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除了在附近居住、上班，或者接待外地朋友，重慶人已經很少去解放碑了。
外地朋友之所以對洪崖洞、解放碑、朝天門興趣更大，因為這裡的獨特景象在其他城市是見不到的。
但對於本地人，解放碑沒有非去不可的理由，卻能找出很多不去的理由，甚至連解放碑超市的東西，都顯得並不是那麼“貼近本地生活”。
這是城市發展的變化。
前幾天陪一個外地朋友，又去轉了轉。看到開了15年的王府井成這樣子了，挺惆悵。
雖然王府井跟我半毛錢關係也沒有。
歡樂迪看上去多少有些淒涼，只有他亮著，總有一種凋零感。
曾經紅紅火火的必勝客，已經用砌起的一道黃牆代替。
這道牆，與重慶當前的商業格局，似乎有幾分相像。
即：有些地方，還不如變成一堵牆。
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重慶，幾乎每8-10年都會經歷一次商業的迭代。
從80年代初馬路邊的大棚專業市場，到90年代質優價廉的大型超市；
從90年代中後期百貨業的蓬勃發展，到2000年代購物中心的出現和爆發；
從五大中心商圈，再到眾多商業綜合體興起；
解放碑是一個縮影。
80、90年代的解放碑，可以算得上是整個西南的“潮流聖地”。必逛的，是全重慶最大的百貨公司--群林市場。
因為大多高檔用品，只有這裡有得賣！
比如，哪天在街頭刮彩票的時候突然就中了一注10萬元！這時候，如何顯擺一下呢？
答：去群林市場逛一圈。一樓買身份象徵最顯赫的三件套--藍華達呢中山裝、雪花呢大衣、毛花呢西裝，二樓買金松洗衣機、上海牌手錶、西湖電視機。
那時候火的，還有臨江門的重百，一樓的好利來，天天在收音機裡打著廣告，每天都排起長隊。
在淪為中老年服飾購物天堂一段時間後，臨江門重百因為租賃合同到期，不再續租而閉店。
至於現在，他的一樓已經變成山寨氣濃烈的小吃聚集地。
近似命運的，還有大都會，曾經的全城第一購物中心，眾多大品牌退租，已經沒落到空空落落的景象。
解放碑黃金地段上開垮的商業，還有novo、迪康、銀泰等等。
商業就是這樣，眼看他高樓起，眼看他宴賓客，眼看他關張撤退...
都說三十年河東，三十年後是河西，可商業這東西，一旦沒踩對點，三年都不用。
就變了。
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今年2月，叱吒重慶商業界十餘載的外資企業--百盛百貨，在最後一家南坪的門店門前，貼出了這樣一則告示。
他說，重慶當地物業的客觀環境已經不再滿足未來門店的發展方向，準備“暫時”退出重慶市場。
挺拗口的，到底是說重慶市場環境不行？還是說這個店的硬件條件不行？還是說自己未來門店方向不適合在重慶發展？
總之，他是撤退了。
對於百盛的商家來說，唯一值得安慰的，是至少百盛雄起過，已經給到他們很多年紅利期。
但其他的呢？
曾經打著輕軌商圈鋪招牌，現在卻是空城的通用晶城；
規劃很完美現實很骨感的美全世紀城，空的讓人瘮得慌；
甚至連冉家壩的愛融薈城，四五樓的商鋪都存在著空置狀況。
這兩年，商業似乎都不太好過。
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按照第三方數據，重慶主城區商業去化週期為3年。
即：現在的存量未售的一手商鋪，在不新增的情況下，要賣3年。
兩年前，官方公佈的《關於促進全市商業商務房地產市場平穩健康發展的意見》中，指出主城商業庫存去化週期，是
12個月之內。
這些數據，從側面反映出實際情況，商業，是供大於求的。
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同樣是2年前，中國媒體就報道了美國媒體說重慶商業過剩。
真是好事不出門，壞事傳萬里！
後來，一記者專門統計了重慶商業地產的數據，最終得出結論：
重慶商業的面積，是全球第一。有人大呼，泡沫！
巧合的是，當商業街關鋪，商場倒閉歇業時，重慶房價卻剛好迎來翻倍式的上漲。
而隨著在建的新住宅項目增加，作為住宅配套的商業，“重慶人均商業面積”還將繼續擴大。
體量巨大。
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商業面積總存量作為一個量化的統計指標，他代表的，其實是各個城市的繁華程度。
體量大，活躍，需求旺盛，就是對的。
體量大，高空置，那就適得其反。
背後原因是什麼。
經濟環境？消費水平？住宅行情分流資金？還是馬雲？我認為都有。站在客觀的角度，更靠譜的，至少還有這幾點：
1）儘管是西南最大的城市，但重慶居民的消費取向非常單一，長期以來，消費集中在餐飲和娛樂兩個行業，如今，再加上一個親子體驗類。
單一的消費取向給商業業態的綜合規劃帶來了難度，同質化競爭過於明顯。
2）重慶商業物業在規劃上的偏感性。
重慶各區熱衷於打造地區商圈，5大不夠，一共有18大，但坦率的說，各個商圈在規劃上，模式、業態單一重複。
3）規劃得太快，同時，或許也太多。
4）重慶部分商鋪，賣得真的很貴。
5）重慶大部分區域的商鋪租金水平，始終差強人意，高的6-7%，低的3%左右。
比如有位讀者的一處臨街商鋪，買入價一平米4萬，50平米，總價200萬。
按照現在的租金，大概是8-10萬一年，他已經租的非常好了，回報率，是4-5%左右，和一款流動性不錯的基金齊平。
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小米雷軍說，站對了風口，豬都能飛上天，風口就是勢，沒有這個勢，企業就是一潭死水，是非常可怕的。
現在的勢，不在實體，在電商。
中指數整理的2017年的重慶五大行政區（渝中/江北/南岸/楊家坪/沙坪壩區）的社零總額。
一共2725.9億，五大商圈佔了65%。（沒有單獨統計大坪商圈）
剩下的954億，是其餘大大小小無數商業瓜分。除去成本、稅費等，平均一下，也沒剩多少了。
一鋪養三代成了古老的故事，已經被拋棄了。
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客觀來講，山城天然的商業環境，實體消費旺盛，是毋庸置疑的。
到2035年，重慶主城區規劃預期人口將達到1800萬，這些都是常駐消費力，何況還有大批慕名陸續來渝的遊客。
雖然商業總體過剩，但會有不同的極端，有些生意差，越來越差。依靠優質商業環境吸引客群的商鋪，依然很熱鬧，良性循環。
如果把房地產投資做一個分級，那麼買住宅是初中生，買公寓是高中生，買寫字樓是本科生，買商鋪就是研究生博士生。
挑選商鋪，一定需要TOP級的水平！
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買商鋪，主要包含了兩個部分，一是物業的增值，就像買房子，享受的是差額利潤。所以，人流、交通、運營、消費理由，是考量的關鍵。
二是租金的收益，依靠商鋪獲取穩定的租金收益，在收益足夠大的條件下，回本盈利。
相比前者，他更穩妥！
哪怕有一天物業本身增值幅度極小或已不再增值，但租金收益也足夠一個家庭的日常開銷。
這就是此前所說，一鋪養三代。
買對了，仍然是可行的。
至於怎麼買？我有幾點建議，可供參考。
1）人流。不是門前的人越多越好，要看人們願不願意在你這裡停留。
比如，附近沒有停車或者大型的交通樞紐站，周邊到底有多少社區，商業街的配套有沒有品牌餐飲店和電影院，沒有，就不要指望會有人來逛。
2）只買昭示性好的。人們容易看見，才方便走到的鋪面。臨大街往往比臨小街要好，在路口臨兩面街比臨一面街要好，走的人多的那一面比較好。
當然，這一切必須根據實際情況，靈活對待。
3）運營實力。是開發商自持？還是以帶租約的籤合同形式託管在管家公司？還是自由發揮？
開發商自持大頭+出售小頭＞託管租約。
4）高入住，高、中端社區的底商。社區人群的購買力強，消費頻次自然不在話下，而這也決定了該社區商鋪的租金下限，還會決定未來的升值潛力。
5）寫字樓樓下的底商。寫字樓是一個人口高密度的載體，小白領的購買力自然不會差，最主要他們的時間緊迫，消費頻次和集中度較高，尤其是飯店和便利店，都會得到不錯的收入。
總之不好的店鋪千萬種，好的店鋪只有一種。在你決定投資商鋪之前，一定要多去研究那些生意火爆的商鋪，分析他們的優點。
最後你會發現，商鋪投資無異於一次小型創業，不僅需要技術還得需要足夠多的運氣。
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