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前幾天有朋友買房諮詢我一些問題。
這位朋友從前幾個月開始看房，後來看好了當地一套二手房，這套房子戶型方正，坐東向西，門對中庭，小區綠化不錯，樓齡較新，套三單衛，面積有95平，他感覺非常滿意，當即對房產中介表示自己非常想買。
房產中介聲稱這套房子掛牌價為115萬，誠心買還可以便宜5萬，不過賣家的1%中介費需要買家來承擔。
期間討價還價都是房產中介通過電話和房東溝通，並沒有和房東面對面交流，中介聲稱房東絲毫沒有讓步的意思。
朋友算了算，這套房子滿兩年，沒有增值稅，但需要繳納1%的個稅和繳納1.5%的契稅，加上自己中介費2%以及買家中介費1%，需要至少5.5%，110萬的房子，稅就要交6萬多，總價就成了116萬。
朋友一算覺得超過預算，決定再多看看。
此後半個月時間，這位朋友又看了不少房子，還是沒有看到更滿意的房子，又通過另外兩家中介公司詢問了之前那套房子的情況，結果價格都沒有鬆動的意思。
這位朋友找到我，希望我給一些建議。
我大致瞭解了情況後，心裡基本就明白了十之八九。
這位朋友在買房的過程中其實犯了3個小失誤，用一個成語來形容就是"操之過急"。
①大家都知道，二手房市場其實就是賣家和買家之間的博弈，中介只是一個"橋樑"。如果真要喜歡這套房子，談價需要和賣家約定時間，當面進行溝通，這其中可以規避一些無良中介"欺上瞞下"的行為。
②在看房時，儘量找準一家中介之後，看好的房子不管自己有多喜歡，也要喜形不外露，在和房東談價時，儘量提出對自己有利於自己的價格，多砍砍價，提前做好周邊樓盤的功課，通過房產專業人士瞭解小區的真實"成交價"，同時談判過程中不急不躁，拿出自己對周邊的理解，以及小區同類戶型成交價作為依據。
這點至關重要，因為很多時候房產中介公司的掛牌價始終高於成交價，這是業內"潛規則"，為了避免業主談價不至於陷入被動的局面。比如一般只值100萬的房子，掛牌價通常會掛110萬。
③如果房子在中介公司掛牌週期太長，且無人問津，或者來看房談價的買房通常給出低於心理價太多，都會讓房東懷疑自己的定價是否過高。
所以，買房是一次智力的較量，談判也需要很多技巧，否則很容易吃大虧。
這位朋友在聽從我的建議後，諮詢了不少房產經紀人。從中獲悉該小區上半年成交價均在94萬-102萬之間，周邊樓盤成交價也瞭然於胸。之後再與房主的多次“砍價”，底氣很足，加上態度誠懇，有理有據，業主終於同意95萬賣房，對比之前價格115萬，足足讓這位網友省了20萬。
58同城安居客房產研究院專業人士認為，在國家調控政策持續不放鬆的當下，二手房的議價空間正在加大，在多空雙方博弈的緊要關頭，大家要對國家穩控樓市有信心，對房價迴歸合理水平有耐心，同時也要提高自身的房產知識。
筆者認為，目前樓市逐漸遇冷的當下，業主的心理預期是跟隨房產中介來確定的，只有通過對樓市多做積累，才能作出正確的判斷，以此見招拆招，當然如有樓市問題，諮詢安居客在線房產專家，隨時為大家排憂解難。
（本文原創，內容僅代表個人觀點，如有不當之處，立即修正，責任人：大程）
綜上所述，115萬的房子“砍價”到95萬，內行只用幾句話，買家“省下”20萬。各位朋友怎麼看？如有更好的看法，歡迎留言點贊參與討論。
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