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本文寫給準備在威海買房的外地人
威海是一個精緻的小城
無論是威海城區還是下轄縣級市區的主城區，都可以用“小”作為關鍵詞，更確切的說法是“小而精”。
“精緻”是威海的名片，是威海城市的特色。在滿足不同的居住需求方面，各市區不遑多讓，各有各的特色，各有各的優點。
下面這張圖是威海市土地利用總體規劃圖。紅色區域是允許建設用地，黃色是基本農田保護區，綠色是林地和自然文化遺產保護區，藍色是水系。蓋房子，只能蓋在建設用地上，其他類型的土地是不能任意改變現狀的。
可以看出，威海所轄五區（文登區、環翠區、高技區、經區、臨港區，其中後四區是威海城區）兩市（榮成市、乳山市）中，集中居住區除了各區縣的傳統城區之外。還有銀灘、南海、石島三個地方。
銀灘最早在全國颳起買房風。主訴求是靠海而居的度假房，在房地產火熱的那些年，與大海零距離和相對低廉的價格讓銀灘很是火了一把。但是，市政以及生活配套的滯後與不完善，讓銀灘遭人詬病。
石島歸屬縣級榮成市，為副縣級石島管理區。石島有中國北方最大的群眾性漁港，是膠東著名的碼頭。目前石島最大的集中居住區除了石島老城區之外，就是從2000年代開始建設的鳳凰湖和石島開發區
南海新區於2007年3月啟動開發。2011年1月4日，國務院批覆《山東半島藍色經濟區發展規劃》，從此南海新區的開發建設成為國家戰略的組成部分。基礎建設因此突飛猛進。2019年，國球冠軍王楠、劉國樑參與的雅居樂冠軍小鎮和融創集團融創·南海灣項目，成為南海新區的標緻性樓盤。帶動南海新區的房地產市場迅速崛起。
在威海市下轄區市的城區範圍內。威海城區毫無疑問是威海房地產市場最主要的組成部分，房價也是最高的。文登城區和榮成城區旗鼓相當，房價處於次一級的水平。而乳山城區的建設強度是最低的，房價也是最低的。對於圖中那些不集中的建設用地，要麼是建制鎮、要麼是專用區域（如機場附近）。這些地方的房子往往很便宜，但是資產價值不高。對於想在威海置業的人來說，在威海買房子，歸根到底要在上述區域裡購買。
那麼，要怎麼買呢？
“既要……又要……“勸您不要多想
置業買房，用途無非是三個，其一是生活居住，其二是增值保值，其三是投資炒房。現在高層強調“房住不炒”，並且從各個層面對炒房圍追堵截，所以投資炒房這個時候就沒有必要去做了，一不留神就會傷到自己。
房產的居住屬性和金融屬性是相關聯的。從短期看，置業者最希望的可能就是既要改善居住，又要快速增值的房子了。這樣的事情在前幾年房地產火爆的時候司空見慣，似乎已經成為一種規律。
可是此一時，彼一時，當下的大環境之下，這種事情再發生的幾率微乎其微。事情已經起了變化，再也不能拿老眼光看問題了。
原因就是“房住不炒”。它已經讓房地產行業發生了翻天覆地的變化。而且這種變化在一城一策和房住不炒的影響下，正表現得越來越沒有規律性。
所以，置業買房不要想“魚與熊掌兼得”的美事了。要知道，從長期看，不增值的房產畢竟是少數。短期內，還是需求決定購買吧。
買在主城區的建議
威海城區分為環翠區、高區、經區、臨港區。環翠區老城區與高區、經區兩個國家級開發區的城區部分，構成了威海的主城區。臨港區的前身叫威海市工業園，2006經山東省人民政府批准設立，並報國務院備案。2008年成立威海工業新區。2013年，國務院批准威海工業新區升級為國家級經濟技術開發區，定名為威海臨港經濟技術開發區,簡稱臨港區。
威海的主城區中，環翠區是城市的政治與商業中心，商圈和居住區都比較成熟。高區是威海的文化中心。有哈爾濱工業大學（威海校區）和山東大學（威海校區）兩所隸屬全國“211”、“985”工程的重點大學。環翠區和高區共享威海最美麗的一段海岸線、有著名的海水浴場、有如詩如畫的環海路。非常適合青睞人文情懷的置業者。
高區和環翠區的城區部分，建設強度幾近飽和，由於土地日漸稀缺。因此一旦有好地塊出讓，形成產品之後的房價就是居高不下。現在的房地產開發已經向其外緣鄉鎮部分（張村鎮、羊亭鎮、溫泉鎮、初村鎮等）拓展，房價跟市區有4000元/平方米左右的差價。
經區是威海成為地級市之後成立的，但是經區的快速發展使其成為威海城區房地產最活躍的區域。由於城市建設幾乎是從零起步，沒有什麼歷史包袱，因此無論是規劃起點還是建設起點都很高，目前經區九龍灣華髮龍悅灣小區四期的開盤價已經達到了15000元/平方米。雖然房價高，但保值抗跌。有實力的購房者不妨置業經區。
臨港區的定位是工業區，離主城區較遠，適住宜居多少受點影響。不過也由此具備了價格優勢，當前均價在7000元/平方米左右。臨港區升級為國家級開發區後，城市建設進入到小步快跑時期。隨著富力、中南等房地產大咖落子臨港，臨港區更加是未來可期。從2019年臨港區房產的銷售走勢看，越來越多有眼光的人開始出手置業，以共享臨港區發展的紅利。
另外，位於經區境內的東部濱海新城也值得說道，這裡堪稱威海的“雄安”，立項有著強烈的政府意志。而立地則是在美麗的威海東部海岸線。建設起點更是不用說。堅持“智慧新城”“海綿城市”等全新理念，高起點規劃、高標準建設。
唯一的缺憾可能就是離主城區較遠。不過威海地方小，加之現在汽車已經普及，這都不是什麼大事。
順便說一句，汽車的普及將人們的生活半徑放大之後，所謂地段這個問題實質上已經變成如何衡量交通的擁堵程度的問題了。威海主城區的交通，早晚高峰和節假日也是很讓人抓狂的。所以，買房的時候，不要讓居住地和工作地太遠。
買在文登、榮成、乳山的建議
退休以後到威海養老，這是很多外地人在威海購房的原因。尤其是那些工作在自然環境惡劣或者汙染較大的城市的人群。單純就養老來說，也許選擇文登、榮成、乳山三個區市的主城區比選擇威海主城區更合適。威海下轄的這三個區市的主城區的城市化建設很到位，感覺不出來城鄉差別，反而離自然更近。而且也沒有那麼多的人，那麼多的車，住著不鬧騰。再者這裡的民風淳樸接地氣，生活成本也不高。非常適合退休後的養老居住。當然還有一個最主要的因素 —— 房價比威海主城區低。三區市中，乳山市沒有大規模開發，是中國眾多典型待發展的基礎縣市之一，房價是最低的。
文登現在已經從縣級市變身為威海的一個區，行政區劃重新做了分配。文登地處威海市的中心，與威海對接得越來越緊密。
榮成是膠東半島高鐵的始發站，通過高鐵動車可以去往全國各地。另外，榮成城區和威海城區一樣，市區有海岸線。而且榮成的海岸線比威海城區還要美。單純就居住來說，住在榮成比威海城區愜意。
在三區市買養老房沒啥好說的，去最繁華的市中心買房。犄角旮旯和待開發區域就不要去考慮了。文登和榮成的主流房價與威海城區主流房價的差價大約在3000元 /平方米左右。而乳山的房價只有威海主流房價的一半。
買在銀灘、南海、石島的建議
這三個地方的一個共同點是離開城市有一定的距離。用發展的眼光看的話，推薦順序是“南海 —— 石島 —— 銀灘”南海是一個規劃完整的城市新區。產業、商業、教育、交通、居住等城市要素應有盡有。而且市政配套齊全，區域發展日新月異。一個新的產業新城已經呼之欲出。入行入到朝陽行業有前途，買房買在朝陽地區有價值。
石島從2000年代開啟“住在石島”模式之後，經過近20年的發展，居住背景基本形成，形成了以候鳥型居住為主的居住模式。石島雖小，但是底蘊深厚，經濟發達。石島的房子的資產價值很穩定。
銀灘可能很多人都有所耳聞。這也說明面向大海，不一定都是春暖花開。目前銀灘的二手房除非揮淚大甩賣，否則很難出手。而一手房的開發少之又少，房價也是一言難盡。如果不是圖便宜，或者純度假需求，還是建議優先考慮其他區域，
南海和石島的房子目前的推盤量都是比較大的，由此也造成產品去化週期的加長。對於購房者來說，這意味著兩件事。其一，房子買了以後，短期想賣是挺困難的，除非你捨得虧本，因為新房太多了。其二，為了快速銷售，開發商少不了會啟動分銷。你需要為營銷的中間費用買單。
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