將成本
二手房買賣的流程其實沒有想象中那麼複雜，題主問這種問題，看來是對二手房交易流程完全不懂，做事兒也是各種小心謹慎，不會輕易相信任何人，這可以理解。
網上各種說法都有，也會讓你混淆視聽。不論你最後怎樣把房子賣出去，經歷過以後，你才能真正分辨出真假！幹房產這行十多年，我只把我經歷的用通俗易懂的方式給你說，信不信只能隨你了。
流程如下：
1、雙方見面談價，協商一致後，買方給你交定金簽署買賣合同（定金一般2-5萬居多）。
2、中介約評估公司去你房內拍照做評估，出評估報告後，買方最多可以貸款評估報告的7成，除貸款額部分，剩下首付款需要直接給到賣房的。
3、評估報告出來後，買賣雙方約好時間去貸款銀行做面籤，面籤前，買方需要支付首付款給賣方，賣方希望錢直接把錢打到自己賬戶上，但買方怕貸款下不來也不願意直接把首付款給賣方。出於安全考慮，國家有規定，很多地方基本半建議半強制要求將首付款存入指定的銀行監管賬戶。然後去買方選擇的貸款銀行去面籤。
4、待買方貸款的銀行審核通過批貸後，中介就會出網籤合同（自行成交的買賣雙方自行去房管局簽署網籤合同），約買賣雙方簽字並辦理交稅過戶手續。
5、過戶後，中介會分別向監管首付款的銀行和買方貸款的銀行提交過戶憑證（如契稅票和領證通知單、或出房本後提交給銀行放款）。銀行就會直接將首付款和尾款打到賣方留給銀行的銀行賬戶上。
如果賣方不信任銀行，非要拿到全款才過戶，那銀行百分百不會先給你錢的，辦貸款的是買方，錢給了賣方，賣方不給過戶怎麼辦？銀行放款的錢怎麼要回來？
如果題主還是堅決要過戶前拿到所有房款，那就只能選擇有實力的全款客戶購買你的房產，且不擔心題主反悔不給過戶的風險，不做資金監管。就看有沒有這麼心大且能這麼信任題主的有錢客戶了。
反過來說，題主如果買二手房的話，你是想按你現在的思維方式先給賣方再過戶，還是過戶到你名下再給賣方錢呢？
涿州房產置業經理
自己親身經歷，2016年賣房，對方也是先付首付，然後就更名了！之後發生的事仔細看，去銀行配合貸款就去了3次，先是光大銀行，然後是建設銀行，最後是興業銀行！關鍵是放款等待期就3個多月，一套下來，大半年過去了！房價每平米漲了2000多，可是沒辦法！房屋已更名！他媽的，中介就是套路你！
嚮往鷹一樣的人
我正好去年剛買了一個小套，總價65萬，首付給了27萬，中介給我們辦了過戶手續，然後房主鑰匙給我了，申請貸款後，三個月後公積金貸款下來，打入我賬戶，然後叫著中介三方，把貸款錢及剩餘尾款一起付清，完美結束！中介一定找大一點的公司才行，他們跟銀行比較熟，可以查到貸款能否批下來，還可以做一點工作！唯一不足，就是買房時由於比較急，價格偏高一點！
寂寞的大前門
這個我辦過，大城市，二手交易按揭多。有一套正規程序走。要銀行同意放貸才過戶。正規中介都會辦，基本上問題不大。
小城市銀行對二手按揭沒多大興趣。辦起來有點風險。我是買二手房。自己辦手續。100萬。問了銀行朋友能貸70萬。本身我是一良民，相信能貸。所以就跟房東談付30萬。過戶，不收房。新本到手去辦按揭(這是我們這銀行規定的)，銀行批出的錢是直接到原戶東帳號的。新本出來後，銀行批錢有段時間，我再給20萬。不收房。。銀行70萬打給原房東。他退我20萬。交樓。這個都互相信任。當然如果銀行批不下來的話，先找人借70萬還房東。再去做貸款，利息高點而己。。還有個建議，如果房東硬要全款，唯有先湊100萬還他。手續照走，最後銀行批迴70萬到他帳上，他再還給你。這也是有風險的。
恆冠體育二趙
我6月28號籤合同賣的房，首付款收到了，結果去銀行40萬批不了，最後批了36萬，然後和買家去交易大廳給他們辦理過戶手續，直到現在11月10號才收到託管資金短信36萬到賬但是凍結，必須交房以後才能解封，現在只好等買家消息交房。反正明白一個道理，以後賣房打死也是一把清，再也不相信中介，因為中介只管收了錢其它不管了，銀行貸款什麼時候到就推諉了。
天山雪蓮85579675
一般二手房交易的流程是這樣的：1、在雙方達成買賣意向後，需要通過中介公司先期對賣方的房屋產權進行確權查冊，確認房源是否存在二次或者多次抵押，業主與房屋信息是否一致。2、簽訂三方協議（賣方、買房、中介公司），中介公司收存買賣雙方的身份證明和賣方的房屋產權證書複印留存，三方各保留一份。3、簽訂三方協議的同時，買方需要先支付購房定金款X萬給賣方（具體金額三方協商確定）。4、簽訂三方協議後，賣方需要向購房按揭銀行申請提前還款申請，還清剩餘的購房按揭款（如果一次性付款或者已還清按揭款的可跳過該步驟）。5、簽訂網籤合同，在房管局網站鎖定該套房源，防止賣方二次交易。買方提供貸款申請資料給銀行，簽訂按揭合同，等候銀行出具同意貸款通知書。6、買方銀行同貸書出來、賣方銀行結清證明出具後，三方去房管局辦理過戶手續，同時買方需要支付除去定金外的所有購房首付款給賣方。7、等候買方按揭貸款銀行放購房尾款到賣方銀行賬戶。8、交樓。整個交易流程都是公開透明的，並三方同時在場，保證交易的安全性。
廣州房產資源信息
買方要貸款，給了你首付，等銀行貸款審批通過了就可以過戶了，放款就是銀行的事了
正在輸入7421
簡單粗暴給你答案，必須先過戶！！！
原因：只有把房子過到買房名下，才能下買方的房產證，然後買方把房子抵押給銀行，銀行才會放款！
你不過戶，銀行沒有抵押手續，是不會放款給你的，順序順序不能錯！！！
風險規避：1 ：買賣合同註明，由於買房原因導致不放款，所有損失買房承擔
2貸款資料核實，這個可以通過辦理銀行面籤，要客戶經理電話。
3過戶當天，尾款欠條，（一般只有審核買房貸款資料，審批通過才會過戶，）
4最重要一步。買房下證，及時去報抵押！這是容易最容易出問題的！房子在買房名下，只要他不去報抵押，銀行就不會放款！一般有效期2個月！
最後一點，一般買方都會提前問中介自己的購房資格，流水，收入，貸款額，月供等，過戶前，你可是拿著人家首付！人家缺不能耐你何！
homberO_o
題主提出這樣的問題，主要是對二手房的交易流程不熟悉，一般正式的二手房交易，資金都是要進入資金監管賬戶的。對於貸款購買二手房，一般買方要先付首付款到資金監管賬戶，然後過戶抵押，尾款相當於是賣方貸款，需要銀行直接發放到賣方賬戶。下面是二手房的具體交易流程和購買二手房需要注意的一些問題，希望對您有所幫助。
一、二手房交易流程
1、找房源、看房。
在此階段，購房人需對房屋的基本情況進行全面瞭解，比如周邊環境、房屋年限、房產證辦理時間、是否滿五唯一、是否有共有權人、是否待拆遷等，這是交易基礎，也會涉及到相關稅費問題。
2、經中介結撮合達成交易意向。
在此階段，對房屋的真實情況還沒有真正瞭解，儘量不要提前繳納意向金、定金等，以免因不能簽訂合同而不能退還或發生其他糾紛；如果因某種現實原因必須繳納，也要儘量少交，並在收據上寫清楚退還的情形。
3、房屋和產權審核，查檔確認。
應根據房屋的具體情況，要求售房人提供房屋所有權證、土地使用權證（如有）、徵信報告、房屋查檔證明、結婚證（如有必要）、身份證複印件等。
4、交定金（可有可無）。
如果對房屋情況已經全面瞭解，並確認購買該房屋，為了鎖定房屋，可以根據具體情況交定金。
5、簽訂三方合同。
如果有必要，在簽訂合同前要進行貸款預審。合同應仔細審查，應將履行房屋交易過程的流程約定清楚，對於交易過程中可能產生的問題都要在合同中約定清楚，以指導雙方履行合同，防止扯皮或產生爭議。
6、辦理贖樓（解押）。
如果是商業貸款，解壓和網籤可以同時進行；如果是公積金貸款必須先解押，然後才能網籤。
7、網籤、評估
網籤之後進行房屋評估，評估價將直接影響首付款的數額。
8、買方辦理按揭貸款。
買方需準備身份證原件、結婚證、戶口薄、收入證明、銀行流水、買賣合同等（具體以銀行或者中介機構提供的清單為準）。
9、資金監管
買方貸款審批通過之後，付首付款進入資金監管賬戶（目前是全額進行資金監管）。
10、辦理抵押登記，完稅過戶
就房屋辦理抵押登記，完稅過戶。需提供身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同等
11、出房產證、領取他項權證
抵押完畢登記及過戶手續後，領取額房產證和他項權證（抵押權證）。
12、發放購房款
領取房產證後7個工作日內發放首付款，發放首付款3個工作日發放銀行尾款（不同銀行放款時間可能會有差異）
13、房屋交接。
房屋交接。
在此階段，需對約定的房屋附屬設施進行清點，查清各種費用是否繳納完畢，戶口是否遷移等問題，如果全部核對無誤，雙方可以進行房屋交接，二手房交易完成。
二、二手房交易避坑指南
1、安置房是否能夠買賣？
所謂拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規範之外，還受到相關地方政策的約束。拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房，該類房屋可能存在交易受限的情形；另一類是因房產開發等因素而拆遷，拆遷公司通過其他途徑安置或代安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)，該類商品房和一般的商品房相比沒有什麼區別，屬於被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。
對於買房人來說，在購買安置房時要首先查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。其次，明確安置房的類型及轉讓限制，對於有轉讓限制的房屋，要查明限制條件是否已經解除，對於未解除的應謹慎購買並委託房產專業律師簽訂房屋買賣合同，防止房價上漲後賣家違約。最後，買房人需要注意的是，許多農村集體土地上的房屋被拆遷改造成了安置小區，被拆遷戶通過拆遷一般能得到兩套甚至更多的房屋，除了自用外他們通常會選擇出售多餘的房屋，而拆遷安置房相對低廉的價格也吸引了一部分購房者。這類集體土地上的安置房一般不能辦理房屋所有權證，出售的對象也僅限於同一農村集體經濟組織，如果轉讓給集體經濟組織之外的人特別是城鎮居民，可能會使買賣合同無效。
綜上，對於拆遷安置房到底能不能買賣主要以下幾種情況：第一，雖是拆遷安置房但已經領取房屋權屬證書，這種房屋當然可以進行買賣，其效力相當於普通的商品房買賣。第二，雖然辦理了房屋權屬證書，但是存在限制轉讓的情形，最好在限制條件解除後購買。第三，對於未領取房屋權屬證書或者沒有房屋權屬證書的安置房，其房屋性質及權利限制等情況均不可知，需謹慎購買，很可能引發各種糾紛。第四、對於集體土地上建設的房屋，如果不是同一集體經濟組織的成員，最好不要購買，因為簽訂的合同很可能被法院認定為無效。
2、房改房是否能夠買賣?
房改房是指1994年國務院發文實行的城鎮住房制度改革的產物，是我國城鎮住房由從前的單位分配轉化為市場經濟的一項過渡政策，現如今又可以叫做已購公有住房。房改房一般有以下特點：一是房改房的土地使用權為國有劃撥土地；二是房改房的價格與職工的工齡、職務、或職稱有關，且一般都低於市場價；三是房改房的購買資格有嚴格限制，一般只針對本單位符合分配住房條件的的職工；四是房改房與家庭成員密切相關，很多情況下購房款是一家人共同支出的。房改房一般有兩種，一種是職工以標準價取得的產權，該種情況只有部分產權，與出售單位構成共有關係；一種是職工以成本價取得的產權，該種情況是完全產權，房屋歸職工個人所有。
根據法律規定，已經取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用房可以上市出售；已購公有住房上市交易時，房屋產權人應到房地產交易市場辦理上市確認和交易手續。辦理手續時應持身份證明和房屋所有權證，提供房屋產權共有人同意上市交易的書面意見，居民個人擁有部分產權的住房，還應當提供原產權單位同意上市交易且在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見。同時應按照規定到有關部門繳納稅費和土地收益（一般指土地出讓金）。
所以，房改房一般都可以購買，首先要驗證原產權人是否有產權證，產權證是否可靠，是否存在共有人，特別是產權證的產權分配比例必須明確，如標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題；
其次，房改房在同等價格條件下，原產權單位擁有優先購買權。因此，房改房上市交易必須經原產權單位的同意方可進行轉賣。同時還要明確是否與原產權單位確認利益分配辦法。需要特別指出的是，軍產、院產、校產的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院裡，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。
3、全面瞭解房屋情況
在確定房屋允許交易的情況下，購房人應該著手對房屋的基本情況進行了解。首先，應瞭解房屋的出賣人情況，瞭解清楚是否屬於夫妻共同財產、是否有其他共有權人、房屋所有權人的徵信情況、房屋是否存在查封或抵押情況、房屋是否涉訴、房屋所有權證的年限、交易產生的各種稅費等；其次，基於上述需要了解的房屋基本情況，要求當事人出示房屋所有權證、身份證、徵信報告、房屋查檔證明、結婚證等，以驗證房屋情況是否屬實；最後，購房人還要了解清楚該房屋是否面臨拆遷、房屋附近是否要建造高層住宅（影響採光及房屋價格等情況）、房屋是否發生過刑事案件或者有其他特殊情況等。總之，對於購房人來說，在購買時應全面瞭解詳細情況，可以通過公開信息檢索、向鄰居打聽的方式，同時在合同中明確約定賣房人的告知義務及相應的違約責任。
4、房屋產權是否明晰
房屋是否有房屋所有權證，是否有共有權人，有沒有被抵押、查封，房屋是否涉訴，房屋是否待拆遷等情況，或者是否存在其他權利瑕疵，購房人都要在簽訂合同前進行全面的瞭解。
在買賣房屋的過程中，如果房屋屬於夫妻共同財產，且簽訂買賣合同的只是夫妻中的一人，一旦房價上漲或者基於其他原因，那麼夫妻中的另一方就有可能基於各種各樣的原因主張房屋買賣合同無效。在這種情況下，如果房屋所有權證上登記的為籤合同一人，可以根據《婚姻法司法解釋》第11條規定，“一方未經另一方同意出售夫妻共同的房屋，第三人善意購買，支付合理的對價並且辦理產權登記手續。另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。如果房屋所有權證上登記的夫妻二人，則很難認定為第三人為善意第三人，夫妻中的另一方完全可以以不知道或者不同意，另一方擅自出售房屋為由，主張另一方無權處分，雙方簽訂的房屋買賣合同無效，可向法院追回房屋。
所以，買受人在購買房屋時，不僅要獲取賣房人的房產證，一定要了解登記的房屋所有權人是否已婚，如果已婚的情況下，不論該房屋是否屬於雙方的夫妻共同財產，儘量要求夫妻二人都在合同中籤字確認，以防止不必要的糾紛。同時，購房人應要求賣房人調取房屋登記簿或者查檔證明，弄清房屋的所有權人及他項權利、房屋是否被查封等情況。
對於房屋狀況不明晰或者沒有房產證的房屋，可能是違法建造的房屋（面臨被拆除的風險），也可能會一房多賣引發房屋確權糾紛，在房屋上漲時出賣人可能因沒有房產證為由主張合同無效來撕毀合同，買房人應予以注意。
5、中介公司是否違規？
中介市場較為混亂，中介機構和中介人員的素質良莠不齊，由於中介原因導致買賣無法進行，甚至對簿公堂的事情屢見不鮮。購房人應擦亮眼睛，找靠譜的中介機構和中介人員，謹防上當受騙。房屋中介公司常見的違法違規行為有：隱瞞抵押或查封信息、偽造納稅聯繫單偷逃稅費、違規代理銷售商品房、違規代理出租經濟適用房、不按規定備案，以及中介人員以個人名義違規承攬業務收費、違規參與出租“群租”房等。
除此之外，中介常用的手段還有以下3種：一是把控大量房源，暗箱操作，操縱房價，如隱藏手中部分房源，帶多人同時看房，造成人多房少的假象，從中謀取暴利。如此前鏈家房產中介發生的糾紛就是因此所產生的。二是由於二手房交易週期長，價格變化頻繁，導致一房二賣。購房人在簽訂購買房屋中介合同並交付定金和首付款後，未完成過戶手續，中介再將該房產以高價二次出售，獲得更高的佣金，中介的違約會導致前買家出現錢房兩空的狀況。三是中介將意向金強制轉為定金。從法律的角度來說，購房人交的意向金可以隨時拿回來，但從實踐來看，購房人能夠從中介處拿回意向金的並不多見。比如購房人繳納意向金後，中介偽造收據欺騙說意向金已交給賣方，使意向金成了中介的囊中之物。還有更為明目張膽的方式，如先約定好籤約時間，隨後謊報簽約時間推遲，若買方以此時間為準，中介則會以買方未按照約定為由扣留意向金。
對上述幾種手段，律師支招：首先，提醒購房人在進行二手房屋買賣時，要識別房屋的產權，抵押，房屋登記時長及房產真實價格等信息，防止上當受騙。其次，關於房屋的稅款要自行繳納，防止中介從中獲得利益。在購房過程中，要與賣方面談確認房產真實價格，防止中介吃差價，明確每一筆款項的走向，之後若存在問題時，則有據可查。最後，若中介要求在看房過程中繳納意向金時，簽訂三方協議，限定意向金轉定金生效期限，保存收據證明，以此保障權益。
需要注意的是，如果中介機構出現上述違法違規情形，購房人不僅可以向相關部門舉報要求處罰，還可以不再支付中介費用，並要求中介公司承擔違約責任。
6、稅費做到心中有數
二手房交易，一般要涉及契稅、個稅、增值稅，由於目前的二手房交易市場為賣方市場，所以稅費一般全部由買方承擔，那麼作為購房人來說，就必須要了解二手房交易過程中涉及到的稅種、稅率等情況，以做到心中有數，並在合同中約定清楚。由於地方政策等各種因素，目前以河南省洛陽市為例，就各種稅的承擔進行解讀。
房產契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為徵稅對象，向買房人徵收的一種財產稅；購房人如果是首套房，90㎡以下按照計稅價格的1%徵收，90㎡以上按照計稅價格的1.5%徵收；購房人如果是二套房，90㎡以下按照計稅價格的1%徵收，90㎡以上按照計稅價格的2%徵收；三套住房全部按照4%徵收。
增值稅是以商品在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據，向賣房人徵收的一種流轉稅，。按照規定，從售房人繳納契稅開始計算，房屋滿兩年的，免徵增值稅；如果房屋不滿兩年，按照計稅價格5.3312%徵收。
個人所得稅是在房屋交易過程中稅務機關向賣房人個人所得為計稅依據所徵收的一種所得稅。如果出售房屋屬於符合滿五唯一的條件，則免徵個稅；如果房屋不是滿五唯一，則都需要繳納1%的個稅。
7、合同約定是否明確？
在簽訂二手房買賣合同時，應該明確約定具體房屋位置、房屋的基本情況、室內裝修情況（包括附屬設施、設備的贈送等情況）、房屋面積、房屋價款、因房屋交易產生的各種費用及承擔主體、房款支付方式及支付時間、中介費的服務範圍及支付時間、房屋交付、房屋過戶、房屋戶口以及違約責任等情況，但是由於二手房市場並不成熟且買房人的法律意識不高，於是合同約定並不完整、全面，常常會約定不明，未約定房屋交付時間導致賣房人遲遲不交房屋，未約定過戶時間或賣房人的配合義務導致房屋遲遲不能過戶，未約定房屋附屬設施的歸屬導致房屋被拆的七零八落，未約定戶口遷走問題導致己方戶口無法遷來，影響生活、就業及孩子上學。所以，購房人應重視合同約定，即使是中介提供的合同，也要仔細閱讀，確定應該約定的事項全部約定清楚，否則很容易產生法律糾紛。
8、房屋各種費用是否存在拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費、水電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已經欠下了數目不小的費用，買受人在不知情的情況下購買了此房屋，如果房屋已經過戶或者接收後，在找不到賣房人或者賣房人有意逃避該費用的情況下，買房人可能要承擔這些費用。所以對於購房人來說，在簽訂合同時，要寫清楚房屋各種費用是否繳納完畢，約定清楚沒有繳納完由誰進行承擔；在進行房屋交接時，要進行物業交驗，保證各項費用均已結清。
9、戶口遷移問題
有的購房人在購買房屋之後，準備將戶口遷移至房屋所在地，但是在遷移的過程中卻發現原房主的戶口仍然在該房屋名下，導致自己的戶口無法遷移過來，影響生活、就業以及孩子上學。更為嚴重的是，戶口遷移問題屬於公安機關戶籍管理，不屬於民事案件的受理範圍。所以購房人一定要注意戶口遷移問題，在簽訂購房合同前，要求售房人配合查清擬出售房屋是否存在戶口，如果存在售房人的戶口，應在合同中明確約定戶口遷移走的具體時間，並約定逾期遷出的違約責任。
建築律師團
剛買完二手房，這是我買房的流程，挺合理的，按照中介的步驟一步一步走的。網籤之後，首付款直接打給了業主，並讓業主寫了一張收據，同時，我也提供了銀行首付款轉賬憑證。我走的是尾款監管的方式，就是貸款下來後，從你賬戶上走個流水，就直接到房管局賬戶上了。這筆錢到賬之後，雙方去房管局過戶，過戶完之後，七個工作日內，錢從房管局打到業主賬上。但是走監管的話，需要支付貸款額千分之三的費用。這個費用一般來說由買家承擔，也是可以商量的。這是最安全的方式。但是買家願不願意走這個監管就不一定了。
