全面复盘“金九银十”，房价会怎么走？

一、金九银十，已经是一个伪概念了吗？

落笔写这篇文章之时，参谋长似乎发现，“金九银十”放诸楼市，几乎已经成为了一个伪概念。

近几年业内已经逐渐为这两个月想出了别的称谓，要么是“铜九铁十”，要么是“寒九冰十”，总归是风头散尽。

既然如此，那么九十两个月的楼市数据还有复盘的必要吗？

参谋长认为答案是肯定的。毕竟这两个月之前成为金银两月肯定也是有原因的，这个原因并不在于它们是销售黄金期，而是在于时间节点的特殊性。因此，尽管现在失去了销售黄金期这一特性，我们也仍然认为这两个月的市场数据有其特殊的风向性意义。

金九银十的时间节点，特殊在哪？在于它的承上启下性。

我们都知道，楼市的每一个主体，都是有一个年度指标或者说预期的。政府有指标，它一年需要为这座城市供应多少新的建设性用地；房企有指标，拿地指标、销售指标；

而这两个月的市场走势，在基本奠定全年基调的同时，又为下一年的预期和计划提供了参考。

所以说，参谋长认为“金九银十”的“金、银”或许已经是一个伪概念，但是“九、十”仍然值得关注。

二、今年的金九银十，发生了什么？

1、土地市场：量价齐跌

易居研究院发布的土地市场报告显示，10月份其监测的40个典型城市土地成交建筑面积4044.1万平方米，环比下降7.9%，同比下降10.3%。

价格上，40个典型城市土地成交均价也出现环比下跌，成交均价为5090.7元/平方米，环比下跌3.8%。

量价齐跌，也直接导致城市的土地出让金明显减少。报告显示，10月份40个典型城市土地出让金收入为1650.2亿元，环比下降33.5%。

对于土地市场来说，其实降温还是很明显的，幅度不小，范围也从三四线城市覆盖到重点热门城市。

2、市场成交：下跌开始，预期延续

数据显示，10月份机构监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%，其中：

4个一线城市，新房成交面积环比下降10%，目前成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平；

18个二线城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%；

18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比同比均小幅下降3%。

而关于预期：一线城市政策太严，成交量增长困难；二线城市，热门的将遭遇持续调控，也会继续降温；而其他地区的二线城市和三四线城市风险更大。

3、房价：总的来说，稳住了

根据中国房地产测评中心近日发布的价格指数报告，其监测的全国288个地级以上城市，房价指数环比持平，同比涨幅为3.81%。从涨幅数据来看，环比数据与9月份持平，同比涨幅则进一步收窄。

在监控的288个主要城市中：

121个城市新房价格指数环比出现上涨，上涨城市数量相比9月份减少了19个；

41个城市新房价格指数与上月持平，持平城市数量相比9月份增加了22个；

126个城市新房价格指数较上月下跌，下跌城市数量相比9月份减少了3个。

总的来看，房价上涨和下跌的城市数量在减少，平稳的城市数量在增多，可以说，房价算是稳住了。

但是相对于土地市场和交易活跃度的明显降温相比，想要房价降，还是难啊。

4、房企：促销售，时间紧任务重

再来看看房企今年的销售任务都完成得怎么样了。

按照已公布2019年销售目标的49家房地产企业，结合研究机构统计的全口径销售金额数据测算，已公布销售目标的房企前十月完成年销售目标率均值为79.88%。

平均销售业绩完成率80%，只能说是勉强完成任务，而对于过半房企来说，处境都比较艰难。

目前来看，宝龙地产仅用了10个月就完成了全年500亿元的销售目标，目标完成率为101.02%。龙光集团、佳兆业、世茂房地产、龙湖集团、中海地产、阳光城、中国恒大、景瑞地产、金科集团、中国金茂等10家房企销售目标完成率超过九成，也都比较舒服。而销售目标完成率在70%以下的，剩下两个月就比较难受了。

关于房企，著名的经济学家黄奇帆有过这样一个判断：今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二。即使达不到三分之二这么大的比例，参谋长也必须提醒广大买房人：擦亮眼睛选好开发商。

说回房企的销售业绩，从目前的情况来看，年底仍然将是房企的业绩抢收期，市场供应量或将迎来一波放量增长。

三、今年的金九银十，透露了怎样的信号？

首先，房地产是实实在在已经被按住了，这一点不用再去怀疑。

最后，要解答这个问题，其实只需要看2020年的政策信号。2019年的剩下两个月，政策上已经不太可能出现大的动作，买房者的机遇取决于开发商的让利行为，但这始终是小范围的机遇，真正能够影响全局的变化，还看来年。

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