南龙湖的学校们简直是在村里上学。南龙湖置业者们也被嘲笑处在购房鄙视链的最底端。
南龙湖的还有很长的路要走。
以上是笔者眼中的郑州，可能某些方面有些主观，但是一千个人眼中有一千个哈姆雷特，很多事情大家本身也没有办法达成共识，所以才更有必要去交流和探讨。
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