摘要：調控這東西，就是一個你來我往的事（歡迎關注槓桿遊戲）
深圳近期總是曝大新聞。
比如，又是一條樓市政策大新聞，11月11日起，深圳二手房交易增值稅標準調整，新的徵收標準為小區容積率高於1.0，建築面積144平米以下的住宅，滿兩年免徵增值稅。
因為媒體議論很多，深圳稅務部門也不得不發微博親自解釋。
這則消息之所以受關注，是因為在此之前，深圳很多其實不算很豪的房子，也被徵收“豪宅稅”。而從今往後，不用徵了。
按照此前的規定，深圳普通住宅指，住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建築面積120（含）平方米以下或單套建築面積144（含）平方米以下；實際成交價低於通告公佈的所在區域普通住房價格標準。
如下圖，這個普通住宅的價格規定其實很低：
也就是過去，深圳很多房子在二手房交易時，都被徵收了本不該收的“豪宅稅”。因此，這對深圳二手房市場是有影響的。
那麼，此次深圳調整普通住房認定標準，完全不再拿價格做標準，會不會極大刺激深圳樓市？對全國又會造成什麼影響？槓桿遊戲總結了8點，希望對杆友有用。
1、心理影響：絕對是積極的。無論是購房者、多套房持有者、樓市，以及政府都是積極的。
道理很簡單，此前深圳5%的“豪宅稅”不是一筆小數字，因為深圳樓價整體高。在一些區，以前200來萬就可能被徵收，可一套稍微大一點的房子隨便一下就四五百萬了。
那麼這5%，動輒就是二三十萬元。
這對於購房者當然心理是個負擔。同樣，對於投資者，主要就是多套房的持有者也是一個道理，購房者心理有壓力，也就影響他們套現賺錢。
我們看到，很多城市都是新房熱銷，二手房壓力大。深圳雖然新房少、二手房更多，但因為“豪宅稅”，確實還是影響了很多人的購房熱情。特別是嚴厲調控週期下。
所以，槓桿遊戲要說，這個調整，看你怎麼說，一定程度上說，是朝著調控略微放鬆的方向在走。
2、對購房者成本的影響：可能整體變化不大。很多人覺得，很多房子，哪怕單價再高，只要面積不超，以後都不收“豪宅稅”了，自然購房成本下降了。
道理似乎如此。但要考慮一個因素，這是價格不變的前提下。
今天已經有消息出來，有的房子掛牌價提高了。可以理解，很多人購房熱情回來了，如上文槓桿遊戲所寫，對心理是積極影響。
那麼，房東也不傻。考慮到深圳整體的供求、人口情況，總的成本變化未來可能不會太大。
不排除一些急於套現的房主，願意“讓利”。如果剛需碰到這樣的好房東，一定可要抓住機會。
3、對二手房價格影響：中小戶型單價上漲可能較大。在槓桿遊戲看來，大部分剛需的購買力還是有限的，房子較大、總價太高的，其實轉手率不會太高。
在此政策影響下，中小戶型依舊是最搶手的。因此，這類房產的價格上漲可能最大。
但漲幅，我覺得應該還是可控、適度。因為“房住不炒”的大背景並沒有鬆動。
而且，深圳剛拿到示範區頭銜，目的可不是讓深圳弄房價。
4、房源掛牌量影響：變化不大。部分朋友大概覺得，很多以前的所謂豪宅，現在都要掛出來了。
說這話的潛臺詞是，有杆友會覺得因為掛牌量增加，那麼深圳二手房買方市場將更加明確，有利於剛需。
可是我們要想一個問題，對於那些能掛出來的房源，其實不管以前是普通住宅，還是非普通住宅。除了真的少量豪宅，大部分一直就掛在市場上。
能不能成交是一回事，但市場上的房源變化其實不會太大。
那麼，又回到槓桿遊戲上文的判斷，不要輕易指望深圳房價繼續往下，反倒是中小戶型單價往上的可能還會加大。
5、對成交的影響：肯定有利。這個道理，不需要說，政府有高人啊。誰都不傻，政府這麼做，當然確實是幫助剛需降低稅費。同時，也穩定房價，提振交易活躍度。
在房地產這個問題上，我們會發現，任何城市只要需要提振住房交易，包括所謂減輕剛需負擔時，都是不太在乎消費交易環節那點稅的。
比如深圳這次全面下調“豪宅稅”。但是，只要交易增加了，各種方式錢、稅都是可以回來的。不是嗎？
另外，稅是不能貸款的。而很多房子這5%的增值稅不用繳納後，即便房子單價、總價提高了，這個錢算進了房款裡。房款，則是付了首付後，都是可以貸款的。
相對貴的房子，可以轉換成的貸款金額也就更多。反過來我們想，這是不是也利於成交。
6、對深圳地價的影響：利好！上個月，深圳成為全國率先全面應用標定地價的城市時，槓桿遊戲寫了篇文章《又是深圳！》（10月22日）。這個文章，有些話我沒說很直接。
今天藉著深圳二手房“豪宅稅”調整的事，我說坦白一些：不管怎麼標定地價，稀缺決定了市場行情。
深圳的問題是，法定可以供應的土地有限。加上產業用地、人才房、各類保障性質土地還要除去很多。最後的商品房土地，自然更加有限。
所以很多人都說，從新房供給角度說，深圳大概是全中國基本面最好的城市。
現在對二手房交易增值稅的徵收，普通住宅的認定大為放寬，如上文分析，對市場行情利好。二手房好了，新房的土地價格自然也是利好。
7、對調控的影響：看北京的信號。“房住不炒”，歸根結底不是哪個地方敢突破。
全國步調其實是一致的。無非是一些城市早一點，一些更加積極，一些略有敷衍。各自也有自己困難。比如太緊了，需要鬆一鬆，一城一區一策都是可以理解的。
深圳是每一輪週期的急先鋒，但槓桿遊戲並不認為這是什麼大信號。
另外多說一句，大灣區對港澳同胞放開購房，這件事在槓桿遊戲看來長期的影響，可能比短期的影響更大。
很簡單，港澳房價都是很貴的，很多區位的價格，比廣深等還有貴幾倍。通過對港澳同胞放開購房，實際是在拆大灣區的牆。對就業、人才、經濟的流動，長遠看意義很大。
此前我說，深圳房價香港化可能是趨勢。未來，我們大概也可以說，深港無論經濟還是房價，越來越同體。
但對於深圳來說，作為示範區，調控依舊和全國是一盤棋。
8、對全國的影響：各地都會有更多試探。比如其他城市，增值稅這個事，是不是也會出現相應不違背大原則的政策。其實在深圳之前，有些地方悄悄已經在動。
就說北京、上海吧，會不會有點動作？
除了二手房增值稅問題，其他有利於房子銷售的政策，可能也會有更多地方有更多試探。
調控這東西，就是一個你來我往的事。畢竟各自有自己利益考慮，地方也要吃飯。只是一條，如果大原則沒變動，這些動作都是有限度的。
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