全面复盘“金九银十”,房价会怎么走?

一、金九银十,已经是一个伪概念了吗?

落笔写这篇文章之时,参谋长似乎发现,“金九银十”放诸楼市,几乎已经成为了一个伪概念。

近几年业内已经逐渐为这两个月想出了别的称谓,要么是“铜九铁十”,要么是“寒九冰十”,总归是风头散尽。

既然如此,那么九十两个月的楼市数据还有复盘的必要吗?

参谋长认为答案是肯定的。毕竟这两个月之前成为金银两月肯定也是有原因的,这个原因并不在于它们是销售黄金期,而是在于时间节点的特殊性。因此,尽管现在失去了销售黄金期这一特性,我们也仍然认为这两个月的市场数据有其特殊的风向性意义。

金九银十的时间节点,特殊在哪?在于它的承上启下性。

我们都知道,楼市的每一个主体,都是有一个年度指标或者说预期的。政府有指标,它一年需要为这座城市供应多少新的建设性用地;房企有指标,拿地指标、销售指标;

买房人也有预期:今年的买房计划有没有落地……到了九十两个月,这些指标的完成情况都八成已有眉目,汇聚到这个时间节点上,折射出的市场行为和数据,都是颇有深意的。

而这两个月的市场走势,在基本奠定全年基调的同时,又为下一年的预期和计划提供了参考。

所以说,参谋长认为“金九银十”的“金、银”或许已经是一个伪概念,但是“九、十”仍然值得关注。

二、今年的金九银十,发生了什么?

1、土地市场:量价齐跌

易居研究院发布的土地市场报告显示,10月份其监测的40个典型城市土地成交建筑面积4044.1万平方米,环比下降7.9%,同比下降10.3%。

价格上,40个典型城市土地成交均价也出现环比下跌,成交均价为5090.7元/平方米,环比下跌3.8%。

量价齐跌,也直接导致城市的土地出让金明显减少。报告显示,10月份40个典型城市土地出让金收入为1650.2亿元,环比下降33.5%。

对于土地市场来说,其实降温还是很明显的,幅度不小,范围也从三四线城市覆盖到重点热门城市。

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2、市场成交:下跌开始,预期延续

数据显示,10月份机构监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%,其中:

4个一线城市,新房成交面积环比下降10%,目前成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平;

18个二线城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%;

18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比同比均小幅下降3%。

而关于预期:一线城市政策太严,成交量增长困难;二线城市,热门的将遭遇持续调控,也会继续降温;而其他地区的二线城市和三四线城市风险更大。

3、房价:总的来说,稳住了

根据中国房地产测评中心近日发布的价格指数报告,其监测的全国288个地级以上城市,房价指数环比持平,同比涨幅为3.81%。从涨幅数据来看,环比数据与9月份持平,同比涨幅则进一步收窄。

在监控的288个主要城市中:

121个城市新房价格指数环比出现上涨,上涨城市数量相比9月份减少了19个;

41个城市新房价格指数与上月持平,持平城市数量相比9月份增加了22个;

126个城市新房价格指数较上月下跌,下跌城市数量相比9月份减少了3个。

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总的来看,房价上涨和下跌的城市数量在减少,平稳的城市数量在增多,可以说,房价算是稳住了。

但是相对于土地市场和交易活跃度的明显降温相比,想要房价降,还是难啊。

4、房企:促销售,时间紧任务重

再来看看房企今年的销售任务都完成得怎么样了。

按照已公布2019年销售目标的49家房地产企业,结合研究机构统计的全口径销售金额数据测算,已公布销售目标的房企前十月完成年销售目标率均值为79.88%。

平均销售业绩完成率80%,只能说是勉强完成任务,而对于过半房企来说,处境都比较艰难。

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目前来看,宝龙地产仅用了10个月就完成了全年500亿元的销售目标,目标完成率为101.02%。龙光集团、佳兆业、世茂房地产、龙湖集团、中海地产、阳光城、中国恒大、景瑞地产、金科集团、中国金茂等10家房企销售目标完成率超过九成,也都比较舒服。而销售目标完成率在70%以下的,剩下两个月就比较难受了。

关于房企,著名的经济学家黄奇帆有过这样一个判断:今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二。即使达不到三分之二这么大的比例,参谋长也必须提醒广大买房人:擦亮眼睛选好开发商。

说回房企的销售业绩,从目前的情况来看,年底仍然将是房企的业绩抢收期,市场供应量或将迎来一波放量增长。

三、今年的金九银十,透露了怎样的信号?

首先,房地产是实实在在已经被按住了,这一点不用再去怀疑。

其次,房价其实远远要比我们想象中的更加坚挺。我们可以看到,即使政策、土地市场、成交量全方位围剿,房价依然保持着一定的韧性。参谋长判断,对于很多房价的抗压性极强的城市来说,“稳”已经是一个底线。因此接下来的阶段,我们其实已经可以开始探讨一个问题:房价的下探到底了吗?

最后,要解答这个问题,其实只需要看2020年的政策信号。2019年的剩下两个月,政策上已经不太可能出现大的动作,买房者的机遇取决于开发商的让利行为,但这始终是小范围的机遇,真正能够影响全局的变化,还看来年。


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