最近一段時間，在和投資人交流過程中，小編經常被問到，房地產信託還能不能投？風險到底有多大？
要搞清楚這些問題，我們先來看看信託公司怎麼篩選房地產項目的。
第一、交易對手的選擇。
在交易對手的甄選方面，首先信託公司要對融資方的運營能力、財務狀況、還款來源、歷史重大事件等進行綜合考察。
在達成初步融資意向後，信託公司還要對融資方進行盡職調查，瞭解企業的真實經營能力、資信狀況、盈利能力等。
這是項目風控的核心環節。如果信託公司沒有詳細考察交易對手的情況、或者對交易對手評估失誤，則可能會不慎選擇了存在問題的交易對手，成為兌付風險的禍源。
第二、信託資產的管理。
當交易對手確定後，信託公司還要對信託資金的使用情況、收益性、安全性進行監督。如果信託公司的跟進管理不到位，則可能出現信託資金被融資方擅自挪用、融資方的經營問題被忽視等情況，沒能及時防範兌付風險的發生，從而損害委託人的利益。
在融資類項目中，現金流控制和資產控制是信託公司控制風險的最常用的兩種方式。
現金流主要是指融資方的經營性現金流，通常是信託融資的第一還款來源。
現金流管理是指對項目現金流入、流出的動態跟蹤管理，其目的是為了提高項目資金安全度，實現收益最大化，從而使信託資金能夠安全退出。
對項目而言，在開發初期（從項目啟動到預售階段），由於前期投資巨大，現金流出較大，而收益為負，所需現金最多，此時多為信託資金介入階段，信託公司可以根據其現金流缺口來測算融資規模的合理性。
開發中期（從項目預售到收回投資階段），現金流出量逐漸減少，現金流入逐漸增加，當二者相等時則達到盈虧平衡，實現保本，這一階段一般可以實現信託資金本金的退出。
開發後期（從收回投資到銷售完畢階段），所開發項目基本建設完畢，進入以銷售為重點的投資回收成熟期，現金流入大於現金流出，現金淨流量為正，併產生利潤。
為了有效控制項目公司現金流，信託公司通常通過以下方式對其進行監管：
1、派駐財務經理等現場監管人員，對項目公司的證照使用、資金運用、以及用印流程進行監管；
2、銷售收入監管，防止銷售合同、發票已簽章但銷售款未匯入監管賬戶，監測每日銷售回款是否與實際情況相符，有權要求項目公司調整銷售計劃；
3、合同監管，監管人員對項目公司對外簽訂的合同進行監管，防止簽訂與本項目實際工作無關的合同，防止簽訂會產生或有支出事項的合同。
資產控制是信託公司控制的融資方或其關聯方的抵質押物，比如土地、在建工程、房產、股權及債權性資產等，它一般是信託融資的第二還款來源。
抵押物資產價值越高，抵押比例越低，項目越安全；流動性好、變現能力強的抵質押項目即便出現延期兌付，也能通過處置抵質押資產順利完成兌付。
房地產信託的商業邏輯主要是借雞生蛋，通常以項目公司進行融資，房子賣出去就會還錢，確定性高，也比較容易判斷，所以這麼多年來地產信託一直是信託公司最大的一塊蛋糕。
今年以來，沒有資金支持的中小房企迎來了倒閉潮，而越不缺錢的頭部企業反而越能融到錢，而且融資成本呈現逐步下降的趨勢。
小編認為，挑選房地產信託項目首先要優選交易對手（前20強最佳），其次項目位置最好是一二線城市（人口流入越多越好），最後一定要有土地抵押（最後的抓手，控制終極風險）。
結束語：聚焦信託，觀察風險，小編有一個信託預警群，有興趣的朋友可以私信加小編微信！
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