在北京土地市場整體遇冷的情況下，曾經讓人引以為傲的孫河區域，在9月最後一個不限價地塊，溢價率也僅有1.5%。
而連續兩個月引發開發商們大戰的亦莊未能延續火熱態勢。此次土拍中，轉冷明顯，整體溢價率僅有2.39%，年末或黯然收場。
2019年11月13日，亦莊再次迎來了兩宗限競房地塊土拍，這也是該區域時隔兩年後的再次補貨。
兩宗土地分別是E9R2地塊和E9R3+E9R4地塊，位於亦莊路東區，北至科創九街，南至科創十街，東面就是通惠河灌渠。
其中E9R2宗地塊，最後以30.7億元，溢價率5%，樓面價28185元/㎡，被山西通建以黑馬姿態拿下。
位於旁邊的E9R3和E9R4宗地塊，最終被招商以42.815億拿下，溢價率僅有0.51%，樓面價27936元/㎡。
兩宗地塊均需要執行70/90政策，容積率為2.8，限制著開發商樓盤打造只能是高層住宅，無法通過高低配方式來進行溢價獲利。
值得注意的是，此次土拍的兩宗地塊，限均價與17年出讓的限競房禧瑞天著一樣，不超過52695元/㎡，不過在最高銷售單價上，上漲2635元/㎡至57965元/㎡。
01
亦莊失寵，土拍由熱變冷
大興機場落地起飛，城南地塊不斷入市拍賣，這是北京今年下半年土拍市場主要旋律。
亦莊作為城南的重要發展區域，自然成為了開發商們競相入駐的地方。
在今年9月和10月土拍，位於亦莊經濟開發區的瀛海和舊宮區域的兩宗地塊，就引發了開發商的爭奪，溢價率都突破了20%，儼然成為開發商們追捧的新寵。
9月25日城南3宗地塊土拍中，位於亦莊河西區南五環外的瀛海地塊，吸引保利、中海和綠城等9家房企參與競拍，成為當時最大熱門。
最終經過30輪舉牌競價，以成交價32.7億元，溢價率25.8%，樓面價約3.2萬元/㎡，由中海強勢拿下，給北京冷靜的土拍市場注入了不少活力。
時隔20天，10月15日的亦莊舊宮地塊，同樣成為了城南3宗地塊土拍中，最受矚目的一宗土地。
當天，參與三宗地塊競拍的共有16家房企和聯合體參與，其中10家是為爭奪亦莊舊宮地塊而來。
在開發商激烈的角逐中，經過49輪激戰，最後以44.3億元價格由電建+京能聯合體拿下，溢價率34.2%，樓面價約37000元/㎡。
在樓市持續下行，引發土地市場整體轉冷的大環境下，此次亦莊的兩宗地塊並未受到追捧。
兩宗地塊共有11家房企報名，在報價拿地過程中，也顯得安靜了許多。
其中E9R2宗地塊有金融街、山西通建、亦莊控股、平安、招商、金茂共六家房企參與，只經過12輪舉牌，便以決出贏家。
而位於旁邊的E9R3和E9R4宗地塊，也有金融街、山西通建、平安、招商、金茂共五家房企參與。
不過在拿地中，更加快速。5家房企，只經歷了兩次報價，並且現場無人舉牌。
兩宗地塊最後起拍總價71.8億元，成交總價73.515億元，整體溢價率僅有2.39%，遠不及前兩次亦莊土拍熱度。
02
優質地塊，配套完善
風雲地產界注意到，兩宗土拍遇冷，並不是因為位置偏遠，反而處於亦莊中心區域，周邊各項配套完善。不論是學校，商業，還是交通，都非常便利。
除了E9R2宗地塊自帶幼兒園教育用地外，位於兩宗土地旁，也有建華學校E9小學和建華學校E13學校。
其中建華學校E9小學已於今年9月開學，目前還在建的建華學校E13學校，是一所十二年一貫制學校。
這些出讓的土地不僅緊鄰建華學校，地塊東側的通惠排乾渠也正是上個月建成開放的亦莊新城濱河公園二期的一部分，周邊居住的綠色環境也有保障。
在地塊西側，步行1公里左右，就可以到達北京經開壹廣場，該項目已於10月份正式亮相，其中包含4.2萬㎡寫字樓和2.4萬㎡商街的一期已經交付，未來還有二期即將建設。
據瞭解，經開壹廣場二期將有11萬㎡體驗MALL，包含IMAX影院、餐飲、購物業務。未來直接步行至購物中心，並不是難事。
在交通上，區域內已經成熟，自駕非常便利。
公共出行上，2公里範圍內有已經通車的亦莊地鐵上，還有在建的17號線。
今年年底，也有T1有軌電車預計通車試運行，連接著老觀裡、榮昌東街和定海園站等地點，此次推出的兩宗地塊也是位於定海園站旁。
利好不斷的亦莊路東，正是來自不斷完善的規劃和建設。
在今年一月公佈的《亦莊新城規劃（2017年—2035年）》草案裡，亦莊就計劃在2035年實現常住人口87萬，就業人口65萬。讓這裡成為產住融合的新城，擺脫“潮汐城市”稱號，形成就業和居住為一體的閉環。
此次推出的兩宗限競房住宅用地，在擁有眾多高精尖產業園區的路東區，可以有效改善區域內缺少住宅的現狀。
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