1
除了在附近居住、上班，或者接待外地朋友，重庆人已经很少去解放碑了。
外地朋友之所以对洪崖洞、解放碑、朝天门兴趣更大，因为这里的独特景象在其他城市是见不到的。
但对于本地人，解放碑没有非去不可的理由，却能找出很多不去的理由，甚至连解放碑超市的东西，都显得并不是那么“贴近本地生活”。
这是城市发展的变化。
前几天陪一个外地朋友，又去转了转。看到开了15年的王府井成这样子了，挺惆怅。
虽然王府井跟我半毛钱关系也没有。
欢乐迪看上去多少有些凄凉，只有他亮着，总有一种凋零感。
曾经红红火火的必胜客，已经用砌起的一道黄墙代替。
这道墙，与重庆当前的商业格局，似乎有几分相像。
即：有些地方，还不如变成一堵墙。
2
重庆，几乎每8-10年都会经历一次商业的迭代。
从80年代初马路边的大棚专业市场，到90年代质优价廉的大型超市；
从90年代中后期百货业的蓬勃发展，到2000年代购物中心的出现和爆发；
从五大中心商圈，再到众多商业综合体兴起；
解放碑是一个缩影。
80、90年代的解放碑，可以算得上是整个西南的“潮流圣地”。必逛的，是全重庆最大的百货公司--群林市场。
因为大多高档用品，只有这里有得卖！
比如，哪天在街头刮彩票的时候突然就中了一注10万元！这时候，如何显摆一下呢？
答：去群林市场逛一圈。一楼买身份象征最显赫的三件套--蓝华达呢中山装、雪花呢大衣、毛花呢西装，二楼买金松洗衣机、上海牌手表、西湖电视机。
那时候火的，还有临江门的重百，一楼的好利来，天天在收音机里打着广告，每天都排起长队。
在沦为中老年服饰购物天堂一段时间后，临江门重百因为租赁合同到期，不再续租而闭店。
至于现在，他的一楼已经变成山寨气浓烈的小吃聚集地。
近似命运的，还有大都会，曾经的全城第一购物中心，众多大品牌退租，已经没落到空空落落的景象。
解放碑黄金地段上开垮的商业，还有novo、迪康、银泰等等。
商业就是这样，眼看他高楼起，眼看他宴宾客，眼看他关张撤退...
都说三十年河东，三十年后是河西，可商业这东西，一旦没踩对点，三年都不用。
就变了。
3
今年2月，叱咤重庆商业界十余载的外资企业--百盛百货，在最后一家南坪的门店门前，贴出了这样一则告示。
他说，重庆当地物业的客观环境已经不再满足未来门店的发展方向，准备“暂时”退出重庆市场。
挺拗口的，到底是说重庆市场环境不行？还是说这个店的硬件条件不行？还是说自己未来门店方向不适合在重庆发展？
总之，他是撤退了。
对于百盛的商家来说，唯一值得安慰的，是至少百盛雄起过，已经给到他们很多年红利期。
但其他的呢？
曾经打着轻轨商圈铺招牌，现在却是空城的通用晶城；
规划很完美现实很骨感的美全世纪城，空的让人瘆得慌；
甚至连冉家坝的爱融荟城，四五楼的商铺都存在着空置状况。
这两年，商业似乎都不太好过。
4
按照第三方数据，重庆主城区商业去化周期为3年。
即：现在的存量未售的一手商铺，在不新增的情况下，要卖3年。
两年前，官方公布的《关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》中，指出主城商业库存去化周期，是
12个月之内。
这些数据，从侧面反映出实际情况，商业，是供大于求的。
5
同样是2年前，中国媒体就报道了美国媒体说重庆商业过剩。
真是好事不出门，坏事传万里！
后来，一记者专门统计了重庆商业地产的数据，最终得出结论：
重庆商业的面积，是全球第一。有人大呼，泡沫！
巧合的是，当商业街关铺，商场倒闭歇业时，重庆房价却刚好迎来翻倍式的上涨。
而随着在建的新住宅项目增加，作为住宅配套的商业，“重庆人均商业面积”还将继续扩大。
体量巨大。
6
商业面积总存量作为一个量化的统计指标，他代表的，其实是各个城市的繁华程度。
体量大，活跃，需求旺盛，就是对的。
体量大，高空置，那就适得其反。
背后原因是什么。
经济环境？消费水平？住宅行情分流资金？还是马云？我认为都有。站在客观的角度，更靠谱的，至少还有这几点：
1）尽管是西南最大的城市，但重庆居民的消费取向非常单一，长期以来，消费集中在餐饮和娱乐两个行业，如今，再加上一个亲子体验类。
单一的消费取向给商业业态的综合规划带来了难度，同质化竞争过于明显。
2）重庆商业物业在规划上的偏感性。
重庆各区热衷于打造地区商圈，5大不够，一共有18大，但坦率的说，各个商圈在规划上，模式、业态单一重复。
3）规划得太快，同时，或许也太多。
4）重庆部分商铺，卖得真的很贵。
5）重庆大部分区域的商铺租金水平，始终差强人意，高的6-7%，低的3%左右。
比如有位读者的一处临街商铺，买入价一平米4万，50平米，总价200万。
按照现在的租金，大概是8-10万一年，他已经租的非常好了，回报率，是4-5%左右，和一款流动性不错的基金齐平。
5
小米雷军说，站对了风口，猪都能飞上天，风口就是势，没有这个势，企业就是一潭死水，是非常可怕的。
现在的势，不在实体，在电商。
中指数整理的2017年的重庆五大行政区（渝中/江北/南岸/杨家坪/沙坪坝区）的社零总额。
一共2725.9亿，五大商圈占了65%。（没有单独统计大坪商圈）
剩下的954亿，是其余大大小小无数商业瓜分。除去成本、税费等，平均一下，也没剩多少了。
一铺养三代成了古老的故事，已经被抛弃了。
6
客观来讲，山城天然的商业环境，实体消费旺盛，是毋庸置疑的。
到2035年，重庆主城区规划预期人口将达到1800万，这些都是常驻消费力，何况还有大批慕名陆续来渝的游客。
虽然商业总体过剩，但会有不同的极端，有些生意差，越来越差。依靠优质商业环境吸引客群的商铺，依然很热闹，良性循环。
如果把房地产投资做一个分级，那么买住宅是初中生，买公寓是高中生，买写字楼是本科生，买商铺就是研究生博士生。
挑选商铺，一定需要TOP级的水平！
7
买商铺，主要包含了两个部分，一是物业的增值，就像买房子，享受的是差额利润。所以，人流、交通、运营、消费理由，是考量的关键。
二是租金的收益，依靠商铺获取稳定的租金收益，在收益足够大的条件下，回本盈利。
相比前者，他更稳妥！
哪怕有一天物业本身增值幅度极小或已不再增值，但租金收益也足够一个家庭的日常开销。
这就是此前所说，一铺养三代。
买对了，仍然是可行的。
至于怎么买？我有几点建议，可供参考。
1）人流。不是门前的人越多越好，要看人们愿不愿意在你这里停留。
比如，附近没有停车或者大型的交通枢纽站，周边到底有多少社区，商业街的配套有没有品牌餐饮店和电影院，没有，就不要指望会有人来逛。
2）只买昭示性好的。人们容易看见，才方便走到的铺面。临大街往往比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。
当然，这一切必须根据实际情况，灵活对待。
3）运营实力。是开发商自持？还是以带租约的签合同形式托管在管家公司？还是自由发挥？
开发商自持大头+出售小头＞托管租约。
4）高入住，高、中端社区的底商。社区人群的购买力强，消费频次自然不在话下，而这也决定了该社区商铺的租金下限，还会决定未来的升值潜力。
5）写字楼楼下的底商。写字楼是一个人口高密度的载体，小白领的购买力自然不会差，最主要他们的时间紧迫，消费频次和集中度较高，尤其是饭店和便利店，都会得到不错的收入。
总之不好的店铺千万种，好的店铺只有一种。在你决定投资商铺之前，一定要多去研究那些生意火爆的商铺，分析他们的优点。
最后你会发现，商铺投资无异于一次小型创业，不仅需要技术还得需要足够多的运气。
閱讀更多 大衛聊地產 的文章
