房地產行業數據：上週（19/11/02-19/11/08）主流45城一手房成交559萬平米，環比-13%；其中，一二線環比-14%、三四線環比-9%；11月截至上週一手房月成交同比-11%，較10月-19pct，其中一二線同比-10%、三四線同比-13%，分別較10月-19pct和-19pct。上週14個重點城市二手房合計周成交132萬平米，環比+15%；11月截至上週二手房成交月同比+10%，較9月下降3pct。庫存方面，上週15城推盤環比-34%，成交環比-7%，周成交/推盤比1.01倍，高於上週的0.71倍，9-11月分別為0.81倍、0.89倍、1.01倍，均好於18年9-11月的0.72倍、0.80倍、0.66倍；15城可售面積8，004萬平米，環比持平；3個月移動平均去化月數為9.4個月，環比下降0.1個月，行業依然處於低庫存階段、並本輪加庫存過程料將較為糾結。
主要政策新聞：宏觀方面，央行將1年期中期借貸便利（MLF）中標利率下降5個基點至3.25%，為16年2月以來首次下調MLF操作利率；白俄羅斯央行宣佈將主要利率下調至9.00%；中共中央要求應對人口老齡化，加快建設醫養康養相結合的養老服務體系；國臺辦出臺新規，臺灣同胞在購房資格方面與大陸居民享同等待遇；地方政策方面，廣西擬12月全面放開城鎮落戶條件，取消參保、居住年限、就業年限等落戶限制；南京人才政策稱全市可售商品房均對人才優先供應；馬鞍山新備案商品房售價不得低於備案價格10%；北京市管企業城建集團與北京住總，北京建工與北京市政路橋實施合併重組；10月95家典型房企融資865億，環比-25%，同比+17%，融資成本7.46%，環比+0.97pct。
公司動態跟蹤：房企公佈10月銷售數據，其中萬科簽約金額434億元，同比-20%，簽約面積271萬方，同比-21%；保利地產簽約金額404億元，同比+30%，簽約面積283萬方，同比+34%；金地簽約金額158億元，同比+20%，簽約面積87萬方，同比+51%；中南建設銷售金額174億元，同比+47%，銷售面積136萬方，同比+42%；陽光城銷售金額140億元，同比+16%，銷售面積117萬方，同比+18%；榮盛發展簽約金額92億元，同比-9%，簽約面積92萬方，同比-10%；融創中國銷售金額644億元，同比+23%，銷售面積439萬方，同比+22%；中航善達擬變更公司名稱為招商局積餘，證券代碼變更為001914。
一週板塊回顧：板塊表現方面，SW房地產指數下跌0.81%，滬深300指數上漲0.52%，相對收益為-1.33%，板塊表現弱於大市，在28個板塊排名中排第25位。個股表現方面，SW房地產板塊漲跌幅排名前5位的房地產個股分別為：中航善達、合肥城建、萬通地產、陽光城、北京城建，上週漲跌幅排名後5位的房地產個股分別為上實發展、萬澤股份、寶安地產、實達集團、新湖中寶。
投資建議：2019年主流房企銷售持續超預期，預判2020年銷售仍將保持穩定，龍頭集中度繼續提升，20年EPS上修概率加大，強化年底估值切換行情；同時近期全球流動性寬鬆預期繼續升溫，一城一策再次呈現、地方調控小幅鬆動略有跡象，增強估值上修彈性，而板塊估值仍處於低位：
1）主流房企19/20平均PE僅6.5/5.1倍，NAV折價20-80%；2）主流房企股息率高達18A4.5%和19E5.7%、遠高於10Y國債3.3%；3）板塊PE處於12年以來的1%分位，明顯低於同期滬深兩市的19%。維持行業推薦評級，推薦：a）住宅開發：萬科A、保利地產、融創中國、金地集團、旭輝控股、中南建設、陽光城、金科股份、首開股份；2）物業管理：中航善達，建議關注：保利物業、碧桂園服務、永升生活服務、綠城服務、新城悅服務；3）商業地產：大悅城。
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