撰文 | 逍遙子
今年前三季度，房企債券類融資成本6.88%，較2018年全年上升了0.67個百分點，融資成本上了一個臺階。
也就是說，房企大佬們的錢袋子瞥了。
行軍打仗，糧草先行。餘糧不足，“攻城略地什麼的”就要更加謹慎了。
近日，廣州連續終止了3宗宅地出讓，均為純宅地，包括市中心區域的荔灣興達地塊。而截止目前，今年廣州終止、流拍、中止的地塊共有25宗，其中，商住地有20宗，純宅地16宗。
廣州土拍市場，大熱之後，翻車了！
01.
廣州土拍市場，從溢價45%到持續熄火
今年上半年，廣州土拍市場就是兩個字——火熱。
年初金融城板塊土地開拍，各大開發商激烈競爭56輪之後，最終被合景泰富以37億、45%的溢價率、自持55%的比例收入囊中，摺合樓面價37465元/㎡。
5月份，白雲區黃石西路第三煤礦有限公司地塊，超過14家房企爭搶，經過38輪競價，龍湖拿下，摺合樓面價35281元/平，為白雲土拍第三高價。
6月份，南沙靈山島尖土拍吸引碧桂園、保利、華潤、綠城、中海、龍湖、合景、越秀等二十多家企業爭搶，攬金超28.5億元。如果扣除自持面積，兩個地塊實際可售部分樓面價已刷新南沙紀錄。
不過，兩極反轉，簡直來得不要太直接。
來到下半年，廣州土拍市場就翻車了！！
截止昨日，今年廣州終止、流拍、中止的地塊共有25宗，其中，商住地有20宗，純宅地16宗。
妥妥的大型翻車現場，證據確鑿。具體的大家可以參考下面圖表。
土拍市場往往是房價市場的前瞻。
如果一個地方頻出地王，房價上漲的時機隨之而來；如果土地出現流拍，說明市場過於冷淡。
從這個層面來講，廣州土拍市場從溢價45%到持續熄火，房企搶地熱情不再，反映的就是廣州樓市處於下行通道。
看到這裡，“空軍”就高興了，“看吧，翻車了吧，說了不要買房了……”
但事實果真如此嗎？
02.
廣州土拍市場熄火≠廣州樓市翻車
首先，今年以來房企大佬在佈局廣州，有很大一部分精力放在了舊改方面。
據廣州樂居不完全統計，有近40餘家房企介入或者操刀廣州超百餘箇舊改村落，詳細數據圖下表，點擊查看大圖：
這對於廣州樓市有什麼利好呢？
首先需要明確一點，廣州地均GDP落後於香港和深圳，關鍵原因之一是被幾百平方公里低產值的三舊土地拉低。
所以，廣州加快城市更新的進度，把廢棄廠房、倉庫等舊樓宇，重新包裝成為商業商務樓宇出租，無疑是能夠提高土地的利用價值，進而有利於廣州的GDP發展。
在淘房志看來，隨著這一輪廣州城市更新熱潮，廣州未來會出現多個點狀的新興板塊，經過產業轉移等利好，這些新興板塊會迅速連成一片，加速廣州的城市化進程。
樓市機遇就很明顯了。
此外，土拍熄火，還有很重要的一點是，掛牌的地塊地段不好，性價比不高。
舉一個例子，前兩天終止拍賣的增城區朱村橫塱村9017地塊，在7月份已經流拍過一次。很核心的一個原因就是，地塊的地段太差了。
眾所周知，現在樓市分化很明顯，其中一個方面就是，“好的很好，差的很差”，具體怎麼說呢？大家可參閱下文：
廣州降價寒潮真的要來了……？
增城樓盤支撐點在於地鐵21號線，近地鐵21號線站點的優質項目，價格都在在“2萬+”以上，而且價格堅挺、不愁賣，譬如說網紅熱盤科慧花園。
反觀，朱村橫塱村9017地塊，在地段上，很明顯不在21號線的輻射區間，以後的銷售很大概率是滑鐵盧的，大家參考下云溪四季的銷量就很明白了。
云溪四季去化很慢，對比同期的項目，別人都在收尾了，而它還在走量。
開篇我們就講過，現在房企大佬們拿地謹慎，都在精打細算，類似“朱村橫塱村9017地塊”這樣的地塊，自然是不會接手的了。
畢竟，目前而言，穩定壓倒一切。
至於為什麼我們依然堅定看好廣州樓市，有幾個觀點跟大家分享一下：
1）政策利好已經來了，支持廣州“四個出新出彩”建設，廣深同等重要。深圳“先行示範區”大禮包出來後，樓市的反應大家是有目共睹的，雖然廣州的市場反應速度沒有深圳那麼迅速，但該來的還是會來的；
2）廣州核心板塊有條不紊地推進中，譬如說琶洲的建設就很快，而且這邊聚集的都是騰訊、阿里等龍頭企業，預計將匯聚超過10萬的精英人才，而這部分人，毫無疑問是有買房需求的；
3）明年就是“全面建成小康社會”的節點時間，要完成GDP的目標，加大固定資產投資是必須，而房地產是固定資產投資的重要一環，顯然樓市是不會掉鏈子的。
對此，大家有什麼看法呢？
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