2019年是經濟關鍵之年。
此前一年，國內外環境充斥著不確定性，整個社會瀰漫著焦慮情緒。在經濟上，舊的模式已經不再適用，新的模式尚未被確立。在樓市上，短短一年間，就完成從狂熱到冰封的逆轉。
下一步何去何從，整個社會都莫衷一是。
外在環境的不確定性，疊加內在的下行壓力，交雜著整個社會的各種情緒，都讓2019年充滿著變數。大到國際格局之變，小到樓市調控政策之變，無一不讓人焦慮。
經濟下一步向何處去？樓市調控會否大範圍寬鬆？房地產是否迎來20年最大的轉折點？房價到底是漲是跌？一二線城市和三四線城市，誰能平穩落地乃至再度起飛？剛需該何去何從？房地產稅又會何時落地……
房子價格不斷上行，讓沒有房子的人心有餘而力不足，只能望房興嘆。好在國家不斷加大房地產調控，房地產市場逐步降溫。作為房地產市場的晴雨表—土地市場熱度，土地價格在經歷去年連續的下滑後，在2019年以來有所企穩，但成交面積和金額卻出現了大幅下滑。根據統計部門的數據顯示，2019年1-2月份，土地購置面積和金額出現雙雙下降，同比降幅達到34.1%和13.1%，土地市場有價無量的表現確實給未來的房價、樓市走向蒙上了一層陰影。但無論如何，樓市總算穩定下來。
房子，對於我們很多人來說，短期投資已經失去了價值。但有一個事實卻讓我們無法規避，那就是房子沒法買，錢卻被硬生生的按在包裡貶值。大家知道我們每年貨幣貶值的速度嗎？據我們查閱相關數據得知，從07年到17年，這10年時間貨幣的貶值率保守計算是年均7.5%，即是說今年1萬元購買力，只相當於10年前的4500元錢，貨幣貶值幅度超過一半。
2019年前2個月，人民幣貸款增加4.1萬億元，創造了41年以來的紀錄。這些巨量資金進入市場，物價或有所反映。通過官方渠道表述來看，我們的貨幣增速是在降低。但事實卻並不如大家所願，就在今年1月份，已經連續降準。按目前清形看，第二、三季度降準的可能性已然大概率存在，降息或也伴隨而至，大量資金上市，通貨膨脹必然受到一定的壓力。
擺在我們面前的是，房子不敢買，手中閒錢無去處，購買力每日不斷被稀釋，增值先不指望，不知道大家還能有什麼好辦法使手中的資金保值？
關於房價漲跌問題，一直是有房一族，也是無房一族關注的的焦點問題。公說公有理，婆說婆有理，未有、也不可能有統一答案，這或許就是樓市的奧妙之處。因為如果都知道房價會漲，或者都知道房價會跌，或許樓市也就不存在了。每個所站的角度、所涉獵的知識面不一樣，看待問題的結果也不一樣。當然，還有出於自己立場的需要，公開出來的信息也會有很大出入。
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下面，我們來看看一位從農村奮鬥出來的博士對未來十年房價的心聲
這位博士，是筆者在一次聚會上認識的，下稱小杜。他來源於西部某省，出生於1986年，家裡排行老二，上面有一位姐姐，下面還有一位弟弟。姐姐早已出嫁，小杜已參加工作兩年，在一所高校做講師，目前還沒有買房，據說學校也不分配房子。目前談了一位對象，是讀研時的同學。
對待房子的態度，小杜認為，房子對一個家庭來說太重要了，住在學校提供的集體公寓，始終就沒有那種家的感覺。在談到買房問題時，“你計劃何時買房？”，小杜答道：“我不懂房地產，也沒有買過房子，老實說，現在的房價確實讓我很頭疼，別看我上了些學，但買一套房子確實不容易，沒有家庭支持，全靠自己積累還需要時間，對於我來說，大概還需要2年時間才能湊齊首付”。
“你從自身的角度來看，未來十年房價還會漲嗎？”，小杜沉默了一會，應該是有所思索，畢竟這樣的問題，對於一名專業人士也是需要綜合考慮的問題。接著，小杜談了自己的看法：“雖然我比較痛恨高房價，但我看不到房價有下跌的徵兆。像我這樣的家庭，應該還不少，不是不想買房，而是買不起，不過遲早都還是要買，跨出農門是我們這一代人的願望，相信一些在農村長大孩子的下一代，也還會朝著進入城市生活而努力”。
“前幾天，我看到一則新聞，說的是我國城市化率已經達到60%左右，為此，我還專門上網查詢了一下我老家所在的貴州省，城市化率才47.5%，離全國的平均水平還相差很遠，離長三角68%的城市化率差得就更多。雖然說，這些年，西部等內陸地區的發展變化較大，但我們在城裡居所都沒有，也就談不上真正的城市化，個人是比較難接受租房，長期來看，還是要有自己的房子”。小杜補充道，“現在的人對“鐵飯碗”這種就業觀念沒以往那麼強烈，倒是有了這個城市的房子就有了根，沒有自己的房子，就如浮萍一般，心也定不下來”。
“我不知道未來房價還會漲多久？但有一點，我一直堅信不疑，未來還會有更多像我這樣出身在農村的人，通過不斷努力打拼，提前出來工作也好，繼續上學也罷，最終都會在城市生活。據我觀察，我們的國土很多是屬於丘陵山區地帶，也不能適用大規模化農業種植，搞一下旅遊什麼的比較合適，所以農村也不可能留下多少人，大部分人將來都會轉移到城市。這樣的轉移不會一蹴而就，在我看來，十年時間還完不成，所以，未來十年，我們怕是難看到房價下跌，對於我們剛需來說，也只能寄希望少漲點”。小杜顯得有些無奈。
對寒窗苦讀博士高材生的“十年房價”看法有感
應該說，該位博士由於不是專門研究房產的，但對房價的看法，還是代表了很大一批人群，具有現實意義。對於未來十年買房和房價問題，筆者談3點看法：
1.房子是生活必須品，剛需不求賺多少，買房還是要趁早。回過頭來看，房子越早買，成本越低，也有機會買得起，即使當時收入並不高，因為這些年我們房價漲的同時，收入也在上漲，但上漲額度遠不及房價上漲的部分，“年初不買房，一年又百忙”的俗語多次應驗。筆者的建議是，如果自己是剛需購房者，能夠用上些錢包，還是趁早買房較好。買了房，至少心裡踏實，剩下的就交給自己去努力奮鬥，相信壓力會越來越小，而不是未來房價的不確定性導致的壓力越來越大。
2.非成套住宅換房需求和家庭小型化需求，將不斷抵消人口出生率下降因素。現在市面上流行一個普遍的觀點，說是我們的人口增長乏力，而與之對應的住房總體數量並不短缺。這種觀點可信嗎？根據目前比較可信的統計數據來看，家庭戶數與住房數量之比為1:1.1，貌似足夠了，但這裡面有很多老舊房，老公房等，也就是說非成套住宅佔比大概有1/4要除掉，這些戶主都是有更換需求的。
另外，隨著經濟條件改善，生活水準提高，只要經濟條件允許，老人和年輕人大都會選擇獨居，這是趨勢。 當前，歐洲國家的獨居家庭數佔總家庭數在25%-40%之間，而我國這個比例僅僅6%，目前我們獨居家庭雖然以每年30%的速度在增加（一年200多萬戶），但也僅佔總家庭戶數的1%，所以，按照這個速度，還要很多年才能達到發達國家水準。從這個角度看，完全可以抵消人口增速下降帶來的住房需求。當然，不可否認的是，局部地區由於資源錯配，會導致住房供過於求，而另外一些地方的住房又供不應求。
3.貨幣貶值因素，房產還是作為一種抗通脹工具存在。貨幣貶值問題，是我們無法迴避的問題，正是如此，我們僅是把房子作為一種保值載體存在。雖然說我們的M2增速逐步下降，2018年是8.1%，但為確保經濟穩定發展，貨幣增量還是會保持一定水平，不可能一步下降到位。此前，筆者也做過這方面測算和預測，未來十年，我們的通脹率還會保持中速，房產還是會作為一種重要保值工具而存在，至少目前老百姓還沒有找到理想的替代品。
對於2019，每個人受制於自己的立場和站位，對樓市的判斷大相徑庭，讓我們房產需求者無所適從。筆者結合自身多年從業經驗和操作體會，對當前樓市說幾句掏心窩子的話，算是給處於迷茫中的購房者以啟示，至少不至於那麼慌亂。
1.限價房可買，非限價房慎重。日前的房子價格應是穩中有降，具體原因在昨天的文章有寫。預計這波樓市調整，其房子價格回撤幅度5%-20%之間，幅度因各城、各地段而異。目前市場上倒掛的新房、二手房價格差不多就在這個範圍內，所以買這樣的限價房，基本上是比較安全的，無需擔心價格回撤。
2.遠郊盤慎重。最近，相信不少人也接到售樓處的電話，這些電話大多來源於兩個方面，一是公寓，二是遠郊的樓盤，包括別墅。遠郊樓盤在這波樓市上行期，價格漲幅不小，而地緣客戶心理上還沒有接受這個價格，炒房客又迫於市場降溫逐步收手，即使出手也僅限於核心地段和限價盤，顯然遠郊樓盤不具備這樣的條件。
3.公寓和商鋪還是應遠離。常言道，別人搶什麼你買什麼，大多不會錯。房子也是這個道理，天天打你電話要賣你公寓和商鋪，很顯然是不好賣，群眾的眼睛是雪亮的，別人已經幫你算過賬了，你就不要特立獨行，跟自己的錢過不去。
4.都市圈樓盤慎重。都市圈樓盤都是核心城市太過火熱，價格上去了，房源又少，加之限購因素，把這批人趕到都市圈城市，是不少房產自媒體在房市火熱的時候常做的事。這段時間，你很少有看到自媒體搖旗吶喊帶群友們去外地團購。說明什麼呢?市場不行了，在都市圈投資過的人應該感覺得到，現在你想把自己的房子轉手成功是比較困難了，即使有價也無市，找不到接盤者。
5.指望房子價格大跌不現實。上面說了，樓市大概率會進行一段調整，一些異想天開的朋友，夢想著房子價格腰斬、崩盤，甚至回到10年前，這些都是不現實的。因為在中國不可能出現這種情況，道理不多說，之前說過。
6.房子價格長期趨勢不會改變。這個是規律，也是經濟發展階段使然，想看解釋的可以翻我之前的文章。有人要抬槓子說，你既然說房子價格都上行，那麼我現在買有什麼錯？沒錯，如果你做長期打算，錢也沒有去處，那也無所謂了，把錢放在房子上，圖個安心。但對於一些資金本身就捉襟見肘，需要這些資金來盤活自己的資產，實現最大化利益，甚至需要兌現用錢，那麼，此時你就可以等等，時間不也是成本嗎？
7.什麼時候出手最合適？信息非常多，但不扯遠了，就本輪市場來看，你就抓住一條，只要各城出現大面積放鬆政策調控之時，便是你進入樓市之時，這個時間一般在3-5個月之後為宜。哈哈，先說明，這裡是針對確實有需求的人哦，因為國家已經說了“房住不炒”，炒房客你們自己體會哈…
8.騰籠換鳥正當時。其實這個時候稍微滯後了些，因為目前二手房市場成交量較低，出掉自己的“老破大”不是那麼容易，早些時候是最佳時機。但現在還是要做，無非一些讓價，然後置換成優質標的，下一輪你會感覺到兩者的巨大差距。
9.學區房是硬通貨，價值仍然看好。不要聽所謂的分區劃片會導致學區房價值喪失言語，你可以看看分區劃片的城市，不但沒有把好學區房價值降下來，反倒把以前低價房給帶起來了。隨著城市化的深入，在相當長一段時間，學區房仍是比較好的標的資產，只是不要面積太大，因為大家看中的僅僅是上學的資格，不希望總價過高。
下面這些經驗總結，非官話，非足不出戶言論，條條肺腑之言。主要分買賣房通用法則和注意事項，建議收藏。
通用法則
1.對樓市中出現的4個詞語理解：“成交”，房產中介只關心成交，不關心價格，促成買賣雙方達成一致併成交是他們的目的；“多套房”，沒有3套以上的房子，就不要天天擔心房產稅，何況還路漫漫，但4無老房子不是越多越好；“橫盤”，上下浮動5-10%都叫橫盤，也都屬於正常。“樓市調控”，目的不是打壓房價，而是保障房地產健康平穩發展和金融經濟安全。
2.房地產市場遵循“沒有隻漲不跌，也沒有隻跌不漲”規律，漲多了就會調整，調整了就會繼續，沒有所謂永遠的橫盤，沒有人能做到，也不可能。
3.國內房價仍然遵循“螺旋式上升規律”，中間雖然有小插曲，但改變不了趨勢，原因就在於我們的制度模式和發展模式，以及我們現在所處的階段。下一波低谷基本會比上一波波峰高。
4.錯過了本輪房價上漲期就讓它過去，如果要買房，整體上可等待成交量有力回升，並持續兩個月以上再選擇入手。值得注意的是，由於本輪樓市調控祭出了從來沒有過的“限價”政策，所以，如果你所在城市有價格倒掛15%以上的新房入手是沒有問題的，因為我們不相信這次調整會有20%以上跌幅，極個別爆炒的地方除外。
5.利用高槓杆投資多套房產，並瞬間實現階層跨越的時代已經過去。價格、資金成本、政策都不允許。如果要靠房產保值增值，需要做好長期規劃，我們認為至少是3-5年以上時間的資金和工作安排，畢竟生存是第一位的。
6.本輪最佳置換窗口期在2018年上半年之前，當時正確的操作是“先賣”。當然，現在不是不可以置換，有資金實力的，先買限價盤，後再擇機出掉老房子，沒資金實力的，一邊賣一邊找限價盤買。置換期，把4無“無學區、無商業配套、無交通、無好物業”房子果斷置換掉，否則你將來置換會花更多的錢。
7.改變過去以“城市等級”劃分房產價值的傳統觀念。城市群、都市圈才是未來房產價值區分標準。城市圈越強大（指經濟），房產價值越高，反之越低。舉例：強城市圈衛星小城房價不一定比一些省會城市房價低。不要擔心核心城市周半衛星城位置偏、通勤時間長、人口不足問題，未來圈內城市都是同城化發展，交通將會被首先解決，異地生活、工作會成為常態，新進城市人口都會填充到圈內城市來。
8.不要被“一二線城市房價漲上天、三四線樓市軟綿綿”的思想所誤導。事實上，一二線房價在漲，三四線也沒有停歇，早晚而已。過去一直在被證實，將來還是如此，全國大部分地區的樓市基本還是一盤棋，不可能你的城市一直漲，我的城市一直跌或者不漲。準確的說法是“漲多漲少”的問題，參照第7點，概括為一句話“強圈城市增值、弱圈城市保值”。
9.根據7、8兩點，長期居住的城市，如果是弱圈城市，買一套自住即可，如果餘下還有經濟實力準備買房，儘可能的把房子選在強圈城市，因為我們有限的資金可不僅僅是保值，還要實現收益最大化。
10.關於買房的城市選擇，拉出來再重點強調一下。目前國家規劃了眾多城市群，發展較好的城市圈就那麼幾個，大部分城市圈還處於萌芽或起步階段，特別是集全省之力的建設某一個城市，這些城市圈內的核心城市尚處於一個快速發展期，即使有心也無力顧及周邊的衛星城，只有待核心城市發展相對成熟後，才有精力和時間發展輻射衛星小城，包括外溢的產業轉移。所以，這個時間不是3、5年就能完成，買這些地方房子來增值的要慎重，無論是抗調整，還是上漲，都遠不及強圈城市，資金一旦被限制住，或讓我們失去更多好機會。
11.普通人群儘量不要去碰公寓、商鋪和旅遊養老房。即使在樓市很火熱期，我們都能接到此類產品的銷售電話，原因就是這類房子不好賣，當然，買到手後也就更難轉賣出去。千萬不要有“由於資金少，公寓好買就買一套公寓放著，到後面有機會再置換住宅”的想法，因為這樣會讓你置換的成本更加高昂。當然，土豪買幾套養老別墅、買幾層公寓、囤幾套商鋪作為沉澱資產之用，不是我們關心的。關於旅遊度假房，除了海南，我們是沒信心。
12.樓市穩定期，千萬要切記“買賣房不是炒股，不要被某個熱點事件、某項政策所左右，快進快出行不通”。
買新房注意事項
1.籤合同
購房人的聯繫地址一定要準確無誤填寫；後期買房收據、發票、銷售合同等都會按照這個地址來郵寄。在履約過程中，合同約定了權利義務，如要求你按期提供按揭資料，開發商按照你這個地址發函，由於你未按時履約，可能導致被要求退房或者罰沒定金。另外，還要注意“定金與訂金”的區別，訂金可以退，定金則不能退。所以，我們在選擇房子的時候，不要被開發商巧舌所迷惑，瞭解清楚了後再“下定”。
2.貸款
一般情況下，要求銀行流水是房貸月供的兩倍。在買房之前，我們要注意自己的流水是否充足；買房貸款前，儘量不要辭職，即使要辭職，儘量等到房貸下款後再辭；儘量選擇開發商指定合作的銀行貸款，如果款下不來，可以督促開發商想辦法，如果自己找的銀行沒下款，你可能存在違約責任。
3.看房
房子不是很好賣時，開發商往往會造勢，營造搶房氛圍。你買房時，一定要到現場瞭解真實情況，通過向周圍認了解開發商和前期物業的口碑。另外，要注意區分開發商展示的是實體樣板間，還是在售樓處搭建的樣板間，一般情況下，售樓處的樣板間都會比實體的大，根據自身情況，做好效果評估。最後，就是在決定買房之前，要查看開發商“五證”，只有證照齊全的房子才能具備銷售資格。
買二手房注意事項
1.產權是否清晰
通過核查房主身份證和不動產證真實性，確定是否具備交易資格。比如一些醫產、校產等並沒有獨立的產權，只有使用權，自然也不具備上市交易資格。還有如集體土地上蓋的小產權房、共有產權房、被抵押房源等，由於產權關係複雜，很多情況是不具備上市條件的，買這類房子一定要慎重。另外，由於房產交易合同不能對抗已事先約定成立的租賃合同效力，我們還要查看所購房子是否出租以及租期，以防我們不能及時拿房。
2.寫明交易程序和違約責任
二手房交易，一般經過帶看房、籤合同、付首付款、過戶、房屋交接和付清尾款程序。在二手房過戶過程中，一定要求房屋產權證上的所有人到場。在房屋交接過程中，需要查看水電氣等費用有無結清，防止後面扯皮。另外，在房價波動期，誠心買賣房屋還是要約定一個相對適度的違約金額，以防止因違約金額太小而毀約。凡是能夠想到的條款，事無鉅細，均應在合同或補充條款中書面約定，防止口說無憑。
3.瞭解房屋現狀
這裡主要關注兩個點，一是房屋的質量，比如房屋牆體、房頂、地板是否有漏水痕跡，房屋面積是否與不動產證上一致，房屋隔音效果如何，房間外部噪音如何？建議我們在買房前，分白天晚上不同時段去感受一下；二是向小區門衛、保潔、鄰居瞭解一下該房屋是否有過刑事案、盜竊案什麼的，凶宅出售的價格往往比小區其他房源價格低出不少，這一點我們要特別注意。
房子，對於我們普通老百姓來說，是人生中的一件大事，馬虎不得。上面我們歸納總結了買賣房的經驗，是不少人集體智慧總結，希望能夠對大家有所幫助。最後，也祝願大家買賣房順利、住有所居。
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