郑州楼市吐槽大会,欢迎来喷

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​郑州,已经被大家颠来复去研究很多遍了,准确来说是夸过很多遍了。今天笔者不夸郑州,想吐槽下郑州各大组团。

吐槽不是对利好视而不见,吐槽是一种直面发展困境的态度,与是否看好区域未来无关。

本文是作者个人观点,与平台无关,若引起舒适,请点赞,若引起不适,请轻喷。

白沙

郑州最会做梦的区域

白沙自称是“宇宙中心”,名不知谁起,一梦不醒。不过笔者认为,叫“宇宙中心”不如改叫“郑州中心”或“郑东中心”。

大家从小就听过一个故事:

一条街上有三家裁缝店,第1家裁缝挂出一块牌子:本省最好的裁缝店;第2家裁缝一看,你口气不小,于是做一更大的牌子上书:全国最好的裁缝店。第3家裁缝犯难了,难道我还能写是全世界最好的裁缝吗,最后他只做了一块很小的牌子挂出去,上书:这条街最好的裁缝店。

结果大家都知道,第3家裁缝店顾客盈门,碾压前两家。

所以如果白沙称自己是“郑东中心”,笔者想效果应该会更好,而且不会被群嘲了。不过,也可能会被群殴,第一个冲上来就是北龙湖,第二个就是高铁东广场,后面排队的还有CDB,经开滨河和常西湖。

就算白沙还是“宇宙中心”吧,那么这宇宙中心3大谜,什么时候能破解呢。

第一谜,省政府还搬不搬了,啥时候搬。

第二谜,郑开城铁能不能改地铁,啥时候改。

第三谜,8号线怎么就走了物流通道,物流通道会不会南移。

绿博

郑州求生欲最强的区域

在地图上以高铁东站为原点,向北拉15公里,是黄河,向东拉15公里,是绿博。

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如果郑州各区都出来行走江湖,绿博绝对是个好料子。因为行走江湖重要的不是看武功高低,而是要看两点。

第一点拉帮结派,狠狠抓住利益共同体。

虽然白沙已被郑州收编,绿博还是中牟的麾下,但是丝毫不影响两者之间的感情,主要是绿博对白绿的感情。

2011年,白沙—绿博组团城市方案开评,从此“绿博组团”概念正式推出,从此绿博就攀上了白沙,从此“白绿帮”杀出江湖。

看看2015年的上东城(白沙楼盘),可见最初白沙并不是改善。看看2015年的万科兰乔圣菲(绿博楼盘),可见绿博也不是刚需。但是今天再对比两个区域的现状,显然白沙越走越改善,绿博越走越刚需。

时间久了,“白绿帮”已经你中有我,我中有你。

第二点审时度势,涨得不犹豫,跌得也果断。

2015年,绿博高层只有八九千,但是2016-2017年这两年,很快就乘着东风,涨到1.3-1.4万了。2年涨幅70%,绿博在镁光灯下翩翩起舞。

不过,绿博没有孤芳自赏,2018年,见势不对,绿博第一个杀价回调,一度调回9000+,2019年,又再次断尾求生,回调到8000+,这份果断,无人能敌。

北龙湖

郑州最不接地气的区域

盖郑州最低的楼,卖郑州最相似的房子,要郑州最高的价格,北龙湖点石成金的本事无人能及。

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刘姥姥进大观园是什么样儿,普通人进北龙湖就什么样儿。

普通人进北龙湖一般问3个问题,并且自问自答。

第一个问题:住这儿,早晨到哪里去喝胡辣汤?

答曰:连胡辣汤都喝不到,还能叫郑州?

第二个问题:住这儿,呼吸的空气难道是甜的?

答曰:不是吧,连吸进去的雾霾指数都一样,这不还是郑州?

第三个问题:我什么时候能买得起这儿的房子?

答曰:。。。

常西湖

郑州最勇敢的区域

2015年,北龙湖的大手笔初见端倪,白沙省府机关周边规划也呼之欲出,CBD和大玉米深入人心,东区一片欣欣向荣,大家都在向东看。

然而,一直默默无闻的西边,此时却有了一个了不起的想法,他们想打造一个新区,一个与东区比美的新区,他们发誓要将大家的目光从东边拉回到西边。

这就是常西湖,一个勇气可嘉的区域。

东边不是有CBD吗,常西湖说:我们有CCD(中央文化区);

东边不是有省政府吗,常西湖说:不怕,我们有市政府;

北龙湖不都是大腕儿吗,常西湖说:我们招商门槛也高得吓人:全国50强/河南10强房企,保证金不低于人民币50亿元整。

为了杀杀东区的锐气,常西湖还准备了一个杀手锏,少数民族运动会。

在这个杀手锏之下,常西湖2015年房价还只有6000多,2016年直接破万,2017年11000,2018年,12000-13000,2019年14000-15000,一路飙升。

现在运动会结束了,容笔者弱弱问一句:接下来,常西湖房价走势如何?

经开滨河

郑州最会炒作的区域

滨河国际新城是一个双面、撕裂的区域。

一面是招招致命的缺陷。与主城相距12公里,中间有大量真空地带,没有公共交通,不在城市主要发展方向上。

一面步步青云的野心。2015年均价只有七千多,与当时绿博相当。2017年房价直接飙到18000,2018年飙到近2万。此时,环伺左右,除了北龙湖,滨河已然傲视群雄。

仅仅两三年,地价上涨将近8倍,楼面价上涨10倍,房价直接从绿博级别跃升至北龙湖第二级别,经开滨河国际新城就是城市现实版“凤变冰”。

中建操盘,统一规划,地价锚定,就是滨河变身的关键。然而,强拔的苗不长,滨河涨势很快乏力。2018-2019年这两年,滨河甚至今年年初一度从一万八九,回调到一万四五。

以前欲与北龙湖试比高,现在被购房者拿来与管南做对比。滨河演尽世事无常,不知道那些高价站岗的人,此刻是不是在瑟瑟发抖。

双湖科技城

郑州最贫血的区域

经开滨河是中建的第一子,双湖科技城是中建的第二子。

虽然一母同胞,都是中建做的一级开发,然而双湖科技城却远没有经开滨河好运。

经开滨河的出生,恰逢市场上扬期,仅2016年就喜提6个地王,当时一切都很疯狂,地价、房价这两匹脱缰的野马迅速将滨河推至高位。

2017年之后,抛物线开始走下坡路,地产界由辉煌走向寂静,此时双湖科技城小荷才露尖尖角,而大规模的土地出让更是在2018年之后了。

所以,虽然也是中建操盘,高规划,大品牌,一样的配方还是保证不了一样的味道。

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经开滨河的客群来自全郑州,而地处高新荥阳交接、四环外、距CBD20公里开外的双湖科技城,主要靠高新区外溢。

高新老城本身还有不少土地未出让,还有一二十个在售楼盘,并且高新区发展近30年,人口只有30万,比重在郑州不足3%,造血能力本身不足。因此靠高新老城外溢输血的双湖科技城靠,显然气血不足。

杨金

郑州最会抱大腿的区域

当金水区还是老大的时候,杨金仗着自己是金水最后一片土地,便号称要做“金水区未来发展的主战场”,硬是在没有学校、没有科技的情况下给自己定下了“金水科教新城”的发展之路。

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后来这条路走得很辛苦,又眼看郑东新区渐入佳境,于是杨金眼疾手快地给自己改了个名字,叫做“郑东新区北部区”,连规划也做了调整。

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这一改,杨金的命运也改上了快车道,区域房价从六七千跃升至第二梯队。不过,上进的杨金并不满足,他还想更近一步。

彼时,号称“北龙湖第二”的滨河国际新城网红之路正在业界引起一片哗然,杨金灵光一闪,看了看与自己一路之隔的好邻居,于是一块“龙脊之地”横空出世。

抱起北龙湖的大腿,叫起“龙脊之地”,杨金的房价再次飞升,从万元大关跳跃至两万元大关。

如果不是马头岗机场官宣不搬迁,如果不是地铁线路没有落实,笔者毫不怀疑,杨金一定会站在北龙湖的背上飞起来。

惠济

郑州最没啥可说的区域

新书记上任后,郑州提出了新的城市功能布局“东强”、“西美”、“南动”、“北静”、“中优”、“外联”。

北边分到了一个“静”字。“静”是什么意思?

就是没有工业,没有仓储物流,没有火车站、没有高铁站。

就是没有污染,没有嘈杂,当然同时也没有GDP,甚至没有人。

(注:2018年惠济区GDP总量郑州倒数第二,人口总量倒数第二)

就是没有坏的,也没啥好的,守着黄河好好过吧。

管南

郑州最吵闹的区域

之前,现在,未来,管南都是郑州最吵闹的地方。

之前管南大车遍地走,黄土满天飞,吵得没人敢靠近。现在管南脚手架满地,是郑州最繁忙的建筑工地,叮铃咣当吵得不可开交。

管南地处郑州正南部,还有2号线这条大动脉,到金水和东区通勤的刚需都把这里作为置业首选。所以,未来管南几个超级大盘集中交房,几十万青年聚集,肯定也是郑州最吵的区域。

人多会吵,还不是全部,路多也会吵。

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管南基建条件落后,内部道路被分割严重,又有多条高架从北到南,呼啸而过,管南整体性被破坏。

最关键最近吵得沸沸扬扬的小李庄站,再现代化的车站也是车站,他对管南是一把双刃剑。

南龙湖

郑州最放养的区域

南龙湖其实有点悲催。

本来就不是郑州的市辖区,却偏偏总是被拉出来跟人比较,明明是郑州的养子,却时不时被人拉出来和亲儿子做比较。

南龙湖不在郑州主要发展方向上,不与郑州主城接壤,绿博和经开滨河的短儿占全了。今天南龙湖的人气旺,呼声高,基本都是靠自己拼来的。当然,也可以说,是自己野蛮生长而来。野蛮生长说起来励志,但其实规划落实成问题。

原本南龙湖有山有湖,也有好多大学迁过去,所以要做“宜居科教城”可是结果疯长地一塌糊涂。

批发市场,大车,物流商贸,乡镇级别配套,刚需聚集地,屌丝之城等等都是南龙湖的标签。同为大学城,如果说东大学城的学生们是在城里上学,那么南龙湖的学校们简直是在村里上学。南龙湖置业者们也被嘲笑处在购房鄙视链的最底端。

南龙湖的还有很长的路要走。

以上是笔者眼中的郑州,可能某些方面有些主观,但是一千个人眼中有一千个哈姆雷特,很多事情大家本身也没有办法达成共识,所以才更有必要去交流和探讨。

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