“海淀神盘”即将迎来大结局

自从2017年9月，紫光拿下海淀西北旺亮甲店村的地块以来，西山锦绣府这个项目就一直备受关注，一度被称为“最神秘的新盘”。直到整整两年后，今年9月份，西山锦绣府售楼处开放，其神秘的面纱才层层揭开。

近日，经过我们的求证，西山锦绣府已经拿到了施工证（除6016地块），开始施工了，目前仅差预售证，这意味着，这个火了两年多的项目即将开盘。不管这个项目有多神秘，有多少非议，很快所有的谜底就将揭开，这个“海淀神盘”终将迎来大结局。

关于西山锦绣府，我们写过多篇系列文章，在上一篇文章《西山锦绣府热点问题汇总》里面，我们对大家关系的热点问题作了解答，但留下了最后一个终极拷问：

西山锦绣府究竟值不值？

今天我们来回答这个问题。

1

海淀新房的稀缺性

北京北部买房人，经常吐槽的一点就是：

海淀不盖房，昌平不修路。

海淀区集中力量服务于科技企业，热衷于开发各种科技园区，打造中国的硅谷。对于盖商品房住宅，海淀区就没那么上心了。

从2011年起，海淀的商品房供应开始急剧收缩。从2013年到2018年长达六年的时间，海淀只供应了8975套商品住宅。海淀商品房供应量在全北京市的占比，只有4%！

2019年开始，几个限竞房新房项目陆续入市，海淀的商品房住宅数量才多了起来。但好景不长，2019年海淀的可售商品房住宅土地供应为“0”，这意味着，2020年，甚至2021年，海淀又没有纯新的住宅项目上市了。

因为没有土地供应，西山锦绣府作为海淀最后一个亮相的限竞房项目，甚至有可能是海淀最后一个限竞房新盘。如果错过，下一个配套完善的优质海淀限竞房不知道要等到什么时候。

2

区位优势

我们来看看海淀的分区规划（2017-2035年）：

如上图所示，老的中关村核心区早已饱和，没有空间继续发展。因此海淀区不得不向山后发展，“山后”即百望山以北的区域。根据分区规划，海淀区产业布局最重要的是“一横一竖”：中关村大街发展轴和北清路发展轴！

两轴相交之处，是西北旺至永丰的区域。毫无疑问，这是海淀未来发展的核心区域，位于西北旺后厂村的中关村软件园二期，顶级互联网公司云集，中国互联网的半壁江山都在这里：百度，新浪，网易，腾讯，滴滴......后厂村就是互联网“宇宙中心”，以至于大家都调侃：

问: 制约中国互联网未来十年发展的最大瓶颈是什么?

答: 后厂村路。

海淀北部地区的4个镇：西北旺、温泉、上庄、苏家坨，最重要的就是

而西山锦绣府位置就在西北旺地铁站旁边，距离“宇宙中心”不过3公里，可以说是位于海淀未来发展核心地带的住宅项目。对于高收入的互联网人来说，上班离家近很重要，否则拥有“996的福报”，还得在早晚路上来回奔波，35岁就容易秃了 :) 。不出意外的话，将来西山锦绣府有大量高知业主来自软件园二期的公司里。

当然，西北旺和望京的房价也早已经证明，高收入产业区对于房价的支撑是多么的强。

3

项目配套

西山锦绣府的位置，可以说上风上水，门口就是京密引水渠，背靠百望山，自然环境很好。

周边的配套也在逐渐完善，除了16号线地铁配套，周边的商业和医疗资源也在规划和建设中。西北旺是山后规划的重点，目前西北旺地铁站东侧的A3商业地块，已经由华润拿下，确定将打造一个万象汇购物中心；同时北侧的海淀妇幼保健医院新院区及北医三院北部医疗中心已经开始招标。

总体来说，西山锦绣府的周边配套齐全，生活很方便。

关于教育配套，在《西山锦绣府热点问题汇总》里有详细描述。虽然在海淀，西山锦绣府的卖点并不是学区房。2019年1月1日起，海淀就已经实行多校划片，划片政策变化很大，学区房概念逐渐淡化，追逐学区房也需要谨慎。曾经被追捧的学区房上地东里，多校划片之后，房价已经较高峰期下跌超过30%！

西山锦绣府的具体学区，则要等待小区建好之后，教委的划片指导。

4

社区产品

西山锦绣府地块的容积率是2.0，抛掉商业和还建部分，住宅的容积率更低。因此整个社区可以说是纯洋房社区，最高的楼栋也不过12层，最低的才3层高，可以说是低密舒适的住宅小区。

西山锦绣府选择万科物业，是一个意外的惊喜。虽然物业费不便宜，7.4元/平米/月，有些购房人比较纠结，但是一个好的物业，在交房以后无比的重要。万科物业连续十年排名全国第一，是国内最好的物业公司。物业费并不是开发商收取，所以这并不是开发商想多赚钱。

百旺茉莉园的业主们，曾经数次想组织更换物业，都无功而返。当初茉莉园新房的价格比旁边的中海枫涟山庄贵，年代也更新，结果现在价格被中海枫涟山庄反超一大截，就因为物业太差。更糟心的是，一到下雨，就有近200多户漏水，物业根本不管......如果可以选择，我想茉莉园的业主们更愿意多交些物业费，换成万科物业吧。

一个相反的案例是回龙观的万科金域华府，就是因为万科物业管理出色，现在小区的房价已经高达7万+，比周边的小区贵一大截。因此万科物业管理的小区，将来在保值增值方面可以看高一线。

关于户型，我们在上一篇文章里都有详细的对比，在此不再赘述。

5

价格因素

西北旺作为新的“宇宙中心”，房价自然不低。仅靠互联网大厂的高级程序员和经理们，就能支撑起周边小区的房价。西山壹号院和如园是大面积豪宅，均价在8-10万/平米，可比性不高。而中海枫涟山庄和百旺茉莉园是普通商品房住宅，具备可比性。

百旺茉莉园，建筑年代在10年左右，目前均价7.3万。不过小户型价格更高，88平米的户型是一居室，单价高达8.2万/平米。

而中海枫涟山庄，虽然年代比茉莉园更早一点，但中海物业管理更好，因此价格更高一些，目前

中海枫涟山庄的小户型，两居室87平米左右，均价在8.8～9.3万/平米。

西山锦绣府的政府限价跟周边二手房价严重倒挂，尤其是小户型的价格，优势很明显。即使考虑到百旺茉莉园和中海枫涟山庄是中关村二小的学区房，这个价差也足够大了。

因此，总的来说，西山锦绣府位置很好，配套完善，是海淀稀缺的低密度优质住宅项目。写到这里，我觉得我已经回答了这个项目究竟值不值的问题。

让我们静候这个“海淀神盘”的年终大结局。

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