“房子是用来住的，不是用来炒的。”
我一直认为房产作为消费品，迎合的是人的居住需求，要判断某套房子值不值得买，除了考量工商业配套、交通出行等地段因素，居民人口流向和消费力的变动也是必不可少的。
在上海2035城市规划中指出，至2035年上海常住人口控制在2500万人左右，并作为长期调控目标。
据数据统计，2017年年末,上海市常住人口总数已经有了2415.27万人，十几年的时间，人口增量是非常小的。
同时，上海未来人口的增量大部分将随产业转移，张江、松江大学城、漕河泾、临港将成为新增人口的主要吸纳区。
这一部分我们可以参考上海籍人口分布图（来源：中国电信上海公司、城市数据团）。
（说明：上图表示上海人占所有常住人口的比例。颜色越红代表比例越大、浓度越高，越蓝代表比例越小、浓度越低，下同。）
显然，上海中心城区，尤其是虹口、杨浦、闸北（颜色更红）的常住人口以上海本地居民为主导，未来的趋势也是如此。
这意味着，上海中心城区的房地产市场其实是一个存量市场。
- 对于外导入强的增量市场来说，购房的源动力应该是刚需上车的欲望。
- 对于外导入弱的存量市场来说，购房的源动力应该是改善居住品质置换的欲望。
上海市区早期居民的居住品质基本处于同一起跑线，到了一定时间大家都想换新房子，所以各区域置换的需求差别不大，关键差异在供应。
对比数据你会发现，虹口、杨浦、新静安（包含闸北）带上宝山的整个北上海， 虹口区的新房供应一直是饥渴状态。
据数据统计，2015年到2018年4年的时间虹口仅有4个新房楼盘推出，相比北上海其他区域，虹口买到新房的机会太少了。
数据来源网上房地产
供不应求的市场关系，让虹口区每一次新房推出都宛如惊雷，销售去化迅速， 即使它的价格门槛远远高出其他中心城区。
据数据统计，虹口区2018和2019年新房成交套均价超过1500万，2017年套均价逼近2000万！
数据来源网上房地产
新房供应极度稀缺+总价门槛奇高，不得不说，置换虹口新房的难度实在太大。
破局者来了！
虹口江湾镇三轨交汇新房楼盘，
恒大江湾华庭火爆销售中，
主推建面约89-129平2-3房，
恒大全装修+欧式园林，
均价约8.9万/平，
总价约680万起！
如果能以700万左右的预算入主虹口，不得不说是当下绝无仅有的置业机遇。同时及时占位虹口，也能让你在未来十几年的存量市场里占尽先机！
项目实景图
石材立面、历久弥新，
经典欧式园林，进阶非凡人生！
希望房子买的安心，也希望房子能在二手市场保值，大品牌开发商显然是明智的选择。
恒大江湾华庭的开发商正是业内巨擘恒大集团，无论是口碑还是品牌影响力在全国都是名列前茅的。
同时恒大江湾华庭也是恒大的高端豪宅系列，项目采用Art Deco的建筑风格，选用原石立面干挂工艺，精心三段式新古典立面，分外注重竖向线条和材质机理，大气质感，与周边二手小区的辨识度极高！
项目实景图
项目实景图
园林方面，项目以欧洲文艺复兴时期的经典园林为原型，结合水乡雅韵，精心为业主打造了虹口区少有的欧式园林群。
虽然整个园林实景还未呈现，但从目前的实景图可以看到，项目的水乡雅韵已初露端倪！
项目实景图
可以说，如果从周边二手小区置换到恒大江湾华庭，居住品质上的提升一定是进阶式的！
建面约89-129平2-3房，全装修交付，
总价680万起，抢占虹口中环！
项目目前主力在售3种户型，分别是建面约89㎡2房、约101㎡2房和约129㎡3房，总价680万起！
具体户型图如下：
- 舒适两房正适合温馨的三口之家，同时较大尺度的卧室也能带来较高的居住舒适度；
- 格局方面，做到了整体方正+南北通透+主卧、客厅朝南，室内的通风采光效果是不错的；
- 附加值方面，主卧附带飘窗、客厅附带南向大阳台，这些灵动空间不仅增加了使用面积，也增强了户型对外的延展性；
- 细节方面，U字型厨房设计，利用率高；
该户型比上一个户型多了约12个建筑面积，但舒适性有非常大的提升。
- 格局上，该户型做到了三开间朝南+动静分区，不仅房屋内的采光性能不错，私密度也得到了保障，业主的休息不会被打扰；
- 附加值上，客厅带南向大阳台、主次卧均附带飘窗；
- 重点是主卧实现了套房设计，舒适度和私密性颇高。
该户型是项目的王牌户型，三房的功能性灵活应对各种需求。
- 格局上做到了惊人的四开间朝南+南北通透，室内的采光通风效果非常好。
- 而且三个卧室全部带飘窗，加上南向大阳台，附加值惊人。如果预算充足，该户型应当为首选！
项目为装修交付，不仅配置基本的厨卫，中央空调、新风系统、四重密码锁等品质之选也一应俱全！
以下样板间实景图可供参考：
上海北三区交汇腹地，
三轨纵横，四大商圈，包罗万象！
恒大江湾华庭位于虹口区江湾板块，中外环间，距离中环线约2km，地处北三区：宝山、虹口、新静安交汇腹地。
三区交汇的优势就在于可以同时享受三个区的优质配套。
交通方面，恒大江湾华庭三轨纵横，距1号线彭浦新村站约1.9km，离3号线江湾镇站约1.7km；规划中的19号线汾西路站步行仅500米，预期于2025年计划通车，将大大增强该区域的出行便捷度。
商业配套方面，项目周边四大商圈环绕，包括万达商圈、高境商圈、五角场商圈、大宁国际商圈。
宝山万达实景图
教育资源方面也是项目一大优势，项目1公里范围内有复兴实验小学、上外附属外国语小学、上海市田家炳中学、岭南中学等。
3公里内有上海市复兴实验中学、大宁国际学校、南湖高级中学等。
上外附属外国语小学实景图
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